旧金山房产抄底考钱袋 购房移民几乎不可能(图)

美国旧金山等待出售的“银行回收屋” 晨报特派记者 王治明 现场图片

　　金融危机下，世界楼市发生着怎样变化？晨报记者旧金山、巴黎、香港现场见证……

　　去旧金山“房产抄底”考验钱袋

　　“购房移民”几乎不可能，每年要缴不菲房产税

　　晨报特派记者 王治明 美国旧金山报道

　　金融危机带来的美国房价下跌，也吸引了中国炒房团的目光。我国首个 “赴美房产抄底团”计划于2009年1月15日从北京出发，分别到旧金山、洛杉矶、拉斯维加斯三个城市看“断供房”。提前半个月抵达旧金山的晨报记者，决定感受金融危机下的美国楼市，并试图探讨“赴美房产抄底”是否值得？

　　两类“断供房”忙抛售

　　记者发现，旧金山当地报纸上，整版“银行回收屋”的广告数量可谓与日俱增。

　　老资格的房产中介 Tioung告诉记者，受次贷危机的影响，目前抛售的房屋主要有两类。第一类称为“急卖”，即房主已经无力供房，但不想让银行把房屋收走，因此急于在银行收走房屋的9个月之内卖出房屋以减少一些损失；第二类抛售的房屋就是银行的回收屋了。这样的房屋，房东已没有任何权利，而且房价可能比较低。但购买这样的房屋往往存在一定的风险，Tian告诉记者，这类房屋可能存在住户迟迟不肯搬走、房东不配合买房者看房或者房屋内部十分陈旧需要投入大量装修资金才能入住。

　　根据美国商务部经济分析局日前公布的资料，一些热门城市的房价已经下降了30%以上。而旧金山和纽约由于公共交通便利，是新移民首选的落脚地，也成为购房者乐于投资的城市，因此房价跌幅还不算最大。旧金山市内的房价跌幅平均为10%-20%，而湾区以外的地方跌幅则高达30%-40%。

　　房产租售青睐 “中国客户”

　　旧金山的房价虽然位于全美的前列，但仍是中国购房者最青睐的购房地之一，翻开这两天当地的中文报纸，铺天盖地都是“银行回收屋精选”的整版中文广告，显然这些房产租售都是由会讲中文的华裔房产中介经理人代理操作，针对的客户几乎全是美籍或非美籍的华人。

　　对于“赴美房产抄底”的新闻，Tioung表示有所耳闻。但她不清楚“炒房团”进军美国的规模和实际行动如何，她认为，把“看房”作为赴美旅行的一个内容倒是不错的卖点，只是可操作性并不强。当然作为房产中介，她对此表示出兴奋和期待，但目前她本人还没有接触到类似的案例——三无人士（无国籍/绿卡、无工作、无亲属）购买美国房产的实例。

　　据了解，中国人赴美购房的条件并不苛刻：现有的情形下，只要有签证，并且能够支付50％以上的首付（次贷危机前，20％就行）就可以购房。Tian告诉记者，一般来说，对于短期访美的买家而言，委托经纪是必不可少的环节。最快的方式就是不牵扯银行，现金一笔过，马上成交。

　　房屋虽便宜风险仍很大

　　对于目前是购房抄底最佳时机的看法，Tian表示，虽然她作为房屋买卖经纪人对此十分欢迎，但还是提醒购房者不可盲目，毕竟买房容易卖房难，买房投资短期内不会看见明显的收益。她预计，2009年的美国楼市依然在走下坡路，复苏的苗头可能要等到2010年以后。

　　一些广告中特别便宜的房屋，例如10万-20万美元的房屋虽然很有价格吸引力，但是对于国内不了解当地情况的购房者来说，仍具有较高的风险。

　　一位在美国拥有房产、长期定居中国的女士Lily曾给记者算了一笔账，虽然在美国买房不贵，但是每年的房产税可不低。你买了房屋，每年政府会来估价，然后根据估价缴纳房产税，金额按照估价总值的1%-6%不等，例如当年买来的房屋是100万美元，但如果政府今年估价是120万美元，就得根据政府这个估价支付税收。

　　“购房移民”几乎不太可能

　　据了解，此次赴美抄底的中国人中，半数左右的人是为儿女留学做准备，在美国楼市低迷的时候入市，待儿女留学美国时可就近陪读。“女儿今年8月份已经去那边留学了，如果真是便宜，买一套也可以，顺便还可以看看女儿。”报名者陈先生告诉记者。

　　对于这种看法，Tian认为，如果子女留学目的地尚未确定，不要盲目购房。Lily说，在美国买房唯一的理由是长期居住，如果是为了孩子留学买房，还不如给孩子更多空间选择学校。家长送孩子去国外就是让孩子学会独立，但是买房会抹杀孩子奋斗的意志。“想以购房来移民的做法不可行。”Tian表示，根据加州法律，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元并雇佣3-5名当地公民工作，而且美国绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件。而投资100万美元在美国购房不属于投资移民的范畴。

　　技术问题困扰中国投资客

　　“金融危机的发生使得外国人想通过贷款购房难度很大。”Tian解释说，现在银行放款十分谨慎，例如需要贷款人近2年的报税收入，每月的工资单据，在美国的信用分数（680分还未必能申请成功）等等。美国的房屋贷款利息也不低，买了房屋以后，管理比较麻烦，因此租卖都要依赖房产中介。

　　此外，很多房屋的建造年代久远，广告上很多房屋都是在上世纪50-60年代建造的，而旧金山房屋基本都是木质结构，一些房屋不投入巨额装修费用就不具备居住条件。另外，房屋每年也有折旧率，有些房屋很快要到使用年限，政府会要求拆修。

　　还有些购房者认为，是否可以仅仅购买土地用于将来建房，据记者观察，一些空地的标价甚至高于房屋（美国独幢房屋价格包含土地）。