广东出台“15条”政策救楼市 开发商资金大松绑

　　广东“15条”救市解密

　　尽管出手来得比较晚，但是广东此番地产救市的决心和力度可谓前所未有。此前，华南部分地产商面临重重危机，甚至有倒闭传言来袭。“粤15条”救市政策甫一出台，部分开发商资金负荷骤然松绑，士气大为提振。

　　“现在救市很滑稽”—万科集团董事长王石日前接受央视采访时一句直言不讳的话，引发了市场的一轮争议：救市是否会变成救房地产企业？在市场整体理性回归的调整过程中，这个“拉动内需、稳定市场”的政策会否真正春暖楼市，而不会成为部分房企乘机涨价的借口？

　　时代周报记者 张睿 发自广州

　　救市，广东也出手了。

　　距离国务院救市新政出台三个月后，广东于3月3日发布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称十五条），就促进广东省房地产市场平稳健康发展始提出了15条具体意见。

　　这是自2007年10月房地产市场大调整以来，广东省政府首次高调表态且明确出手的一次系统救市。

　　“华南五虎“危局

　　“救市”之前，广东的房地产市场刚刚经历了风雨飘摇的一年。

　　“房地产进入了周期性调整。”这是广东省房协《2008年度广东房地产分析报告》的结论。在这一年，反映房地产行业景气的各项指标—不管是完成开发投资增速、商品房及商品住宅新开工面积、到位资金、销售回笼资金、购置土地面积、商品住宅销售面积和销售金额、市场消化系数等均呈现不同程度的跌幅，与前几年持续增长态势形成对比。

　　市场消费陡然下降。据统计，2008年，广东省商品房销售面积4824.41万平方米，同比下降22.43%；销售额2880亿元，同比下降21.40%。

　　市场行情骤变导致不少开发企业资金链绷紧。截至3月3日，已披露的16家房地产上市公司年报显示，2008年度公司经营性现金流量净值共计-124.67亿元，比上年同期下降240.32%，其中近八成的房地产商现金流为负。

　　而广东省房协亦称，广东省房地产开发企业2008年的到位资金同比下降4.82%，与2007年同比42.31％的增幅形成强烈对比。

　　2007年，广东楼市一路高歌猛进，2008年却骤然转冷。楼市寒冬，流言也不断侵袭。市场甚至传出“华南五虎（碧桂园、富力、恒大、合生创展、雅居乐）岌岌可危的说法”。流言足以震动华南市场。

　　与此同时，2007年以来大量囤地的开发商，面临销售不畅、债务居高不下，资金链濒临断裂。外资投行也因此调低众多华南地产企业的评级，甚至逼债，趁火打劫。华南部分房地产企业到了生死存亡的关头。

　　多方博弈政策始出

　　“就是在这种背景下，粤十五条出台了，它很大程度上，是去年年底出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（也就是‘国十三条’）与广东实际相结合的结果。”合富辉煌首席分析师黎文江告诉时代周报记者。“还在1月份的时候我们就参加过意见稿的讨论。春节之前也出台了一些零星条例，但没有这次粤十五条那么系统和具体。之后经过了人大讨论、征求各方意见后，才出台了这个比较完善和具体的意见。”

　　事实上，开发商的诉求在楼市风头急转之时就已经上达政府。去年下半年以来，广东省的开发商代表递交形势分析报告、建议书、召开媒体通气会的动作不断，意在寻求政府的政策支持,要求拯救广东的房地产企业。

　　去年11月15日，广东省地产商会召开银企高峰论坛，高调宣布广东地产商会联合省政策研究中心，向广东省政府递交了一份房地产白皮书，就行业情况、金融政策等方面阐述了广东房地产市场的现状，希望在金融上加大政策力度，以唤起广州市场信心。

　　随后，广州市房协也为开发商请命，在2008年12月16日召集媒体举行“市房协专家市场形势分析会”，并提出了十点促进房地产发展的建议。也是在这次会议上，广州市房协爆出广州2007年至2008年初出让的五个“地王”地块，至今没有一家交齐地价款的消息。

　　2008年底，广东省房地产业协会也向广东省建设厅和省政府提交了一份《关于发挥支柱产业重要作用的政策建议》，提出各级政府应当明确房地产业的重要地位，避免房地产市场和宏观经济调整“硬着陆”。

　　“但从最终出台的‘十五条’内容中，既有广东省响应国家政策的落地方案，又体现了开发商要求政府扶持的诉求—之前房地产商会和行业协会上书的建议，在这份意见里基本上都实现了。”有业内人士如此评价。

　　开发商资金大松绑

　　粤“十五条”政策中的第三部分最具“新意”，也受到业内最多关注。“延长缴纳土地出让价款期限；分期缴纳土地增值税；给予信贷支持”等内容，直指开发商的资金“命门”。众多因为资金链濒临断裂的开发商，将因此而暂时松了口气。

　　“2008年签订土地出让合同，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。” 按照这个条款执行，包括2008年初以41亿元竞得员村“地王”的 恒大等诸多土地买家，将从中得益。根据广东省房协统计，2008年，广东开发商购置土地金额达488.1亿元。

　　“如果只是对2008年签约土地的开发商放缓，那政策的减负效应有限。因为更多的高价地是在2007年拍出的。”满堂红地产首席研究员龙斌对时代周报记者说，“现在关键就看广州市国土局对2007年拿地的那些开发商是否会灵活处理了。”

　　广州市国土房管局新闻发言人黄文波在“粤十五条”出台当天，接受媒体采访时表示，“适当延长动工时间、适当延长土地出让金缴纳期限，广州已经开始在实施。”

　　但具体2007年的“地王”们会不会被政策惠及，黄文波没有明确表态，但称“一要看开发商有没有履行广州市出让方面的规则和约定；二是要看是否符合‘十五条’的情况。如果开发商在土地出让时遵守了我们的游戏规则、履行了合同，但确实存在实际困难的，我们会酌情处理。”

　　有知情人士告诉时代周报记者，“实际上，2007年购入的几个地王，拖欠的地价有近百亿元，政府至今都没有收回。”　　

　　广东楼市 慎言回暖

　　时代周报记者 张睿 发自广州

　　阴霾笼罩下的广东楼市，瞬间被阳光温暖。

　　广东终于出手救楼市了。广东的开发商或可松一口气了。然而由粤十五引发的争议却在愈演愈烈。广东省目前的房地产形势，究竟应不应该由政府出手“救市”？“救市”之后开发商是否会应声涨价，房价是否再次上行？

　　楼市乍暖还寒

　　粤“十五条”出台之时，广东一些城市的房地产市场已经不经意间呈现些许暖意。

　　广州市国土房管局阳光家缘网站监控数据显示，3月7日-8日，广州楼市签约成交量达到660套，是自去年十一黄金周后，楼市签约量最高的一个周末，比春节后周末的平均成交量高出近140套。

　　中介机构的市场监测也表明，在粤“十五条”公布之前，广州楼市已经呈现出反弹的迹象。据中原地产市场研究部统计，2月23日～3月1日，广州十区一手住宅签约共2000套，签约面积合计约21.3万平方米，比前一周增长2.7%和9.2%。无独有偶，今年1-2月，深圳楼市一级二级市场的成交量也成倍增长。

　　品牌开发商的销售简报也一片飘红。保利地产2009 年1月-2月签约面积39.04万平方米，同比增长228.73%；签约金额33.94亿元，同比增长198.25%。富力、碧桂园、万科等房地产企业销售业绩也不俗。

　　尽管如此，存量房仍如同巨石压在开发商的头上。广东省房协数据显示，2008年末广东省商品房的空置总量达到1824.61万平方米。

　　评级机构的行业展望也不乐观。标准普尔分析师符蓓表示，“由于宏观经济正在恶化，市场销售缓慢，而潜在买家普遍预计开发商为提振销售量将会继续下调房价，会继续观望，刚性需求或推后释放。这使得开发商资金回笼方面仍存在较大压力。”

　　开发商质疑救市

　　在目前的形势下，政府到底该不该“救市”？各界争议不一。

　　深圳市长许宗衡在两会期间接受媒体采访时直言，“深圳一二级房地产市场交易量均现大涨，深圳没有必要救市。”

　　但广州市国土房管局新闻发言人黄文波则在3月9日举行的新闻发布会上表示，2月份广州商品房成交量升了一倍，但我们不能因为短期的数据就认为市场回暖了，现在的成交情况还不能说明长远趋势。“广州会根据广州实际情况落实广东省15条新政。”

　　在外界看来，粤“十五条”出台，开发商受益最大。可是部分房地产商却大声反对救市。粤“十五条”出台后第二天，恰巧王石做客央视节目，他直言，“市场还在调整，现在救市很滑稽。”

　　从去年开始，万科就用一路领跌房价的实际行动，来实践“思维要跟随市场进行调整”、“开发商自救”的观点。而从3月9日万科公布的2008年年报来看，万科已经成为“降价调整”的赢家—2008年万科销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，虽同比略有下降，但万科占全国住宅市场的份额却提高到2.34%。而且，通过率先降价，万科手握200多亿元的现金，准备见机行事，收购符合条件的优厚项目的如意算盘将被救市打乱。

　　“其实省政府制定政策的时候，还没有感觉到广州、深圳楼市是否有回暖的迹象。”合富辉煌首席分析师黎文江对时代周报记者说，“政府出台政策的目的不是为了抬高房价，或者是支持开发商，主要还是为了市场的良性循环。”

　　房价应声而涨？

　　众多消费者却对粤十五条的出台会推高房价深感担忧。焦点房地产网网络调查结果显示，截至3月10日零时，有84%的被调查对象认为粤“十五条”会推高楼价。

　　有网友报料，位于番禺区的某楼盘在救市政策出台之前所报均价为8980元/平方米，但到3月8日，就已经调整为12000元/平方米。

　　但某开发企业内部人士却不认同房价会应声而涨的观点，他对时代周报记者表示，“ 2009年大部分的企业还都应该以‘保量’为要义，像2007年那样疯狂涨价的局面应该是不太可能出现的。”

　　“房地产企业必须清楚，政府‘救市’不等于‘救企’”。国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对时代周报记者表示，政府“救市”的目的是保持房地产市场的稳定。“房地产开发企业不要依赖政府政策搞热市场、借机提高房价。”

　　楼市速递

　　王石主动减薪440万

　　2009年3月10日，万科发布2008年年报。和众多地产上市公司一样，出现了销售业绩下降的情况。年报显示，万科去年全年销售面积557万平方米，销售金额487.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。

　　由于房地产市场不景气，公司销售业绩和净利润下降，万科把成本和费用的控制作为2009年工作的重点，2008年万科高管也集体降薪。万科集团董事长王石率先主动降薪，其年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二，远低于ST幸福董事长任志强的774.3万和华发股份董事长袁小波的723万元。

　　与此同时，万科所有高管的年薪总额由去年的4680万元降至今年的1955.2万元，降幅超过一半。其中万科总裁郁亮年薪为206万元，董事肖莉年薪为129.4万元，均为去年年薪的三分之一左右。

　　谭骥

　　汤臣一品否认六折传闻

　　2005年10月以11万元/平方米的开盘天价震惊业内的汤臣一品，日前被媒体爆出仅以6.8万元/平方米的单价成交了一套。但汤臣一品3月10日马上发表声明，否认了“六折售楼”的消息，并表示从2008年7月至今，尚无一套房源成交。而上海官方网站数据显示，该项目迄今共累计销售了4套房源。

　　汤臣集团相关人士解释，媒体所报道的6.8万元/平方米，只是今年年初一位购房者提出的价格，但汤臣集团并没有以此价格卖出。同时强调，到目前为止，没有想过要下调目前在售价格。

　　据悉，汤臣一品由两栋40层和两栋44层的精装修公寓和一个江景会所组成，目前在售的A栋楼，单套面积约597.57平方米；而出租的B栋楼，单套面积则约434.27平方米；小区中的另外两栋C栋和D栋目前还没有对外公开。

　　上海官方的网上房地产数据显示，截至目前，汤臣一品项目累计销售4套房源，成交单价在11.5万元~14.2万元之间。而在出租方面，自去年5月，汤臣一品B栋开始对外招租以来，目前累计租赁12套，月租金在7.5万~12万元左右。

　　张睿

　　北京21家开发商

　　联手降价

　　日前，北京21家房产商响应北京房地产业协会等6协会联合发起“2009春暖楼市北京居民优惠购房系列活动”，联合推出26个项目累计20万平方米、2300余套优惠商品房，房源覆盖东城、宣武、朝阳等10个区县，最高让利幅度达到2630元/平方米。

　　据悉，这次活动有包括万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等开发商主动加入。降价的项目中，一类是在去年底企业主动调整价格基础上再次进行优惠销售，根据项目实际情况降价幅度约为2%-16%，如公园五号（优惠6%）、中信城（优惠4%）、北辰香麓（优惠10%）、中堂（优惠16%）等17个项目；另一类属于以低于同区域楼盘价格入市的项目，如沁山水（三期）、首城国际、银河湾等9个项目。

　　　26个降价项目中，有4个项目的降价幅度超过2000元/平方米，3个项目降幅超过1000元/平方米，15个项目的降幅在1000元/平方米以内，另外4个项目为新上市项目还没有公布价格。

　　黄蒂娟

　　25家地产上市公司

　　利润缩水六成

　　截至3月10日，沪深两市有25家房地产上市公司公布了2008年年报。其中，25家房企中，有9家公司净利润同比下降，1家亏损。25家房企的净利润增长不足一成，相比2007年近70%的利润增长，房企利润大幅缩水。

　　数据显示，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。从商品住宅成交面积指标来看，2008年，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，广州同比下降38.2%。同时，房屋成交价格也呈现下降趋势。市场销售持续低迷，主流地产商纷纷采取降价促销策略，房价逐步下行。与此同时，土地、建材等原材料价格上涨，使得地产公司利润空间受到挤压。

　　黄蒂娟