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| 名为《观望》的行为艺术，2008年可以观望的东西很多，观望楼市，观望股票，观望前途。邓勃/摄 |
本版撰文 新快报记者 陈齐
疑惑，一个让你满脑子充满了问号的话题。在2008年的楼市中，我们的许多疑惑得以解答，也有不少非但没有消除，反而使疑云更甚，这些疑惑将延续到2009年。关于楼价，关于抄底，关于政策……只有当我们把这些问号收集起来，才能看清楚一点楼市的方向。
追问
1 楼价还会继续跌吗？
楼市何时触底？作为一个从事房地产新闻报道的记者，笔者每天都会被买家或开发商问到这个问题。但要给出一个确切的答案，确实非常困难。
有人说，房地产行业是一个与社会经济密切相关的支柱行业，其发展离不开大环境的影响。在全球经济危机对内地经济造成冲击没有结束前，楼市很难看到触底的希望。也有人说，中国的房地产是政策市，中央和地方政府都出台大量政策大力救市，现在利好出尽，正是要兑现的时候，楼市在2009年“五一”前后有望站稳。
2009年里，预计有两类产品会在市场上有比较好的表现，一是解决人们基本居住问题的中小户型，二是改善型住宅。未来开发商应该多开发适销对路的产品，越是贴合购房人需求的产品，越是具有极强针对性和差异化的产品，就越能在市场上得到认可。这两类产品，无疑是市场价格的风向标，只要这样的产品能站稳脚，那市场就有了复苏的希望。
简而言之，楼价在2009年会否继续下跌，取决于三个方面：一是看“天”，也就是宏观经济的表现，居民收入的增长；二是看“人”，楼价是否达到刚性需求者的置业能力，产品是否适销对路，只要降价及时到位，产品又能激发刚性需求买家的购买欲望，楼价就有可能站稳脚跟；三是看“地”，要看政府在房地产政策上的决策，要看未来的住房供应量及土地供应情况。
2 2009年能抄底吗？
抄底，多么诱人的字眼。经过一年多甚至几年的煎熬等待，不知道有多少持币待购的买家正盼望着在2009年能松一松僵硬的脖子，揉一揉充满血丝的双眼，亲手抄到一套“底价房”。2009年楼价能否抄底？从大环境来说，2009年何尝不是一个大底！开发商降价后，不少房子就算没有达到其楼房的实际价值，但价格也基本到位，再降空间不大；政府不断推出各种利好措施，减轻了购房负担，现在买房能得到不少首付和利率上的实惠。
在不少人眼里，抄底其实有一些误区。因为不管是在楼价的最高点还是最低点，其成交量都是很小的，也就是说，极少有人会真正高位接盘，也甚少会有人能在楼价最低的时候成交。不要说普通人难以判断楼价的高峰低谷何时到来，就连许多专业人士包括开发商本身，都难以给予准确的评估和判断。
尽管现今的市场情况不是很乐观，但购房人对房子的刚性需求是存在的，如果买家过于执着抄底，不仅耽误了自己改善住房的迫切需求，更有可能错过较为合适的买楼时机。不妨换个角度思考，在如今的市道下，只要能在自己承受能力范围内买到合适的物业，那么恭喜你：你已经抄底了！
3 开发商会不会倒大片？
尽管2008年被不少开发商称为“过冬”之年，但并没有多少开发商日子难过得关门结业，特别是大开发商，依然活得比较“滋润”。在2009年，会不会有人顶不住而倒下呢？
从大环境上看，2009年国际金融危机带来的冲击还将持续，消费者对楼市复苏的信心不足，观望情绪还将持续。也有利好方面，2009年房企开发性贷款可能会出现松动，开发商有希望继续以银行资金为杠杆摆脱目前的资金困境，而2008年底政府不断出台的救市新政效果在2009年才会真正体现出来，市场的政策环境会有所好转。
楼市专业人士邓浩志指出，四类房企在今年最有可能率先倒下：一是2007年买了“地王”的企业。2007年的“地王”一个接一个，已经到了面粉贵过面包的情况，2008年一路调整下来后，这些土地变成了鸡肋。开发这么高的地价，肯定亏损。不开发吗，政府收地。二是土地储备较多的企业。房地产属资本密集型行业，开发项目所需资金多是通过融资完成。现在市场不好，融资困难，这类企业压力最大。三是产品高度集中在别墅类的企业。住宅市场再跌，普通住宅还是有刚性需求的。但别墅产品是奢侈消费品，需求弹性十分大，这类型企业面临的首要问题是如何在熊市中卖出最熊的产品。四是产品集中在销售写字楼类型的企业。经济下滑，业务量减少，企业缩编，写字楼需求量自然减少。租客减少买家就更少了。乙级或更低端的写字楼面向的是小企业，小企业在这次危机中受到的冲击要大于大企业，中小企业不景气，或破产或选择价格更低的商住物业办公。
4 广州楼市能否迎来亚运契机？
“广州借亚运契机使更多大型配套移向郊区、以亚运会为契机加快改造城中村、以亚运为契机构建"两心四城"新格局……”对于即将到来的2010年广州亚运会，广州人心里充满了期待，广州房地产业界同样充满了期待。六运会创造天河、九运会带旺东埔，那么2010年亚运会改变广州的城市格局，从而使楼市迎来“亚运契机”吗？
由于广州市中心土地储备有限，城市化向周边区域扩张的趋势不可避免。亚运场馆及亚运村的建设，给不少新兴区域带来了契机。近几年来，已有不少楼盘打出亚运板块的概念，希望把诱人的前景转化为花花绿绿的钞票。业内人士认为借亚运会契机，广州的房地产将会向南沙、新塘、花都等外圈区域发展，广州的房地产甚至是城市格局都将发生变化。
可以预见，广州通过举办亚运会，在提升城市基础设施建设上将会有所飞跃，亚运场馆及亚运村的集中区域将利好明显。但要提防出现过度炒作的情况出现，特别是不能对仅靠亚运会拉动整个房地产市场寄予过高的期望。最现实的估计是，楼市在局部板块上会出现井喷现象，而对全市来说，亚运会影响有限，楼市依然会按照自己的规律走自己的路。
5 广州政府会否出台救市新政？
2008年下半年，国家连续出手救市，降息、减税大大降低了购房者的负担。同时，很多地方政府也纷纷推出一系列房地产优惠政策，试图复苏楼市。已经在全国领跌房价的广州，却从未有地方政府救市政策出台。在2009年里，广州市会出台救市新政吗？
事实上，救市本来就是个充满争议性的话题。赞同者认为广州楼市已经陷入低谷，再加上金融危机冲击，急切需要地方政府出台更实际的救市方略；而反对者则认为，广州目前的降价只是市场理性回归，广州的成交量没有出现大幅萎缩，政府干预市场不符规律，也不符民心。
从目前的情况来看，广州市出台地方救市政策的可能性并不大。首先，广州的房地产业一直发展得比较理性，市场之手的调节作用依然发挥着重要作用；其次，国家对地方政府救市依然态度模糊，并不是非常支持。从其他城市来看，不少地方政府救市并没有收到好的效果，反而给市场带来了新的混乱。近日，住房和城乡建设部部长姜伟新已明确表示2009年地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。这也意味着，广州再出救市新政的空间和可能性已不大。
数字
2008年广州新建商品住宅销售总金额只有516.46亿元，比2007年的689.25亿元，降低了约25%。
仲量联行近日发布年度预测报告称，一直坚挺的商业地产和高档住宅在2009年将降价15%-20%。
声音
对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，应该在40岁之前租房为好。
——2008年1月27日，王石在参加某网访谈时抛出惊人观点，认为当时不是购房最佳时机，建议年轻人先租房，三四年后再买房。
我觉得做地产的太多了，这些人不懂经营，也不懂管理，就是圈一块地然后到银行去忽悠钱，忽悠到钱一盖楼，没等允许就预售了，然后资金回笼了，然后就赚钱了。
——美林证券亚太董事总经理兼中国区主席刘二飞认为，相当一部分做房地产的要出局。
(责任编辑：刘晓静)
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