开发商降首付吸引买房 楼市金融风险转嫁银行

　　房产商要多卖房，买房者想便宜买房，其中的风险谁来担？提供贷款的银行。上海“两会”召开在即，市政协委员、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣，在即将提交的一份提案中建议，尽快创建一套房地产金融风险缓解机制，为房贷体系加一把“安全锁”。

　　巧获房贷“转嫁”风险

　　数据显示，去年上半年，全市一手公寓房成交435万平方米，而下半年截至11月底，仅成交249万平方米。屠海鸣说：“曾被银行视为优质项目、相互争夺的按揭贷款，如今已出现风险积累的迹象。 ”

　　为拯救低迷房市，房产商想方设法吸引购房者买房，使房地产市场的金融风险大大增加。屠海鸣所提交的提案中有个现实案例：在去年本市一次大型房展会上，一个主打 “首付分期，两年免息”的楼盘因首付只需支付总价的10%而成为焦点。这相当于购房者购买一套总价128万的住房，最多可获约25万的“免息贷款”，购房者仅需支付约12万现金，而银行的支出接近百万元。

　　“降首付无疑增加了银行房贷风险。 ”屠海鸣解释，“一旦购房者 ‘断供’，开发商至多八折卖房，而银行却要支付房款的绝大多数，房产积压带来的金融风险变相‘转嫁’。 ”而事实上，这种“讨巧”获取银行房贷的情况在一二手房市场普遍存在。

　　建议引入房产基金

　　提案分析，房地产金融体系的风险，究其根本，与土地制度、房地产业、商业银行管理等因素紧密相连。避免风险扩大，尤其需要在房地产开发贷款、土地储备贷款、个人按揭贷款和信托投资公司房地产贷款业务等方面，收紧口袋。为此，提案建议引入政策性的房产基金，分担银行房贷风险。

　　“住宅产品具有特殊性，完全靠市场协调平衡并不现实。世界各国政府大都根据住宅产品的特性，采取政策性与商业性不同方式的金融支持。”屠海鸣解释，一般来说，市场机制解决的是中高收入人群的住宅需求问题，而带有政策性的房产基金来解决低收入人群的住宅需求。

　　与其在将来为银行鱼目混杂的不良资产埋单，国家不如先成立政府房产基金。这样做的好处是，其本身比商业性资金具有更高的风险承受能力，用来承担特定人群和领域的住宅金融需求，能有效化解银行部分房地产信贷风险。

　　建立二级抵押市场

　　提案还建议，不妨建立由政府主管的二级抵押市场，进一步解决住房抵押贷款流动性问题，防止房贷 “断供”。

　　当购房者“断供”，二级抵押市场可以创新住房抵押贷款证券、投资基金、信托证券等金融工具，帮助分散银行信贷风险，解决住宅金融一级抵押市场无法解决的流动性等问题。同时，二级抵押市场也可以将合适的抵押房优先租给“断供”购房者，一定程度上将有效缓解社会矛盾。

　　在建立有效的市场约束机制方面，屠海鸣也建议，以一手房交易为重点，加强银行放贷的严格审查，并且防止二手房市场扰乱秩序的“假按揭”行为，给本市的房贷体系加把“安全锁”。(冯兰蔺)