业内人士称上海楼市9月复苏 房价下浮20%即稳定

　　上海楼市复苏将在09年9月

　　今年本市房地产市场以刚性需求为主，整体市场没有发生太大变化。目前的市场不是首次置业市场，而是改善性需求主导的市场，今年九月份市场可能会慢慢恢复

　　度过了一个房地产行业的冬天，何时能够迎来春天？易居克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱，日前在易居论坛上指出：目前的市场不是首次置业市场，而是改善性需求为主导的市场。

整个上海还有800多万平方米的存量，与其他城市相比，供求形势相对要缓和得多。等到08年的新政效应发挥作用，加上开发商的积极营销，市场信心逐渐恢复，今年的九月份，整个市场可能会慢慢复苏。

　　今年一、二月份出现小阳春

　　克而瑞研究数据显示，整个08年，单从市场供求的数据来看，整体市场非常严峻。成交在07年达到2090万平方米的高峰之后，回落下来，应该说这是整个市场明显的特征。08年到09年，最低的成交在08年的二月份，其次是去年的9、10月份，传统上海销售的旺季变成了成交最淡的季节。

　　在今年的1、2月份，整个市场的成交量反而稳住了，在10、11、12连续三个月上升之后，今年1月份整个成交量和去年2月份相比也有百分之四五十的上升，而2月份的前十几天超过了1月份的成交量，可能会和去年11月份的成交量持平。还有一个数据也非常值得重视，今年的1、2月份供应量也降低到了相对的底部，整个供求关系出现逆转之后，出现了供不应求的情况。去年12个月每个月都是供大于求，但是今年的前2个月就是供小于求。

　　丁祖昱分析，整个上海有800多万平方米的存量，在全国各个城市也算是不太多的，北京的商品房存量大概是15万套左右，总面积超过1600万平方米，所以上海的存量相对来说是比较小的。

　　改善性需求占主导地位

　　从成交结构看，目前整个外环外还是市场成交的主力，从11月开始连续四个月，60%以上都是外环外的成交，说明目前还是以刚性需求为主，整体市场也没有发生太大的变化，而且外环以内的整体市场变化并没有太大。甚至数据反映出，在12月、1月都由于部分楼盘供应的因素，中外环和中内环成交都出现了上升。

　　丁祖昱指出，在户型结构方面，从供应和成交两张图上看，90平方米以下的成交供应都没有占到70%的份额，不管是供应还是成交，90以下的户型占到比重都是在30%以下的，像09年1月90平方米以下的户型供应可能10%都不到，而1、2月份的成交也在26%、27%左右，所以目前的市场不是首次置业市场，而是改善性需求主导的市场。改善性置业的成交量不错，特别是总价115万元到125万元改善性价位段成交比例不少。但是从单价来看，去年11月份，中低价位的物业受青睐的，60%以上都是在13000元以下的物业，其中7000元到9000元的占到20%，9000元到11000元的占到10%。去年高价位的物业成交比例比前几年有所下降。

　　房价下浮20-30%后达到稳定

　　丁祖昱分析认为，整个上海的成交量在去年的10月份之后开始稳定下来，成交量没有继续像6、7、8、9月这样持续地回落，而且各个区域不同价位的物业都有热销，低中高价都有销售，经过连续四个月的观察，发现以下一些比较有意思的现象。

　　价位做过调整的楼盘普遍热销。一般来说，降价在20%以上的楼盘热销比例比较大，当然也有一些看上去没有降价的楼盘，比如说闵行的万源城，它没有下降，25000元也是卖得非常好的，它的品质非常好。我们还看到宝山区的保利叶都很好，平均价格在14000左右，也都是抢购一空。这么多热销的楼盘，也给上海的房地产业足够的信心。

　　有了改善性需求，楼盘信心更大了，虽然不少楼盘的开盘价格有了比较大的回落，这是上海和别的城市不一样的地方。比如说整个珠三角的情况，珠三角价格在回落40%后，出现了成交量稳步上升，特别是深圳这些城市。而北京所谓的反弹一直没有出现。上海在价格下浮20-30%之后，看到了市场的稳定。目前市场上很多板块到达了这个价位段就出现了稳定，这个价位段实在去年最高的价位段上做了修正，如三林1.5万元的价位段稳定下来，去年三林不少楼盘在2万元左右，它进行了5000元的调整，当然三林的最低价不是1.5万元，而是在1.3万元。再比如说大宁这个板块，单价去年也超过了2万多元，在去年探底也到1.5万元，但是现在回升了。

　　当然，这些探底是不是市场的底部，还需要经历未来几个月的整体成交量整理。

　　二手成交超过一手已成定局

　　丁祖昱通过比较二手房的数据，得出某些结论：去年二手房的成交量第一次超过了一手房的成交量，这表明随着城市化进程的逐步提升，二手房全面超过一手房在上海已经成为定局了。从上海二手房的走势来看和一手房基本上相同，在10月份达到谷底之后也开始了反弹了。今年1月份二手房的成交量也超过了一手房。

　　从整个上海的土地市场来看，土地的供应和成交都有所萎缩。像住宅用地，整个08年7到12月份，月均供应38万平方米，月均成交27万平方米左右，可以这样说，整个上海住宅土地的供应也在萎缩，从全市的经营型用地来看，同比下降也是非常厉害，从几个数据当中，也可以看到整个经营型用地也是有限的，因此，二手房市场将大大扩容。但是今年2月份成交了114万平方米的土地，同比是上涨了百分之一千多，实际上去年1、2月份拿出来的土地是非常少的，成交也是非常少的，这只是暂时的。

　　今年九月后市场将逐步复苏

　　丁祖昱概括今年上海的房地产市场，认为从07年9月份预示着整体房地产市场有兴盛走向所谓调整，应该说大家都取得了一个共识。在去年的九月份，所谓的金九没有出现之后，再用了几个月时间，去年九月份市场进入一个相对的底部，这样一个中部调整的阶段是比较清晰的，那么是不是在破这个底，目前没有继续走坏的迹象。我们看到所谓的投资性的消费，或者是高端改善性的消费，并不是逐步消失，在去年的二季度之后，基本上一下子不见了，刚性需求也在去年二、三季度受到了比较大的影响。

　　第二，从去年年底，很多理性购房者出现了，原先我们认为这块受到影响是比较大的，但是在去年11、12月份，出现了很多这部分的购房者，这部分购房者都没有参与股票市场，也没有把购房作为投资，他们反而在去年年底买房了。我们也看到了，很多所谓的最低价在去年年底出现之后，最低价又变成一个所谓的历史。

　　从这些现象上，我们认为目前没有任何的数据来证明这个市场还要更坏，或者还要继续破成交量的位。丁祖昱预测，今年的九月份，这个市场可能会慢慢恢复。

　　影响楼市的几个宏观因素

　　丁祖昱认为，首先看整体经济形势是否向好，其次看一下金融环境的问题，第三看一下股票市场，第四是国家的政策力度，第五是价格是否到位，第六是媒体的导向。

　　去年四季度的GDP不到7%，估计今年三季度的GDP可能会高于7%，或者是更好一点。政策这一块，虽然前段时间重庆说购房退税的政策不再继续实施，包括大家有一些遗憾，国家没有把房地产作为十大振兴的产业来看待，但是今天房地产业在整个国家经济所占的地位大家也看到了，而且政策这一块，肯定是积极的向上的。07年整个房地产交易额大概在1万亿元出头一点，如果房地产的消费拉动不起来，那今年的三驾马车也是有问题的，消费当中接近四成要靠房地产。

　　价格回落的问题，现在开发商不再说所谓的价格问题，现在大家理性的价格，大家已经达成共识了，这件事情，除个别城市之外，大多数城市没有太大问题了。社会舆论这一块，最近单向看空的舆论导向也不见了，更多的热销或者是正常的销售楼盘出现之后，社会的舆论导向也会趋稳。今年十月份也是中华人民共和国60周年的大庆，另外今年九月份又是金九，因此九月份成交量应该大一点。

　　全年正常成交量为2500万

　　丁祖昱预测上海的市场情况时表示，从去年的9、10月份以来是比较乐观的，这里面有两个方面的原因，第一个是供求关系的问题，根据目前掌握的数据，也可以预测，未来的供应还不会太充足，如果单纯从数据上看，目前有2000多万平方米今年可上市的住房总量，但是考虑到整体的，有的是施工放缓，有的是上市谨慎的因素，能够上1200万平方米已经是不错的，成交的面积在1000万到1100万平方米左右，比去年稍微有所上升，但是比06年的数据还是有所回落，供大于求一点点，当然上海市场的成交量能够达到1500万方以上的情况将出现了，而二手房的成交量会逐步上升，最终上海比较合理的总成交量可能是2500到3000万平方米，2500万方可能是不含经济适用房和标准房的，3000万方是带有保障性住房的数据一起算上去。

　　而二、三、四季度，整体市场供求的需求也会平衡，因为上海市政府的微观调控是做得非常好，基于对市政府的信任，今年上海的供求是平衡的，当然总体的房价也是逐步区域稳定和平衡的局面，整体市场上也不会出现去年大起大落的情况。对于风险的评估来看，各个区县都没有太大的风险，24个月以上的消化周期都没有，应该说这个供求结构或者是未来的风险相对来说比较低。考虑到7090后续政策的延续，因为很多都是07年、08年所涉及的项目，未来的供应量也是在不断地减少，整体上上海各类的户型风险度也不是太高。

　　丁祖昱指出，上海市场要比全国其他城市的形势偏乐观一点。应该说这次金融危机的影响是有的，但是没有经济学家们想象的那么大。