二手业主“反价”惜售 专家称押宝五一有风险

　　二手市场历经业主掀起的一波“反价”热潮之后，随着楼市的进一步回暖，一股更大的“惜售”暗涌正在悄悄酝酿。大部分业主纷纷搁置之前售卖物业的计划，有的甚至表示多等一段时间再出手将能获得更大的利润。

　　现状：三地段“反价”、“惜售”严重

　　合富置业专业人士指出，天河南二路、海珠区万松园一带和花都出现明显的“反价”和“惜售”现象。天河南二路一带近期有业主出现调整放盘价以及惜售现象，主要是业主看到市场回暖、住改商政策放宽。而“惜售”盘源大多集中在六运小区(目前二手均价约8000元/m2，高层约7500元/m2)、天盛大厦(8500~9000元/m2)、丰兴广场(11000元/m2)，而“惜售”更多表现在这些盘源60~70多平方米的两房单位。

　　万松园一带“反价”以及“惜售”比较突出，大概占买家市场的三成左右。据合富置业专家介绍，该地段业主由于看到看楼客年后增多，信心有所增强。“惜售”多集中在70~80多平方米的电梯楼两房物业。该区业主大多持有多套物业，如果没有资金压力，并不急于出售。该区买家以自住人士居多，多是冲着这里的学位以及地铁而来。对于业主“惜售”以及调整价格，有一半心理价位比较强的买家会接受适当的轻微价格调整，另一半买家则会对业主反悔觉得反感。专家提醒业主盲目“反价”将可能会错失最佳的成交时机。

　　由于最近到花都看房的人士增多，再加上地铁的规划等利好，令该区域的业主心态变强，有调整价格以及“惜售”的现象出现。此现象多出现在总价30万~40多万元之间的盘源中，如嘉逸华庭、文苑小区等楼盘。合富专业认识提醒，大多数看房者并不打算为业主调整的价格埋单，目前花都新建盘源众多，价格也十分实惠，若果真业主坚持“反价”以及“惜售”策略，会对物业出售非常不利。

　　诱因：小户型紧缺诱发买家追涨

　　春节过后，股市回暖，二手成交也出现一个“小阳春”。由于2月刚性需求集中释放，消化了一大批中小户型盘源，致使部分地段的大盘中小户型盘源紧张。如淘金板块目前房源十分紧张，很多时候是四五个客抢一个房源；小学招生在即，东山名校学位房需求量也骤升。

　　满堂红番禺丽江分店店长表示，洛溪板块目前房源比较紧张，一是因2月消化了一部分，二是有业主“反价”和“惜售”。据满堂红东圃分店店长介绍，目前东圃名盘盘源紧张，像天朗明居的盘源只要价格合理是有一套出一套。满堂红锦骏分店店长也表示，滨江东素质高的中小户型十分稀缺且需求大，而100万元以上的单位需求就明显减少，这一情况在海珠区甚至在全广州都是如此。

　　万家物业市场总监刘广浩指出，对比一、二月交易情况，三月份前三周业主“反价”个案大增约75%，虽然各区情况不一，但楼价平均加幅超过13.5%。以番禺区洛溪板块一套85平方米的两房为例，根据不同买家的看房频率与还价，在短短20天内，业主从原价55万元一直提至65万元，最终以64万元成交。

　　刘广浩认为，如今的供求关系正在悄悄改变着市场的格局，买卖双方的市场地位呈现逆转的趋势。由于“羊群效应”以及追涨杀跌的心理，驱使买家蜂拥入市，一定程度上坚定了业主“反价”的决心。统计资料显示，目前75平方米左右的中小户型盘源紧俏，尤以越秀、荔湾、天河、海珠、番禺等五区为甚。

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　　 预计：清明交投回落，大中户型尚有冲劲

　　万家物业市场总监刘广浩说，预计4月二手楼成交量将有所回落。今年清明小长假正好是市场买家类型与物业户型双双过渡的阶段。1~3月消费以刚性需求者为主，在目前业主待价而沽的情况下，上车盘买家入市欲望无疑将受压而被迫继续等待。

　　同时，由于过去3个月市场成交侧重于中小户型，使中小户型单价一路走高，相对而言，95～143平方米大中户型的成交单价则较为平稳。以海珠区南洲板块为例，目前二手房中小户型的平均单价已回升至6100元/m2左右，而大中户型的则仍徘徊在5800元/m2左右的区间。有迹象表明，实力较好的改善型买家经历了前段时间的观望，已经作好近期出手的准备。

　　据刘广浩分析，为了抢占黄金周期间市场，发展商降价优惠吸引买家的可能性颇高，只要价格具有足够的吸引力，必定可打动不少消费者。因此，二手业主切勿忽略未来一手新房的影响以及二手市场的变化。满堂红研究部有关专家认为，从近来一手楼频频涨价看，开发商五一会适当控制销售，从而制造市场供不应求局面给买家施压，由此令部分业主可能会提价。不过二手业主“押宝”五一是有风险的，因为据市场观察，目前拉动市场的仍是自住型买家，而这部分刚性需求很可能在短时间内消化完毕，届时房地产市场处境或将更加艰难。

　　2 (来源：广州日报)