中国社科院专家曹建海：拉动内需靠经济适用房

　　中国社科院专家曹建海：拉动内需要靠经济适用房

　　21日，国务院为二套房松绑，并将发展保障性住房作为未来房地产发展的重头，拉动内需刺激消费背景下，这些政策能起到多大效果？远在美国的奥巴马刺激经济的系列举措缘何没有涉及房地产？为此记者采访了中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海、资深房地产专家罗准。

　　拉动内需不能光靠购房 鼓励购买高价房等于透支未来消费

　　记者：国家频频出台刺激房地产市场的政策，为什么刺激经济一定要刺激楼市？

　　曹建海：住房和汽车这应该是消费中的两大热点，扩大消费这两块不能熄火。我国去年的房地产销售总额是2.97万亿，去掉商业地产，住房部分大约有2.5万亿，绝大部分是消费款。去年我们GDP是25万亿，消费占到49%，大约是12.5万亿，购房占到了消费的20%，应该说占的比重很大。另外一大块是汽车消费，商业批发零售业的销售总额其中汽车占了28%，耗油占了12%，这两个加起来是40%，可见住房和汽车这两大热点一旦熄火，那对中国的消费打击是非常大的。

　　现在真实的房地产消费其实并没有这么高，现在的消费是被吹起来的消费。一方面是价格虚高，今年的价格是最高的，全国平均4000元一平米，这其中加上了偏远地区、中部地区、经济适用房……全部包括之后均下来是4000元，相比2006年，全国房地产每平米平均价已经涨了差不多30%，显然是太高了。

　　另一方面是房地产交易量是虚的，因为里面有很多投机需求，不是真实需求，买房是为了卖房，钱从开发商手里转到炒家手里，炒家、开发商都是商家，这样的不属于真实消费，都属于卖家。所以这种20%实际是不可持续的，如果年年这么多，那肯定我们的消费是很厉害的。价格不真实，交易量不真实，我们的实际住房消费远远没有这么大。

　　罗准：根据公开的数字，1997-2005年，综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达到22.49%，即在各年GDP的增量中，房地产开发投资总贡献的份额平均达到1/5；在平均8.94%的GDP增幅中，房地产开发投资贡献的百分点平均达到2.03%。

　　根据经济学的“奥肯定律”，实际GDP相对于潜在GDP每下降两个百分点，失业率就会上升一个百分点，反过来也成立，即实际GDP的增长速度高于潜在GDP两个百分点，可以使失业率下降1个百分点。要想使失业率下降，经济增长必须保持较快的速度才行。所以激活对GDP贡献超过2％的房地产业，对于保证经济持续较快地稳定增长有着突出的意义。

　　记者：除了刺激楼市我们还有其他刺激经济的方法吗？

　　曹建海：我觉得拉动经济，扩大内需，不能依靠单纯国内购房。为什么不能依靠这个，因为当现有价格是虚高的、有泡沫，你鼓励老百姓买得太多，就会挤压了其他的消费，并且透支了未来的消费。我觉得不应该鼓励现在购房，除非房价是合理的。

　　罗准：我以产前也说过，中国经济主要依靠三驾马车，一投资、二消费、三出口，30年改革开放，我国以出口导向式的经济增长方式成为世界工厂，便是这一角色在经济危机下伤害也最深。目前出口的恢复，主要依赖于发达经济体的康复，从而恢复需求，其次是我们成本的降低，再次是我们附加值的提高。这个过程的第一要素不是我们自己可以控制的。投资这块，我们像往常一样，发挥了我国社会主义特色，集中力量办大事，以4万亿的国家战略投资拉动内需，请注意，这里是拉动，我们知道拉不如推有力。这个推力就是消费。居民的消费主要是住房、教育和医疗，这三块又以住房为先。我们看到，国家在鼓励和支持住房消费时，是把加快保障性住房建设放在前面的，而拉动内需又特别提出三年内投资9000亿元建设保障住房、改造棚户区。我们不要把鼓励和支持住房消费，偏面的理解为鼓励和支持购买高价房，炒房，这是两回事。况且住房消费有很多种形式，租房消费也是消费，买限价房、买经济适用房，买回迁房、改造房屋都是消费形式，只不过可能是个人消费，也可能是个人消费一部分，国家或集体再补一部分。不能一说到鼓励和支持住房消费就想到鼓励和支持高房价、支持不良开发商。如果这样，谁还敢建房子啊。

　　昨天国务院召开常务会议，研究部署搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长的政策措施。其中明确提出搞活流通是促进消费、扩大内需的重要切入点。对启动农村市场消费、家电下乡、旧货市场以及跨地域大流通都有明确指示。这说明什么？刺激消费不只是恢复住房消费信心，刺激住房消费增长，更重要的还是扩大消费人群，增加消费热点，提升消费动力，提高消费能力。这里重要的是提高是消费能力。现在有这么几种情况，一种是不管你怎么降，我失业了，我就是没钱，多少钱我也不买东西，你怎么办？这是就业问题的严峻性；一种是我降薪了，对可见未来没有良性预期了，别说买房，能喝一碗汤也不吃一碗面了。这是消费信心的问题。还有一种是，现在做什么亏什么，我不投资不创业不招人就维持现状，甚至什么不干，因为这样我的钱就不会损失。这是投资信心问题。

　　面对这三种经济危机下的心态，恢复这些人的希望和信心才是经济复兴的根本。而恢复经济得倒过来解决。首先是要让有钱人敢投资，让他能再赚钱，否则我们怎么就业、怎么挣他的钱。要做到这点政府就要降低企业开办门槛、降低企业生存成本、替企业扩大市场，像欧洲和北美一样政府去促销我们的产品。其次是要让对可见未来没有正向希望的人恢复希望和信心，企业增加投资了，效益在增加，员工自然就有信心了，同样，也就敢消费了，否则只剩下储蓄了。第三是就业问题，社会投资增加，扩大生产，就业机会就增加，人们有工做，有钱花，社会才会稳定。而国家目前就是在降低企业和个人生存成本上下功夫，所以要搞活流通，扩大内需，社会不敢买，国家来买企业的产品服务，这样一是增加企业收益，二是给社会资本一个示范效应。现在我们在降低企业和个人成本上，还有一块很大的潜力没用动，那就是税制。这块如果有很好的刺激政策，恐怕比其它方式更有效更直接。

　　记者：您觉得不应该鼓励老百姓购房吗？

　　罗准：这里我有个概念要纠正下，鼓励和支持住房消费是面对所有人的，不是部分人，我们不能把社会人为地分成有钱人老百姓两种，而且也不是说鼓励住房消费就是鼓励买房，这个说法也不准确。按宪法，我们所有人都是公民，国家政策是针对所有人的，所有人要根据自己的实际需要和消费能力和决定自己的消费行为，刚毕业的，条件不宽裕的家庭就可以租房，好点的可以申请购买经济适用房或限价房，再好点的可以改善下居住条件，富裕的可以买商品房甚至别墅，任何商品都是一个自然的梯级消费，为什么住房消费不是经济适用房就是商品房呢，我买不起房时租了4年，我觉得也很好。拉动内需，就是鼓励不同的人根据需要进行不同梯级的消费，这一点是面对所有人国家都鼓励支持的。

　　记者：房价回落到一个什么样的水平，你觉得是真实的呢？

　　曹建海：真实的水平实际上就是剔除掉房地产价格中的暴利，这个暴利包括好几个部分，包括政府土地出让金（土地拍卖的暴利）、开发商的暴利。其实这个价格就是经济适用房的价格，回到经济适用房的价格就算是真实的了。全国平均下来每平米价格应该是2000元—2500元左右比较合理，肯定会引起需求量比较大的增加，这样物价也不会涨。

　　罗准：房价的真实取决于供求关系的真实，要不打压供给，要不设障需求，这两种作法都是不成熟的作法。我们国家是有计划的市场经济，保障房、经济适用房、廉租房属于计划经济，商品房属于市场经济，市场经济不是万能的，计划经济也不是万能的。我们看香港、新加坡甚至美国，市场经济也有计划。人家的廉租房搞得很好，现在的香港特首曾荫权先生就是从廉租房成长起来的。

　　所以我认为房价回归的本质应该是计划经济就全计划，市场经济就全市场，不能用计划来决定市场，也不能让市场参与到计划。我比较倾向廉租房政策，这就是彻底的计划和保障，限价房和经济适用房，说是市场不是市场说是计划不是计划，提高了交易成本也增加了制度设计的风险，很容易引发问题。

　　现实中商品房为什么有时价格会失真，是因为供求关系被人为扭曲。而作为房地产最大增值的土地价值这一块，很容易被地方政府的利益影响而走高，此时调整价格的决定权在需求，如果需求也被限制住，价格就必须下降，而价格下降到什么程度符合价值呢，下降到零地价吗？这是不现实的，一般商品房的高层建安成本近2000元，加上大小套费、财务成本、契税、营销费用，各地情况不一，约在1000元上下，如果以10％的利润率来算，其价格应该在3300元左右，这个下降的空间在于原材料、人工使建安成本下降，也在于规费的减免和财务成本的降低，在目前的情况下这个下行空间已经出现，对于未来应该是有预期的。但下降到什么位置，关键在于土地价值。

　　记者：他能在多大程度上挽救经济发展呢？

　　曹建海：房价下跌的话，会刺激两部分需求：一部分是人们改善住房的需求，因为价格比较合理，购买不吃亏，人们原来不买的现在也准备买了。另外一个可能就是刺激那些低收入的，中低收入群体加入到购房队伍中来。我想这就可以起到一个促进消费的作用了。但是老百姓必须要在公平交易中实现消费，这是关键，不能说把钱抠出来了，扩大了需求，但是这个消费不可持续，这样不行。一定要在公平交易的基础上来扩大内需，绝对不能欺骗消费者，这是一个原则，会加剧政府和民间的矛盾。

　　罗准：我比较赞成冯仑的观点，需求事实上只有三种，结婚的、离婚的和进城的。

　　这三种都是刚性的需求，房价的回归可以为这三种刚性需求提供充分保障，但不能解决所有问题，实际是房价之所有成为公敌，关键是缺乏保障性住房的供应。还有很多人把自住房和投资房混为一谈。我刚结婚没房可以租，我没孩子时以买小一居，有孩子时可以买小二居，我40岁钱够时我可以改善下住房。我买二居时，我可以卖掉一居，也可以出租。如果我卖掉就成了“炒房”了，我如果不卖我又没钱买二居，这怎么办？我要是不卖只出租，是否又被仇视为囤积客。如果房价下跌，对于刚性需要的好处显而易见，对于改善性需要好处则是喜忧参半，卖二居是便宜了，可是卖一居就可能会亏损。而对于住房的供应房可能就不是好处了，如果开发商融资渠道广泛，可能是好事，快速出货回收现金，以便在现在低迷市道下拿低价地，建大家买的起的房。也有可能是我低价银行逼还贷，直接破产。

　　所以我认为，房降下降是对的，也是供求关系使然，但是不可能降到价值以下，更不可能全体降价，毕竟开发商的情况不一样，各地政府情况也不一样，要知道，各地房价涨的时候也不是一样啊。

　　二套房政策实际上鼓励炒房行为 银行放松银根埋下假按揭隐患

　　记者：如果房价回落到真实水平，需要多长时间能够实现？

　　曹建海：我觉得2009年一年，可能会有一个比较大的回落，但是在这个过程中还是有困难的，尽管需求在增加，但是要想把这些需求释放出来还是有困难。因为在回落的过程中很多人还是不买，他们还在等待，直到2010年我认为房价如果能回落到位的话，需求就能释放出来了。

　　罗准：需求一直都存在，且在蓄积。08年很多结婚，也有很多人离婚，据说经济危机会让更多人离婚，也会让很多人结婚，人的基本需要不会因为住房价格而变化，但购房会推迟，或压后。我在以前也讲过，随着年底清算工程款，银行扎账清贷，到明年初会有一个很强的洗牌过程，这段时间地方政府的执政能力将备受考验。明年中后期，价格应该到了一个比较现实的地方，但由于土地价值，可能不会像人们想像的那样夸张，当然除了小产权房。

　　记者：目前国家出台的这些针对房地产的优惠政策，尤其是最近出台的二套房政策和免征营业税等政策，对于房价回落有没有帮助？老百姓能得到什么样的利益？

　　曹建海：现在这种情况，其实对于房价回落，没有帮助，还出了问题。

　　我认为这是典型的放大供给的政策，而且等于向市场放出了很多卖家，大家知道如果一个市场是垄断竞争的话，几个垄断者可能迫于生存会形成私下的共识，但是如果是完全竞争的话，就根本做不到这一点。开发商是有组织的赢利企业，而个人则不一样，他一个可以决定自己的行为。那么迫于生存压力，理论上他可以将他持有的房屋以任何价格卖掉，而放开二套房使其面对开发商的新房销售时有了同样的降价空间，甚至更大。我们知道，二年以上的房屋肯定是06以前购买的，我们称之为次新房，当时的价格和现在的价格比，他可能还有利润空间，这个利润空间就是他可以降的空间，如果是07年买的，这个空间几乎不存在了。此时如果有很多06年的次新房以较低的价格放出市场，那么对开发商的心理压力和现实压力都会很大，这也是国家鼓励开发商以合理价格促销商品房的手段之一。

　　对于改善居住的人而言这是好事，对于投资住房的人而言也是好事，但对于想在目前买到合理价格房屋的是人更是好事。而这一点，最重要的是增加了流动性，这是经济搞活的关键。

　　记者：出了什么样的问题？

　　曹建海：问题在于国家已经对开发商放松了银根，一个是对开发商的贷款，一个是消费贷款。消费按揭贷款的放松就表现在二套房政策等出台政策上。一旦国家放松了银根，对房地产商下调房价的压力变得不现实了。

　　对开发商最主要的压力是要建经济适用房，并且在好的地段建，好地段都建了经济适用房，房价立马就得降下来。这也是一直以来政府和开放商之间的博弈。因为发展经济适用房是必须的，但是现在的经济适用房都建在了偏远的地方。

　　但是二套房政策一出，贷款一放松，对开发商的压力就不够了，国家起不到震慑作用了，因为他手里有了钱。这也是为什么很多开发商不愿意房价下降的原因，因为他后期地价拍的比较高，再降肯定要亏本卖，地价相应也就下来了，以后地方政府的土地再也卖不高了，甚至就卖不出合理的价值了。

　　其实这样下去还有一个更为严重的问题，就是开发商可以做假按揭。既然买二套房有很多优惠，那么就很容易买进出售。假按揭怎么做呢？假如说你是开发商的员工或亲戚，就可以用你的身份证买自己建的房子。签了房屋合约，首付就是开发商自己从银行又交给了自己，从银行套出除首付外的房价总值80%以上的贷款才是最重要的。

　　开发商把资金套过来把自己的生存问题先解决了，再把问题转嫁到银行。开放商建房的贷款也容易贷出来，还可以再去买便宜的土地去开发，通过这个赚的钱来还之前套出来的那部分钱，并通过二手房交易卖出去。真的交易出去了就把这个房子解套了。但是假如卖不出去呢？补不上钱呢？也没有新的机会开发土地，那就是牢狱之灾了，那他只有逃跑。

　　我觉得二套房政策出台，开发商是心满意足。如果这样下去，极有可能2009年变成集中做假按揭的一年，2010年可能会是一个集中爆发的一年，爆发那就真正崩盘了，所以在2010年房价会出现真正大幅度的回落。崩盘反而不能刺激消费，老百姓会认为房价还会回落，持观望态度，真正刺激消费要到2011年、2012年之后。但是对我国拯救经济来说，显然太慢了。

　　记者：那么二套房政策实际上给老百姓带不来什么收益？

　　曹建海：对，二套房政策的初衷本质上是鼓励炒房，希望能够通过炒房把房地产拉起来，拉动大规模的投机需求，资金进入房地产市场。10月份之前的一个白领调查，70%的白领是对二手房有兴趣的，30%对一手房有兴趣。

　　大力发展经济适用房才能拉动内需 保障房不能成为福利房

　　记者：在国家出台的刺激房地产发展的意见中，也有一些政策是针对保障性住房的，这些政策对于拉动内需有什么好处，给老百姓能带来什么好处？

　　曹建海：保障性住房的发展主要有两个方法，一个方法就是收购存量，一个方法是新建，很多地方政府目前都在收购。但是要关注到底用多少钱买的，如果收购的目的是做经济适用房的，我认为收购价格一定不能超过经济适用房的定价，比如北京市经济适用房大约的价格应该在4000—4500元，收购开发商的房子价格就不能超过4500，超过这个价格，等于贴补开发商了。新建的成本也不可以超过4500。

　　罗准：三年持续投入9000亿发展保障性住房，改造棚户区、林区、垦区住房条件，这个力度是很大的，这所解决的就是市场经济无能为力的地方，这些地方的居住条件的改善，会自然带动相关产业产出、增加因改善住房而发生的消费需求。能有效缓解目前的社会紧张情绪，达到改革成果让全社会分享的目的。

　　我们可以理解为，国务院昨天的会议就是为此进行的相关产业部署，以期通过改造林区、垦区和棚户区的住房条件带动城市和农村的梯级消费。

　　记者：发展了保障性用房对拉动内需可以起到什么样的作用？

　　曹建海：当然有了。如果保障房不要搞的太离谱，那拉动作用是很大的。我所说的离谱指的是像有的经济适用房搞的偏得不像样子，一定要在好地段，因为经济适用房都是给中低收入的人，他们没有汽车啊，他们是经不住折腾的，肯定要在好地段。北京的话，经济适用房无论如何要在三环、四环以内，这样的话，这个地段卖4500，那肯定销量会很大的，而且这对商品房的打压是最大的。

　　记者：发展商品房和发展保障房，相比而言哪个对拉动经济作用更大，为什么？为什么十年前我们没有发展保障房？

　　曹建海：原来98年房改的方案其实是经济适用房要占到85%，廉租房占到5%，商品房占到10%，03年之前住房是以经济适用房为主体的。这个构想对商品房压力太大，商品房的价格死活涨不上来。到03年的时候国务院下发了“18号文”，当时的题目跟这次一样的：“国务院关于促进房地产市场健康发展的建议”，原来经济适用房是供给主体，给绝大多数人提供的，03年把供给主体改成保障房，只给收入低、生活困难的少数人提供。

　　然后大家买商品房，经济适用房按理说只是居住，买了商品房经济适用房应该退出去。但是当时规定房子五年之后还可以交易，很多富人和炒楼的也去买了经济适用房，2004年购买经济适用房的门槛就高了，一下子房价就涨起来了。所以2003年的政策等于把经济适用房边缘化了，地方政府也不愿意搞经济适用房了，经济适用房不赚钱，商品房赚钱。所以说从03年开始，中国又开始了一轮波澜壮阔的房价上涨。

　　其实按照原来的思路，拉动内需肯定是效果非常好的，现在价格高了之后，需求量锐减，销售不足，所以拉动内需不够，导致2007底房地产泡沫破裂。

　　如果没有二套房这个政策，我确信明年房价会大幅度降，尤其春节之后就会猛降，现在有这个政策就不好说了。

　　罗准：这么说吧，发展保障房是用计划经济的方式保障低收入者，保障居者有其屋，发展商品房，是用市场经济的方式保障居者有其屋，给人们了选择权。两者一个是生存需要，一个是享受需要。对于内需拉动，低迷时考虑生存，当然是保障房，经济高涨时，肯定又回到了商品房，这是人性，也是自然规律，更是经济规律。发展保障房这块，我们一直在探索，从福利分房到经济适用房、两限房，我们发现，保障房这块一直走的不太顺利，原因有很多，但我以为计划经济也要尊重市场规律，我们既要保障人人有房住，也要考虑成本和产出，政府的钱也是纳税人的钱，钱没用到位，没用好，政府也是有责任的，怎么用得好，用得有效率，这是人们最关心的。这里必须要注意制度设计成本、执行成本和交易成本，不考虑这个，执行时就会变味，会加重负担，我比较赞成廉租房的模式，这个我们有经验可循，不需要走太多弯路。

　　记者：奥巴马新政出台之后，没有特别明显要拉动房地产经济的举措，这是为什么呢？

　　曹建海：美国的房价本来就很低的。美国的房地产泡沫为什么容易破裂？因为他有一个参照价格，就是自建房的成本。在中国没法参照，因为农村的房子没有产权证，不可抵押，而且自建只需要几万块钱一套房，开放商建的房子动不动就是上百万的，要回落到农村自建的价格，还差的远呢。美国所有的房子最后都是合法的产权，开发商的房子，自己盖的房子，农村的房子都同等的权利，统一地权，平等地权。自建一个房子，一个平米成本如果是800元，卖1000元，那就是泡沫，美国的房子涨到1600了，那就是最高泡沫了，不用政府调控，自己就会破的。

　　但是这样下去也不好。因为美国很多消费者过去是靠房地产赚钱，靠房屋升值、买卖挣钱，现在这些人的收入突然没了，他又不敢到银行贷款，不敢用信用卡，消费锐减。

　　美国要挽救经济必须振兴制造业，在房地产上不可能涨了。因为振兴房地产，房地产涨落只是转移财富，根本不创造任何财富，因为通货膨胀开始，货币贬值，就等于是把没房子的人的钱转移到有房子的人手中。你不要光看CPI，CPI只是物价上涨的一部分。比如说你原来房子价值是50万，现在突然变成200万，你那150万从哪儿来的，肯定是从没房子的人的手里转移来的。因为物质就这么多，当他价值量突然增加的时候，实际上就是物价发生了变化。

　　记者：除了刺激楼市，还有别的刺激经济、拉动内需的方式吗？

　　曹建海：现在靠汽车和房子，但是这两个都是有限度的，因为汽车不可能买的太多现在。只有让住这方面减少支出，在其他方面才能增加支出，才能为其他行业提供一个升值的空间，这样消费才能被真正拉起来。否则包括服装工业，食品工业，农业等产业都发展不起来了。

　　记者：此次出台的政策中也有发展廉租房的建议，这对老百姓有什么好处？

　　曹建海： 98年之前的单位住房，租金很便宜，如果把那个当廉租房那是很好的方式，如果我们现在的廉租房如果搞的都是贫民窟的方式，都是面积特别小，都是穷人住在一起，都是失业的人住在一起，那就不是一个很好的社区。那个社区里面会有一个非常不好的文化，不是个正常的家庭应该居住的面积，这样下去，如果廉租房搞的比例太大就跟香港一样，像个贫民窟一样的。新加坡的模式很好，新加坡80%的房子是经济适用房。其实你可以到农村看看，农村的房地产制度是比较好的。

　　记者：为什么这样说？

　　曹建海：因为地是免费的，就是个建房的造价，农村也没有炒房这一说，所以再穷的人都有房住，如果国家给农村的基础设施投入好一点，道路、排水、保暖，包括绿化都做好了，就会有很多城里的人蜂拥而至。中国还缺地吗？根本不缺地，现在城市发展的不像个样子，城市都摊大饼，人们都在里面堵着。

　　记者：发展保障性住房尤其是经济适用房，给国家会不会增加一些财政负担？

　　曹建海：国家当然有负担，但是从农工商业里征税，也可以向个人征收物业税。美国跟中国的税收体制不一样，美国的税收，地方政府那一块可能50%是来自个人所得税，这个个税包括两个部分，一个是个人所得税，一部分是物业税，物业税也是向个人征收的，物业税加个人收入所得税，这个大概能占到一半了。这是国外的一个税收结构。税是取之于民，用之于民的，每一分钱大家都可以监督。

　　我觉得其实经济复兴一定要有好的政治环境。挤干经济泡沫，就是存在于股市和房市中的泡沫，全部要挤干净，大力发展农工商业，通过提高产业的竞争力扩大就业，提高国家的竞争力。扩大内需的重点就是要转向民生，转向三农，转向社会保障，转向医疗。这三个问题不搞，那是没有任何希望的。（布衣）