北京4月商品房售量连3周下挫 专家看空5月楼市

　　商品房销量连降三周 部分楼盘退房率奇高 刚性需求爆发 即有开发商提价 多位专家博客表观点　后劲不足业内看空5月楼市

　　进入4月以来，商品房销量不再像今年前3个月那样噌噌上涨，而是连续3周下挫，加上众多热销楼盘被曝出退房量高出成交量的丑闻，多位房地产评论人士均看空5月楼市，认为5月楼盘销量将明显下降，房价继续下行。

　　“猪坚强”一词去年年底就开始和开发商联系起来，用于形容其资金链极为紧张的情况下依然死扛房价的“坚强”状态。

　　自今年1月开始，去年大幅降息以及国家鼓励购房的利好政策效果显现，楼市销量突然上涨，房价也真的“坚强”起来，开发商打折力度骤然减小，提价销售频频出现。

　　近日，知名地产评论人牛刀，中原地产华北区总经理李文杰等均在博客中表示出对目前楼市持不乐观的态度，而另外一些业内人士则认为，5月楼市将被“猪流感”袭击，销量和价格都提不上来。

　　看空原因·销量

　　商品房销量连降三周

　　北京市房地产交易管理网数据显示，上周，京城商品住宅销售套数为4182套，环比前一周下降了5.60%，其中，期房商品住宅总销售签约套数为3275套，环比下降8.16%。至此，商品住宅成交量已连续3周微幅下挫。

　　房地产投资也无法让人舒展眉头，中国房地产指数研究院统计数据显示，今年前两个月，北京完成住宅开发投资61.33亿元，同比下降27.5%，降幅较2008年全年扩大22.4个百分点。

　　今年以来，开发企业纷纷放缓新项目的开工建设，1、2月住宅新开工面积仅为85.1万平方米，同比下降62.7%。各项指标表示，房地产还在走下坡路。

　　退房率高被疑假按揭

　　从东四环百子湾热销楼盘美利山被曝出“房托”丑闻之后，“假按揭”大戏又走进了百姓视线，部分在售热销项目的退房率高得有点不正常，沸城的退房率为30.85%，中堂的退房率为21.68%，美利山的退房率为11.28%。这种扎堆儿退房现象已远远超过5%的“预警线”。

　　业内人士认为，可能有部分开发商在资金“缺血”的时候，通过“自买”内部换手做假按揭骗取贷款，在渡过危机之后便寻机退房，准备在楼市回暖之际大捞一笔。

　　知名地产评论人牛刀对此表示，“退房潮”给所谓的楼市“小阳春”一记响亮的耳光，楼市回暖其中确实还有虚假的泡沫存在。

　　需求爆发后将萎缩

　　中原地产华北区总经理李文杰表示，从成交的特征来看，本轮购买力的集中爆发“改善型自住”需求特征明显，主要集中在城区地段的现房或二手房、购买改善型的户型（如大三居或四居室等），而结婚置业的年轻人也主要选择总价比较低的小户型。

　　而5月，一部分自住型需求在3、4月集中释放后，在没有新政策刺激和开发商提价的情况下，客户量将有所减少。

　　思源经纪董事兼首席顾问李国平认为，楼市经过2008年一整年的回调，中低价位的楼盘价格普遍下降了20%-30%，才形成今年年初大量的买家接盘的局面。而目前一些开发商折扣力度小，热销楼盘又提价等情况会导致这些需求急剧萎缩。

　　看空原因·房价

　　房价上升条件一个也不具备

　　按照市场惯例，每年的春秋两季是旺季，夏季则是楼市低迷时期，加上楼市小阳春里虚假的成分，在一定程度上打击了购房者信心。多位房地产专家表示了今后房价将下行的看法。

　　李国平认为，房价真正进入上升周期，必须有赖于整体经济的好转，高端改善需求的复苏，投资以及投机的流动性的增长，再加上供应重新回到短缺的状态……但是现在看来这些条件都不具备，所以房价还将下行。

　　在日前搜狐举办的2009中国新视角高峰论坛上，中国管理科学院研究员李开发表示，以现在成交萎缩的情况分析，房价要从五六月份开始下降。而李文杰则认为，今年房价下降幅度在10%左右。

　　文/记者张媛