俄罗斯地产业萧条趋于崩盘 政府购房4万套救市

　　房地产及相关行业萧条 今年已令全俄上百万人失业

　　忧虑地产业崩盘 政府购房4万套救市

　　臧文茜

　　环球同此凉热，俄罗斯的房地产市场同全球其他国家一样，也进入了寒冬。

　　俄联邦统计局的资料显示，今年前10个月，全俄总共建成住宅4000万平方米，比去年同期增长5.3％。

这一增幅远低于过去几年——2007年全年同比增长119.4％，2006年全年也同比增长116.1％。

　　明年房价或仍将一路下跌

　　由俄罗斯300家建筑业大公司和房地产商组成的俄罗斯建筑协会24日表示，政府原计划今年新建住宅面积增长10％的目标已无法完成。原计划今年新建6800万平方米住宅，最终只能建成6000万平方米，约300万套，且明年新建住宅面积也不会超过5200万平方米。

　　今年10月之前，俄罗斯的房价一直呈上涨趋势。但此后，受全球金融危机影响，全俄范围内房价大幅下滑。截至本月15日，俄各大城市的住宅平均价格跌幅都在5%以上，莫斯科跌幅最高，达25％。有开发商抱怨：“现在的住宅售价已经等同于建设成本了。”更令他们担心的是跌势并未见底。俄建筑协会估计，新楼盘明年春季还平均将再跌价15％，二手房也将下跌10％。明年夏秋两季更将是楼市下跌的高峰期。

　　俄建筑协会认为，俄楼市低迷的主要原因，是全球金融危机导致购房者借贷困难、居民收入下降、资本外流等。

　　俄地区发展部副部长克鲁格利科表示，在一些地区，靠抵押贷款购买的住房达到40%，而现在，银行几乎停止发放抵押贷款。目前几乎全国的住房销售都已陷入停顿。

　　据他透露，俄罗斯约80%的住房建设资金来自预售款，对有些公司来说，这一比例达到90%。由于资金渠道堵塞，目前全国约有7800万平方米尚未竣工的住宅。

　　实际上，俄罗斯各建筑公司、房地产商今年春季就已开始遭遇房地产项目融资困难的问题，许多开发商被迫冻结处于开工筹备阶段的新项目。俄建筑协会当时就悲观地预言：随着危机的不断扩大，俄罗斯千百万人想过好日子的梦想将被彻底粉碎，大批住房将成为烂尾楼，许多人会失去工作。

　　预言很快成真。如今在金融危机之下，不但外资大举从俄罗斯撤离，俄罗斯本国的开发商也不得不修改项目计划，乃至大批冻结项目。

　　九成设计师丢饭碗

　　最近10年来，俄建筑业发展迅猛，每年为俄罗斯创造近7%的GDP。同时，俄罗斯的建筑设计业也快速发展。而现在的情况是：大型项目设计量骤减90％，大家只好争抢仅存的市政建设项目。但后者在项目数量上仅占建筑市场的40％，投资比例更是只占20％。

　　目前，许多设计公司已经数月接不到设计订单，大批设计师因此失业。据相关统计，全俄已有90％在设计公司工作的员工因没活干而被解雇。

　　以莫斯科索洛波娃设计局为例，过去，他们对订单挑挑拣拣，设计费也达到惊人的占项目造价的10％。如今，客户盈门的景象不再，从上个月至今，他们只勉强接到过两个不大的订单。

　　危机还波及到房屋出租等中介行业：曾经每月租金高达2000～70000美元的莫斯科高档住宅，现在需求量已减半；以前，一居室住宅的租金每月可轻松要到3万卢布（1美元约合28.7卢布），现在顾客只打算出2.4万卢布以内；三居室住宅的租金也从5万卢布降至4万卢布。

　　房地产及其相关行业萧条，最直接的恶果便是大幅裁员。据保守估计，全俄今年已有上百万人因此丢掉饭碗。

　　俄联邦统计局19日称，俄罗斯11月份的总失业人数比去年同期增长8%，达到500万人，其中正式登记的有130万人，领取失业补助的有100万人。500万人占了俄罗斯经济活动人口的6.6%。俄政府已计划明年初开始把最高失业补助从1275卢布提高到4900卢布，最低失业补助为850卢布。

　　政府拟购房4万套救市

　　地产业的萎靡牵动了政府的神经。19日在莫斯科和圣彼得堡举行的房屋拍卖会上，莫斯科市住宅政策和基金司以低于市场价30％的价格购买了37.8万平方米的住宅，用于社会福利项目。

　　该司第一副司长费奥多谢耶夫称，政府此举“既支持了处于复杂经济形势中的房地产开发商，又履行了政府的社会责任”。

　　俄总理普京11月20日在第十届“统一俄罗斯党”（执政党）代表大会上曾宣布，政府将额外拨款830亿卢布，用于购买4万套以上的标准住宅。这不仅是帮助房地产企业，也是帮助国民经济。这些住宅首先将用于解决军人的住房问题。

　　《俄罗斯报》23日指出，俄罗斯今年第四季度的房贷总额比第三季度减少64％。这么大幅度的缩减虽与房贷紧缩有关，但不断上调的贷款利率更是一个重要因素。比如，从9月到12月，房贷利率从12％一路上升到18.5％，最高时竟然达到29％。

　　高利率致使许多购房者陷入还贷危机。据俄央行统计，目前至少有5％的贷款者出现无力还贷，而且近期该比例还将增加一倍。为帮助房贷者脱困，俄政府拟从明年1月1日起，从预算中拨款约200亿卢布，为失业的按揭购房者或工资与从前相比大幅降低、仅能维持家庭基本生活开销的购房者提供贷款。

　　俄罗斯住房抵押贷款公司经理谢梅尼亚卡说，这些资金将借助失业救济金的渠道来发放，且只能用来支付购房贷款，失业者在找到工作后，应向国家偿还贷款。

　　为减少这种贷款的风险，他建议实行类似军人住房贷款的住房二次抵押办法。还有银行家建议，将这种机制推广到其他领域的贷款。

　　莫斯科泡沫样本

　　据地产专家估算，莫斯科住宅均价在10月6日那天创下了历史纪录——6122美元/平方米，此后便急转直下。

　　据《机关报》等媒体调查，莫斯科开发商目前大多降价20％以上，以求将新建住宅脱手，而且各种房型都在降。比如，现在花15万美元就可以在莫斯科购得一套一居室的住房，20万美元能买到一套两居室的住房。

　　但泡沫还远未挤完。俄罗斯储蓄银行宏观经济研究中心指出，到明年底，莫斯新建住房的美元价格将下跌47%～60%，二手房的美元价格也将下跌37%～51%。如果俄罗斯GDP增速降至2.5%～3.5%，通货膨胀率将达到11%，美元兑卢布汇率将升至1：30，届时莫斯科新房的卢布价将比今年下跌34.3%，美元价格将下跌46.6%，二手房价格将分别下跌23.1%和37.4%。

　　如果俄罗斯GDP增速跌至2.5%，通胀率将高于11%，卢布将更严重地贬值。在这种情况下，莫斯科新房的卢布价将比今年下跌38.1%，美元价将下跌59.6%，二手房价也将分别下跌25.1%和50.6%。但俄其他地区的房价跌幅要小一些，因为那些地区没有如此大的价格泡沫。

　　还有一些专家预测，莫斯科房市甚至可能崩盘。

　　当然，也有专家不同意跌价将过半一说。他们认为，大部分买主在等待房价见底。但他们忘了一点：随着危机的进一步加深，新房不能脱手，开发商便没有资金投资新楼盘，只好扛着价格硬撑，这会导致市场上卖的还是那些住宅，导致房价不会明显下跌。更何况，开发商可以承受价格下跌40%。

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