房贷七折风波尚未停 中小银行转按揭争夺战开始

　　房贷七折风波未停 中小银行转按揭争夺战开始

　　房贷新政实施后，存量房贷利率调整一直是“房奴”关心的话题。但是，市场却在“7折”利率优惠政策上频起风波，虽然工行经过几次波折后决定从昨日起开始自动调整，虽然众多银行已经开始接受申请，但“房奴”真正何时能够享受优惠却仍无明确时间表，难产的存量房贷政策让不少客户的忍耐达到极限，而大部分中小银行正看准这一时机，拼命“挖墙脚”，办理转按揭业务正在成为存量房贷客户的无奈之选，转按揭亦成为众多中小银行与四大行新春第一场争夺战。

　　市场直击

　　有意办转按揭人数骤增

　　频频难产的7折房贷在其存量贷款客户中引发了轩然大波。记者日前走访多家中小银行个贷中心时获悉，有不少客户前来咨询转按揭，其中相当一部分人开始考虑将转按揭作为备用应对方案。

　　而来自中介公司的信息也证实了更多人开始考虑办理转按揭。“你知道的，我们中介是提供交易服务的，存量贷款的事情既非我们的服务内容，我们也并不愿意多涉及。”一位地产中介公司负责人表示，这类事情一般而言，房屋业主多会直接和银行交涉，而中介则多为之前已在该公司购买房产的部分业主提供服务，“相当于对老客户的一种增值服务吧。”同时，他还告诉记者，在来访、来电咨询的客户中，很多人在优惠受阻的情况下，都会问及如何将贷款转按揭到其他银行以争取优惠。他还透露，从去年下半年起，确有不少贷款担保公司和他们联系，意欲合作提供转按揭服务。不过，考虑到中介合作银行的利益，他们也不太愿意掺和进去。

　　“有些中小银行挖墙脚特别凶，我们的不少客户都表示要将房贷转到其它商业银行，甚至有商业银行的业务员直接在我们银行门口发放宣传单，还有甚者通过关系和我们业务员私下联系，让业务员帮着他们联系客户做转按揭。”一位不愿意透露姓名的银行工作人员这样向记者表示。

　　新闻调查

　　竞争从7折新政开始蔓延 中小银行争夺转按揭加剧

　　“目前银行只能是抓大放小，即对原本贷款利率较高、贷款数额较大的优质客户做出一点让步，以留住这部分客户。而对于原本利率就已经很低，并且贷款数额不大的客户，则只能尽量挽留。”一位银行人士显得很无奈，“这也就是为什么许多银行的实施细则中，都重点强调了原先享受8.5折优惠和贷款余额30万元以上这两条的原因所在。对银行来说，这或许是一种弃卒保帅的策略。多等一天，银行就能少损失很多钱。而且，央行在2008年内连续5次降息，已将银行利差压缩到了最小。”

　　不过，记者调查发现，目前多家银行已将利率调整权限下发到各分行，存量房贷客户向银行主动申请利率调整，银行将根据客户贷款情况决定利率下浮的比例，在申请过程中，对于特殊情况银行还能特殊处理。除工行、农行外，据了解，兴业银行也规定，如果借款人有逾期记录，但能提供合理佐证材料证明非主观故意，亦可享受利率下浮优惠。农行四川省分行人士说，按照目前的存量客户利率调整政策，约有90%的存量客户可以享受利率下浮30%的优惠，尽管大量存量房贷利率下调使得银行利差收入减小，但政策调整只是无奈之举，银行仍力求保住优质客户。

　　有业内人士分析称，在执行7折优惠利率时，目前包括四大国有银行在内的大部分银行在贷款金额方面均没有限制，对优质客户执行最优惠利率已经成为市场主流。部分中小银行继续对七折优惠利率执行较高的门槛，势必导致那些贷款金额虽然较小、但是还款能力却很强的优质客户的流失。

　　“墙内损失墙外补，另一面，中小银行却在争分夺秒争夺转按揭客户。”上述业内人士说。

　　记者调查发现，为了避免客户流失，银行通常会极力劝阻客户办理转按揭，同时，各家银行尤其是中小银行开出各种优惠条件如零转按揭费等吸引客户流入，“银行在力争客户流入而非流出，尽管利润减少，但好过利润消失。”银行业内人士说。在转按揭争夺上，民生银行表示，同名转按揭加按揭开放账户可每月只还贷款利息，本金一年还一次。而且，民生银行自身的存量客户也能办理。另外，民生银行还表示，不论期房还是现房，均可办理该业务。据悉，这是继招行推出按揭政策后，又一家中小银行推出跨行转按揭政策。

　　记者观察

　　不是所有转按揭都划算

　　李女士是一名教师，5年前购买了一套新房，在银行办理了50万元、20年期的贷款，并选择了等额本息还款方式。经过5年的还款以及几次部分提前还款，目前只剩10万元的贷款了。

　　虽然所剩的贷款额不多了，但李女士初算7折和8.5折摊到每个月也有几十元钱的差别，但又不具备7折条件，所以李女士想到了通过转按揭来获得7折的房贷利率。

　　银行工作人员给她算一笔账：经过去年五次降息后，央行的5年期以上的贷款基准利率已经降为了5.94%，那么如果仍然享受8.5折的优惠利率，那么李女士贷款利率为5.015%，月供为791.58元，还款总额为142483.54元。而如果李女士能够享受到7折优惠利率，调整后其贷款利率即为4.158%，则月供为747.63元，还款总额为134573.51元。可见，李女士7折优惠下的月供比8.5折下优惠的月供少了43.95元，15年共少还7911元。但是考虑到李女士收入稳定，经常提前还款，还款年限很可能不需15年，所以节省的利息可能并没有上述这么多。

　　如果李女士转按揭，不但需要重新办理两证，还需要缴纳违约费和评估费。如果10万元的贷款申请转按揭的话，加上1%-2%的按揭费、担保费、保险费、抵押登记手续费等费用，累计支出可能在4000-5000元。这样计算下来，李女士可节省约3000元，不过要耗费大量的精力和时间，其实并不是非常合算。

　　链接

　　存量房贷转按揭八步走

　　1、找一家可以提供更大利率优惠的接收银行。

　　2、向接收银行提出转按揭申请。

　　3、信用查询，申请后，欲“转按揭”者须授权接收银行进行“个人信用档案”查询。

　　4、等待银行审批合同，若个人信用记录中有拖欠贷款或刷爆信用卡的记录，接收银行可能会拒绝接收“转按揭”。

　　5、提前还款，获得接收银行认可后，向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。

　　6、签订新合同，向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后，到接收银行网点签订新的个人房屋抵押贷款合同。

　　7、重新办抵押。

　　8、手续交银行，将房产证、解押手续、抵押手续交给接收银行。 本报记者 冉启国（金融投资报）