上海滨江豪宅改走租赁路线 改营销策略回笼资金

⊙本报记者 李和裕

　　在上海豪宅的坐标地段小陆家嘴，又一家开发商改走租赁路线。世茂房地产上周末宣布将世茂滨江花园内的一幢住宅楼改为酒店式服务公寓，这也是去年来小陆家嘴第三个宣布提供出租的豪宅。而在业内看来，租售并举或者转售为租已经成为豪宅开发商改善营销、回笼资金的一大策略。

　　据了解，该栋命名为S-Suite的酒店式服务公寓是世茂滨江花园去年下半年开始推出的最后一期房源中的5号楼，约160套，房型基本都是小户型，包括92平方米的一房和145-185平方米的两房，原为精装修出售的住宅，成交均价近6万元/平方米，如今开发商则计划重新包装后对外租赁，也包括针对投资者的售后出租，预期在租赁旺季一房的租金可达1500美元/月、两房可达2000美元/月。

　　在市场人士看来，小陆家嘴集中了一批高档住宅，而其中不少开发商改走租赁路线并非巧合。“高档住宅特别是档次、价格等更高一筹的豪宅的营销和普通住宅不同，如去年楼市低迷，普通住宅的开发商可以明目张胆地打价格战，豪宅开发商却会犹豫，因为不能自贬身价，而租售并举或者转售为租便成为豪宅为自己的营销解围的一种方式。”

　　的确，就以小陆家嘴地区为例，去年先有汤臣一品实行售租并举，拿出B栋楼作为酒店式公寓放租；后有鹏利海景也转型为高端服务式公寓，开发商中粮集团宣布将长期持有该项目并对外出租。“在交投冷清的市场状况下，开发商都在尽力回笼资金，如果担心销售不畅的话，通过获取租金来补充现金流也不失为一种好选择。”

　　从世茂的情况来看，其2009年的销售目标已从150亿港元上调至170亿港元，加大营销力度是其必然的选择。如前不久，其位于上海松江的世茂佘山庄园完成了两单总价均在亿元以上的交易，总销售额近4亿元人民币；如今网上显示仅售出21套的世茂滨江花园最后一期，势必也要改变策略、加快回笼资金。世茂方面则表示，售后出租可以吸引到更多投资者，目前S-Suite已经被预订了100多个单位。

　　“目前上海楼市交易回升主要是由刚性需求释放推动，但高档住宅并非此类购房者的首选目标，这也造成近期高档住宅成交未能像普通住宅那样放量。”21世纪不动产上海区域市场中心的分析师介绍，今年年初至本月上半月，上海二手房成交量同比增长103%，但高档住宅的成交面积同比小幅下降3%；成交均价在各高档住宅聚集板块分别有10%至16%不等的同比降幅，套均成交总价也同比下降22%，为536万元。“所以不得不将眼光放得长远一些，不仅是新房市场，去年来二手房市场内业主将高档住宅转售为租的情况也有增无减。”