开发商降价老百姓买账：回暖宜慎言请继续降价

　　尽管2月只有28天，2月也还未结束，但2月楼市成交全面赶超1月已成事实。根据杭州透明售房网统计数据，截至2月25日，杭州(包括余杭区)共成交一二手房3662套，而1月份共成交一二手房3033套，如果以日均成交量统计：1月日均98套，2月日均146套，整整多出了近50%。

　　2月份开始，商品房销售量似乎多起来了，最开始是部分一线销售员有“人多了”的感觉，而统计结果让这种“感觉”有了数据基础。

　　价格越低，效果越好

　　打折楼盘为楼市拉出大阳线

　　一个非常有趣的现象是，2月19日~24日6天时间，一手房成交明显放量，日均成交近80套，差不多是“一天抵之前两天”。为什么呢？因为公开打折的楼盘都集中在这几天：先是2月19日，海天城推出235套剩余房源7折促销，而后2月23日西溪山庄·依云邨，推出420套特惠房源，针对老业主6.5折销售，均价3998元/平方米。

　　从透明售房系统的成交记录来看，“降价”对楼盘销售量的拉动是非常明显的。海天城打折前，曾有业内人士预言，即使海天城折扣幅度比野风的另一个楼盘现代景苑更低，但销售效果会远远不及，因为景苑在市中心，而海天城在下沙，地段、关注度都相差太大。但从结果来看，海天城的效果却比现代景苑更好。海天城降价五天成交21套，预定295套，而当时现代景苑促销五天成交9套，预定118套。于是2月21日，海天城又加推243套新房源，均价6100元/平方米，使得7折房源达478套房源。

　　再看依云邨，在降价促销前已经有近一个月时间无成交，销售基本是处于停滞状态，而推出特惠以后尽管对外称“仅针对老业主”，销售对象比较狭窄，但两天时间也预定了50套。

　　即使没有公开打折，但只要实际成交价格足够低，暗折够大，哪怕楼盘的位置稍微偏一点，对购房者来说一样有吸引力。比如庭院深深，已经连续两周成交排名进入前十，2月1日至24日已成交99套，成交均价4649元/平方米，实际售价已经到了2006年普涨前的价格水平。

　　正是这些楼盘或明或暗的折扣，在拉低实际成交价格的同时，迅速拉高了市场成交量。

　　附：公开降价楼盘促销前后对比

　　促销前 促销后

　　2月1日~18日 2月19日~25日

　　海天城 成交1套 成交53套，预定295套

　　2月1日~22日 2月23日~25日

　　西溪山庄 成交2套，预定6套 预定60套

　　单价6000元以下楼盘成交量最大

　　从杭州透明售房系统统计结果来看，截至2月24日杭州(包括余杭区)成交的这1465套一手房，卖得最好的是6000元/平方米以下的房源，占了总成交量的25%，看来价格还是硬道理。

　　如果我们将杭州在售商品房划分为7个价格区间，根据杭州透明售房系统统计，2月1日~24日：均价6000元/平方米以下商品房成交376套，占总成交量的25%；均价6000~8000元/平方米的商品房成交274套，占19%；均价8000~10000元/平方米的商品房成交139套，占10%；均价1万~1.2万元/平方米的商品房成交264套，占18%；均价1.2万~1.5万元/平方米的商品房成交156套，占11%；均价1.5万~2万元/平方米的商品房成交了127套，占8%；均价2万元/平方米以上的商品房成交128套，占9%。

　　从实际情况看，均价6000元/平方米以下房子，成交主要集中在郊区，尤以闲林一带为多，实际成交价多在4500元/平方米左右。除了庭院深深以外，近期成交比较好的还有新盘泊林漫谷，2月份成交了37套，均价约4601元/平方米。

　　主城区1万~1.2万元/平方米最好卖

　　值得关注的是，均价1万~1.2万元/平方米的商品房成交量为264套，所比例也比较大。记者调查发现，主要集中在江干区、西湖区、滨江区，都在主城区内，地段和配套都还算过得去。

　　这部分成交房源以90平方米左右的中小户型为主。成交最多的是秋涛雅苑，2月以来共成交59套房子，均价在10794元/平方米。秋涛雅苑地处秋涛北路澳门广场附近，离市中心不远，其附近的玉兰公寓去年开盘时卖1.4万元/平方米，秋涛雅苑这样的售价非常具有竞争力。其次成交多的是东方郡，也成交了52套，均价在10250元/平方米。东方郡得益于地铁的建设，临近地铁口的位置吸引了很多人去购买。

　　这样的统计结果，我们基本可以得出一个结论：主城区范围内，目前的主流购买人群能接受的价格范围基本在单价1.1万~1.2万元/平方米，总价在100万~110万元左右。

　　50~80平方米二手房成交占大头

　　“我的房子挂牌第二天就有买家来看房，不到一个礼拜就卖掉了。”卖家张先生告诉记者，他现在住的这套景芳六区的老房子建筑面积不到70平方米，做婚房小了点，他打算卖掉以后，添点钱换套面积大点、小区环境好一点的新房。“本来我还担心现在市场不好，老房子会比较难卖，所以挂牌的时候跟中介说好有两三万元的还价空间而且附送家具，结果买家根本就没还价，很爽快地成交了。”事后张先生才知道，原来这套房子的买家跟他一样，也是等着房子结婚呢。

　　事实上，正是这些刚性需求客户积极入市，激活了近期的杭州二手房市场。从统计数据来看，2月1日至今，成交情况最好的就是建筑面积在50~80平方米的二手房，成交817套，占了总成交量的45%；其次是建筑面积在50平方米以下的二手房，成交424套，占总成交量的23%；建筑面积80~100平方米的二手房成交224套，占14%；建筑面积100~150平方米的二手房，成交259套，占14%；建筑面积150平方米以上的二手房，成交70套，占4%。

　　“从套均成交面积和成交总价，可以很明显看出，目前市场上的成交主力还是首次置业的购房者。”盛世管家相关负责人分析说，这批购房者的需求集中在总价80万元以下的房源，户型上则以两房为主。根据盛世管家监测的数据，总价在80万元以下的二手房一直是市场上成交最多的房源，2月1日至今，成交总价80万元以下二手房占了总成交的63%。

　　尽管从均价水平上看，2月份截至24日，主城区二手房均价水平为11482元/平方米，比起1月11949元/平方米的均价水平，下降了467元。但是采访中，二手房经纪人也告诉记者，随着看房人数的增多，最近房东在价格上开始“咬得比较死”。“前段时间房东会同意5万、8万的还价空间，现在一般只有两三万元，有的还涨价了。”盛世管家的一位经纪人说。

　　业内人士认为，近期商品房成交量的放大，得益于价格因素催化下，刚性需求的集中释放。不论楼市是不是在“回暖”，有一点肯定没错：只有提供符合市场需求的产品，才会有真正的成交。

　　附：二手房成交价格区间

　　50万元以下 50~80万元 80~100万元 100~150万元 150~200万元 200万元以上

　　2月1日~24日 473套 659套 257套 221套 108套 98套

　　百分比 27% 36% 14% 12% 6% 5

　　%成交量是降出来的

　　在绵绵的春雨里，尚未过去的2月至少透出了一丝暖意，2月份以来的24天成交量就超过了1月份，二手房的成交则已经比1月份增加了近6成。

　　数据是笼统的，不过各个开发商应该瞎子吃饺子——心里有数，哪些成交量是自己的，哪些成交量是别人的。坦率地说一句，2月份的成交量是降出来的。那些勇于降价的楼盘，收获不小，那些固守价格死不降价的开发商，可以继续用十根手指数自己的销售量。

　　看看两个楼盘降价前后的销售量对比就可明了一切。海天城降价前18天只成交了1套，降价促销后6个销售日就成交53套，预定了295套，销量陡增300多倍！西溪山庄降价前三个礼拜只销出了8套，而降价后两天就预定了50套，相信这两个楼盘的开发商暗喜之余也在心底暗呼：降价后，一天顶过去一月，真爽！

　　事实上，对楼市的需求一直存在，但是高高在上的房价却隔绝了自住型需求的释放之路，当楼市的投资者敏锐地嗅出楼市泡沫开始撤退后，开发商尴尬地发现，他们已经处在一片清冷无比的高地上，只能彼此相互对话。少数先知先觉者主动降低海拔，回到理性的市场轨道。但是大多数还在茫然不知所措，无法适应新的市场环境。

　　一手房成交多了，二手房也好卖了，面对2月份成交有所回暖的事实，有的二手房房东却又有涨价的心理。这里还是要提醒一下，无论开发商也好，二手房的投资者也好，现在说楼市回暖触底为时尚早。现在的形势不是需求去够房价，而是房价去触摸需求的脉搏，摸准了，降到位了，才有成交量，千万别成为在4000点舍不得卖的股民。

　　而降价不仅仅是买房者和开发商的博弈，更是开发商相互之间的博弈，先行降价的开发商已经占据先手。那些降价时间晚的开发商也许要用更惨烈的降价幅度来挽回劣势。

　　陌上花未发，回暖宜慎言，请继续降价。 (来源：钱江晚报)