观察：楼市缺乏合理价格预期下的住房购买力

　　在低利率时代，如果开发商积极应对市场变化，制定合理的销售价格，提前消化降价预期，那么，将有效刺激刚性需求的释放，提震成交量。房地产行业也将出现恢复性增长。

　　昨日，央行再度下调基准利率0.27个百分点。就在前一日，国务院办公厅发布促进房市健康发展的若干意见，进一步鼓励普通商品住房消费。其中明确指出“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度”；并要求“房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”显然，政府在出台减税、降息等“减轻购房者负担”措施的同时，开始鼓励地产商通过“降价”来刺激成交量的回升。

　　面对高库存难以消化和保障房投资提速的双重压力，商品房整体价格已步入下行通道；全国70个大中城市房屋销售价格指数从今年8月份开始环比下降，到11月份，环比下降0.5%，其中新建住宅价格环比下降0.6%。从同比数据看，房屋销售价格涨幅下行曲线清晰可见。1-11月，同比涨幅从11.3%下降至0.2%。广州、深圳、重庆、成都等城市的价格回落仍在持续，深圳继续大幅回落，同比降幅已经达到14.8%，广州则同比下跌4.7%。

　　在房价降幅较大地区，成交量回升明显。以深圳为例，11月商品住宅交易量比10月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，达到了今年以来商品住宅成交量的最大值。

　　近期，在北京，东三环和东四环之间、西四环和西五环之间，相继有新盘项目入市。这些楼盘普遍采取大幅低开的销售策略，效果良好，一期销售率普遍接近或超过80%。

　　这表明，在人口红利尚未转化成人口负债的背景下，我国房地产市场并不缺乏住房需求，而是缺乏以合理房价收入比为基础的购买力，尤其是缺乏合理价格预期下的住房购买力。

　　作为国民经济增长的引擎，房地产是扩大内需的主要方面之一，同时也是拉动投资的重要因素。住房消费如果持续“冰封”，显然无益于保增长的实现。

　　就目前而言，楼市成交量的回暖，主要还是政策刺激的结果。据中金公司测算，数次降息及契税、营业税减免后，主要一线城市的房价比消费者可承受水平仍然高估，幅度虽比今年5月份有所下降，但离刺激有效购买需求仍有一定距离。

　　由此，21世纪不动产最新报告指出，从趋势上看，2009年我国楼市仍将是调整中的一年，不过随着宽松货币政策的实施，困扰开发企业一年多的资金问题将有好转。同时，在政府保障房投资的带动下，房地产投资也将回暖。而多数明智的开发商将主动适应市场变化，合理定价，尽快消化高库存和回笼资金，以便在经济周期的底部整合土地等各种要素资源。

　　另外，在二手房领域，流通环节税负的减免也将有效刺激供需交易的活跃。21世纪不动产分析师孟奇预计，未来1到2个月二手房市场会有反弹。受益的二手房大概占目前市场总流通量20%左右，主要是五年内的普通住宅，这体现了政府着力点选择了民生住房，也符合市场需求。(记者林喆) (来源：中国证券报)