广州一小区竖栅栏保平安 “临街旺铺”冷清(图)

一道铁栅栏将椰诚苑变成了封闭式小区。信息时报记者 朱元斌 摄

　　小区竖栅栏保平安 “临街旺铺”变冷铺

　　□本版撰文 信息时报记者 王道斌

　　“当初开发商宣传是临街旺铺，小区实施封闭管理后，如今却变成了不临街的冷铺”，海珠区椰诚苑一个原有的大门从被堵上竖起封闭栅栏，到被城管以违建拆除，到再度被竖起，来回折腾了6年之久，而买了大门附近商铺的庄女士，也经历了两次维权两次失败的波折。近日，因告错对象而二度输了官司的她无奈地说：“如果说业委会为了小区安全竖栅栏没有错，那我的权利又该找谁来保障呢？”

　　商铺业主两上公堂争“门权”

　　“附近小区的临街旺铺能租到200～300/平方米，而我的商铺就是因为有了这个栅栏，租金堪比临近小区商铺的零头。

　　据庄女士介绍，2001年她花高价买下了海珠区江湾路34号商铺，该铺位于椰诚苑“凹”型小区的北段，“当初开发商宣传资料上有‘临街旺铺、买平过租’的广告语，相关规划资料也标明这个铺面确属临街，要不是这样我也不会花大价钱2.1万/平方米买下来”，庄女士说。

　　第一次维权：

　　城管发文拆了违建栅栏

　　2003年，椰诚苑小区更换物管后，原本朝着北段开放的小区大门突然被一纸“大门改造”通告给堵上了，物管不仅建了数十厘米高的花基、植被，原来的大门也被一道长达88.7米的铁栅栏给围闭起来。出入口被封闭导致客流减少生意清淡，2005年8月，庄女士等10个商铺的8名业主将物管处告上法庭争“门权”。

　　市海珠区法院一审民事裁定，以小区封闭是否违反行政法规的问题不属于民事诉讼受理范围，应当由行政主管部门查处。驳回了庄女士等商业业主的诉讼请求。

　　不过，庄女士等人等来了城管部门的行政处罚决定书，要求物管公司及时拆除未经报建的铁栅栏。

　　记者从庄女士处看到了这份《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》（穗综处字[2005]第1050号），其中写到：“该公司（指小区物管公司，记者注）在2004年9月期间，未经城市规划部门批准，在江湾路88号椰诚苑小区东面建设88.7米铁围栏，封闭建筑间距的出入口、消防通道……已构成违法建设。……当事人在接到本决定书之日起15日内自行拆除上述88.7米的违法建设。”

　　第二次维权：

　　被告错误讼诉被驳回

　　然而，2007年，铁栅栏又立起来了，依然是88.7米长，依然高高地耸立在了原本“大门”和商业通道的必经之处。庄女士通过与物管处交涉无果后，于今年3月再度将物管处告上了法庭。

　　但这一次庄女士告错了对象，因为栅栏是小区业主委员会经过业主代表大会的集体决议，最终由广大业主自掏腰包再度竖立起来的。3月20日，海珠区法院据此驳回了庄女士的诉讼请求。

　　为什么没有再找行政主管部门？庄女士说：“第二次封闭后，我也曾想再找行政主管部门讨说法，但随后发现，一支城管中队都已租用了椰诚苑的商铺办公。我感觉找了也没什么用，就直接拿起法律武器维权了”。

　　商铺前仍有通道和大门痕迹

　　记者两度到现场实访，椰诚苑位于江湾路与纺织路交界处，其北段即庄女士所说的34号商铺前，原本宽阔的过道已划定了停车区域，铺前道路一路东行，被一米左右的植被花基以及铁栅栏封了个严严实实。然而循着这条东西走向的道路一路往江湾路走去，多年前这里曾经是小区出口证据依然是存在的。原本的绿化花基在原大门前仍有一个弧形的走向，佐证着目前处于完全封闭状态的花基、植被属后来添加上去“堵门”的。

　　小区内多名老住户也向记者证实，在这个由三栋大楼组成的“凹”型小区里，早先的大门确实开在南北两侧的商铺街所连接的江湾路一侧，并非是现在这样的两侧封闭，中间开口并由起落栏杆、保安值守的中端出口。

　　椰诚苑内发生的刑案

　　2003年，尚未实施封闭式管理前，小区周围发生多起抢劫案及卖淫、吸毒人员进入小区爆窃等刑事案件，还发生一起卖淫人员杀死小区业主的命案……

　　2007年围栏拆除后，小区内又再次发生一系列恶性刑事案件：如制造假币案、最大的制造冰毒案、冰箱藏尸案及业主汽车被窃贼爆窃等一系列刑事案件。

　　——椰诚苑业委会成员吴先生

　　管理处：

　　小区两次封闭均受业委会委托

　　对于小区大门开口位置的变化，椰诚苑物管处主任钟元春予以了承认。他说，第一次大门改造时，他还没有负责该小区的物管工作。“临街旺铺只是开发商的一种宣传手段，其中是含有水分的，当时的答辩状就这么表明了”。他向记者提供了该物管处所隶属的物管公司第一次讼诉时的答辩状，以此作为对于庄女士一直强调的“临街商铺”的回复。记者在该答辩状上看到如下字句：“广告上的‘临街旺铺’文字是没有法律效力的，小区开发商的广告存在虚假内容，所谓‘临街旺铺’是不真实的。”

　　“而且，小区第一次实施封闭式管理，是在小区成立业委会后，经83.33%业主同意后才做出的决定。物管处只是受业委会委托施行了第一次改造而已。相关的改造方案和预算，也都经过严格的公示”，钟元春补充说。

　　“在城管部门发出行政处罚决定拆除88.7米的栅栏后，小区内先后发生了制造假币案、最大的制造冰毒案、冰箱藏尸案以及业主汽车被窃贼爆窃等一系列刑事案件。当时适逢广州市、海珠区在全市推广围院式管理，这才有后来的业主们响应号召集体表决，自掏腰包重建栅栏，这纯属小区业主们自治行为。”钟元春还向记者简单介绍了第二次封闭的经过。他还强调说，小区围闭的措施在当时“得到了区综治办、街道办、派出所等部门的支持”。

　　“对于今年年初我们物管处再度被推上被告席，我们也觉得莫名其妙。”钟元春最后说。

　　业委会：

　　“临街旺铺”是开发商在忽悠业主

　　小区进行围院式管理竟然搞到两度对簿公堂，无论是曾当选第一至第三届业委会委员的吴先生还是现任业委会副主任宁先生都颇有点怒气。

　　“她老是拿着规划局的规划图纸说事，说建栅栏要经过报建，可报建的前置条件有两个，一是需要经小区开发商进行申请，二是要2/3以上业主同意。后一条可说是绝对没有问题，因为全体业主大会集体表决时的通过率是98%以上，仅有庄女士和另一商业住户不同意，但开发商是找不到了，是倒闭、是走佬都弄不清楚，这就决定了我们没办法走正常途径去报建了”宁主任说。

　　“所谓的‘临街旺铺’也就是被开发商给忽悠了而已。我们为了绝大多数业主生活安全利益，可能损害了庄女士的利益，我们只能表示理解和同情，但不希望被卷入无休无止的缠诉”，宁、吴两位业委会组成人员均向记者表达了上述观点。

　　而对于业委会成员的说法，庄女士仍坚持己见，“即便是绝大多数的业主通过了，业委会是否也应该考虑一下我们商业业主的利益呢？”

　　记者手记

　　“门权”之争

　　折射法律缺失

　　从表面上看，这一“门权”之争事件是商业业主庄女士与椰诚苑小区业委会之间不同利益引发的纠纷，但记者调查发现，其中深层次的原因则是政府部门所发出的“倡导”与规划条例之间的对冲，折射出了法律的缺失。

　　何以言之呢？据了解，2003年，广州市区治安形势一度趋紧，各类刑事案件呈上升趋势。在这一背景下，广州市及各区纷纷以“倡导”、“推广”的形式实施封闭、半封闭外加视频监控的围院式的小区管理。可无论是哪级政府的“倡导”，记者几经周折都没能找到文字上的政策文件或者能够称之为条例、办法的法律性文件。

　　但出于对自身居住安全的考虑，市内绝大多数小区一样纷纷像椰诚苑响应政府的号召树起了铁栅栏。“不同的是有些是政府直接进行了投资改造、有些是通过业委会决议广大业主自掏腰包予以解决”（椰诚苑业委会成员吴先生语）。

　　这些小区封闭式管理后就不可避免地发生了像庄女士这样的案例。记者曾对某大型房地产集团旗下所开发的十数个围院式管理的楼盘进行了逐一了解，发现都不同程度发生商业业主与居住性业主因利益不一致而产生的纠纷，虽然像庄女士这样上升到了法律诉讼层面的不多见，但最终获胜的往往是人数上占据绝对优势的居住性业主。

　　然而不可忽视的一点是，根据有关规定，这样围院式封闭产生的建筑要想报建，须由开发商申请，以及有2/3以上业主同意，两者缺一不可。一旦开发商“消失”了，便会引发了像椰诚苑这样的尴尬，栅栏保护了业主的安全，却没有合法的身份，从而埋下了受人诟病的隐患。

　　王道斌