“住禁商”松绑 广州写字楼短期忧长远喜？

　　“企业(公司)、个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)登记注册被允许”，一向多变的“住禁商”，近期再次出现松绑。对那些正急于节省开支的企业来说，无疑又多了一条路子，只是2008年也出现了颓势的写字楼特别是乙级写字楼，这更多的只是负面消息。

　　所以，有媒体称“住禁商”松绑对写字楼是雪上加霜。原本就客源减少、租金下滑的写字楼面临更大的困境。

　　在承认“住禁商”松绑短期对写字楼有较大冲击的情况下，有业内专家认为，目前的“住禁商”松绑从长远来看，对写字楼反而有“喜”。

　　低端写字楼又增一座大山

　　“早在半个月甚至一个月前，住宅办公已经开始放松了，”中立地产董事总经理文志坚透露，一些企业在住宅里办公也能申请到“牌照”。这次政策明文规定为“住禁商”松绑，只是让住宅办公、经商正规化了。

　　“住禁商”松绑，政府更多可能是从企业的减负上考虑。不过，这对写字楼特别是乙级写字楼来说，这不是减负而是在头上又增加了一座大山，因为广州目前写字楼出租正遭遇近几年来的最大困境。例如日前新业主接手健力宝大厦后，投入了比较大的人力、物力进行推广，收效依然不大，吸引到新进驻的企业并不多。

　　健力宝大厦只是整个市场的一个缩影，在珠江新城、环市路、天河北等商务区，写字楼租金从去年第四季度以来就有了很大幅度的下调，部分中低端写字楼的租金甚至下调了40%左右，空置率依然在上升。“住禁商的松绑，住宅无疑会吸引走大批新增的客户，一些处于创业阶段、新成立的公司等，就更加不会选择在写字楼办公了。”日前中立地产碰到一个客户，原计划在天河租300-400平方米的写字楼办公，后来因为住宅办公放松而转租了天河北的住宅。

　　“住禁商松绑确实会对乙级、商务写字楼造成一定的冲击，”广东中原(工商铺)商业部营业总监朱辉认为，在生意难做的情况下，不仅新增的企业可能会到住宅办公，甚至一些原先在低端写字楼办公的企业，也会换到住宅办公。广州写字楼租金在去年第三季度达到本轮上升期的最高峰，第四季度之后开始一路下降，甚至连中信广场也从最高的170元-180元/平方米下降到目前的整体130元/平方米左右水平，在住禁商松绑的冲击下，写字楼只有继续降低租金来对抗。无论如何，写字楼的管理费等都不可能降到住宅的水平，其成本总比住宅要高，即使降低租金，也难以挽留企业的外流，更勿论吸引更多新的企业进驻了。

　　出售写字楼要押后推

　　“住禁商”松绑，直接影响到的是写字楼的出租，对出售写字楼的售价则还没太大影响，珠江新城在售写字楼的价格继续照旧。“出售写字楼价格坚挺，依靠的是供应量很少，”文志坚分析，总有企业要买办公场所，因此无论怎样写字楼都有成交，开发商也不会在价格上有太多让步。“甚至有些写字楼的叫价还有所上升”。

　　“住禁商”松绑对出售写字楼不可能不造成一定的影响，只是这种影响还未体现成交阶段而已。据称，原有七八个包括裙楼在内的写字楼项目，计划在今年上半年推售，因为开发商原估计今年上半年市场会有转机，“住禁商”的松绑，使这些项目的推售计划再次押后。当这些项目押后推出时，估计其定价比原计划会再次降低。

　　长远有益写字楼

　　“住禁商”松绑对写字楼市场的这些冲击，只是从短期来看、来分析的，从长远来看，该政策未必一无是处。

　　在目前情况下，保住更多企业生存是最重要的，只要企业能生存下来，当经济条件好转时，这些在逆境中仍能生存的企业会迎风发展，当这些企业的生意做大后，必须讲求企业形象及门面，必须进驻正式写字楼办公，写字楼需求将持续爆发。假如现在企业在写字楼里死撑，最后可能是企业倒闭，然后写字楼需求日益萎缩，写字楼市场必将经历更长的寒冬。

　　所以，“从长远角度考虑，住禁商松绑反而利大于弊。”

　　-行家观点

　　住宅裙楼禁商用，好事？

　　日前，广州市规划局公布《广州市城乡规划管理技术规定(草案)》(以下简称《规定》)，征求市民意见。《规定》除旧城规划确定的传统商业街区外，住宅裙楼不得设置商业(含饮食业)用房。对此，市场有不同的声音，弹者居多数，但也有业内人士认为，该规定是好事！

　　除了珠江新城、天河南、淘金路、江南西等区域的裙楼，广州多数区域的裙楼经营状况并不理想。甚至在天河北及龙口东一带，也不断有裙楼因原业主撤场，要重复招租。裙楼之所以经营困难，主要原因是广州的裙楼商铺过多，广州新出的小区多数1-5层都设为商用，远超出了市场需求；其次，就是部分裙楼并不适合做商业。实际上，广州一般只需求临街的裙楼，二层或以上的裙楼，出租、经营都非常困难，不少裙楼最终只能空置，造成了资源的浪费。

　　既然如此，开发商为何仍热衷于建裙楼商铺？“为了更多地抵押贷款，”广东中原(工商铺)商业部营业总监朱辉分析，裙楼社区铺在市场上不受欢迎，但在银行抵押的估价仍很高，抵押贷到的款项比住宅要高得多。所以，即使裙楼商铺经营困难、出租困难，开发商还是要建。住宅裙楼禁商用，可以有效地防止开发商套钱，另一方面，可以有效降低裙楼的空置，减少资源浪费。

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　　住改商放宽

　　利好商圈发展

　　“住改商”不再“一刀切”禁止，影响到的不仅有写字楼，还有商铺。这些影响，主要体现在天河南、淘金路、江南西等住宅营商氛围浓厚的商圈。

　　合富置业专业人士介绍，住改商条件放松，甚至连未纳入社区商业网点规划的“住改商”，在不存在污染扰民、安全隐患的情况，符合消防、卫生、环保和规划的相关法规等条件下，也予以保留，逐步引导其向街道内适宜发展和选择发展的地段搬迁。此举能在居民日常工作以及商业经营之间取得平衡的话，将会令天河南等区域的商态朝着良好的方向发展。(张秀钦) (来源：羊城晚报)