万通新传 从海南岛到自由塔

　　“还是很慎重。我们不是诗人，不是民族主义者，不是爱慕虚荣的人。我们是很实际的商人。”他说，“当年在西安，我们什么都没有，那么做等于是年轻人亮个肌肉。

　　冯仑已经过了激情燃烧的岁月。这就是即使在签约记者会上他也表现出一种非常克制的喜悦的原因。在他看来，“中国中心”不是一个英雄主义行为，只是地球上最富挑战性的买卖而已。“第一，地点是地球上最聚焦的地点。第二，投资密度最大，15公顷，投了350亿美金，相当于奥运工程。第三，楼是北美最高的。第四，加上恐怖主义的历史原因，极其复杂危险。第五，你现在来建，不能影响纽约正常生活，所以施工过程中的城市管理规划极其复杂。”

　　但谈了五年的“中国中心”也让冯仑唏嘘不已。且不说中美不同的政商关系，光是信用证晚了七天送到就导致谈判重来，结果租金至少涨了一倍（每年1亿多元人民币）。“这件事如果当时做成了，我们今天就会有可观的收益了。这充分说明了我们当时的商业眼光和商业的创造性。这是我自做生意以来到现在最为我的智慧感到惋惜的一件事。”

　　冯仑在关于他们那代人的心灵史《野蛮生长》中感慨，“我们都生活在历史中，说完当下的话就已经创造了一段历史。一个想要有所作为的人，一个负责任的企业家，应该有这样一个历史的意识：经常在历史中确定自己的位置，然后寻找未来的方向，留下过去的足迹。”而中国中心正是如此。

　　关于“中国中心”，冯仑尚未提及的一个价值是，这是万通学习“美国模式”最好的机会。

　　2003年，他提出万通地产要学习“美国模式”，进入商用不动产领域，推出商用物业的核心品牌“万通中心”。冯仑认为，这将是万通地产新的“蜜月”。这个在国内来说相对陌生的概念，与传统的房地产开发商即“全能地产开发商”不同，操作商用不动产的企业家更像是一名电影导演。作为一个“主开发商”，导演、协调、连接各方关系，有效地控制风险，达到最大的资本回报率。万通地产计划在人均GDP 6000美元以上的城市加快城市建筑综合体“万通中心”的复制拓展，锻炼商用物业的专业人才，这也避免了商用地产占用资金量大，资本市场要求企业短期回报的最大难题。

　　五年来，“中国中心”项目一直在为万通提供学习资源。项目运作中，万通曾经寻求美国房地产企业作为合作伙伴。万通地产住宅方面学习托尔兄弟，商业方面学习铁狮门，这两家都是美国知名房地产企业。冯仑说：“万通地产国内有5个城市的万通中心正在操作，在团队、财务、模型和运营商配置上，全都可以学美国。三五年以后，国内做商业不动产的人就会发现他们和万通地产的差距。”

　　当人人都觉得万通是荷尔蒙发作、试图征服美国的时候，冯仑其实很高兴。对于“别人看不明白我”这一点，他其实挺得意的。

　　“整个公司都是站在未来安排今天的事情，一般提前2-3年，甚至更长时间。我们为五年以后做的安排，今天可能很多人看不懂，甚至一些一般员工也看不懂。”他举例说，前一段时间他去了趟台湾，“做了一些安排”，“现在你不懂，半年之后可能就会懂 ”。

　　“还有前几年和泰达这个国企合作。当时好多人都以为是我们有问题，否则为什么要让别人来控股？这其实是因为我们看到中国的私企都有是非，而混合经济才适应转型社会的要求，这样能够保证你在转型过程中的制度性安全。”

　　站在未来安排今天，这是一种神秘的占卜能力吗？它在万通专门有个说法—“前瞻式反省”。台湾、纽约、公益基金、和国企合作，包括万通地产2008年的首要战略—绿色公司，近年来，万通一系列商业战略安排都归因于这种“前瞻式反省”。

　　“每走一步，我们都必须根据社会的变化、环境的变化， 提前预先做一些安排。”冯仑说，“比如说商住不动产，和住宅相比，它被道德化妖魔化和被政府过度管制的程度就要小得多。”

　　形象 民企代言人

　　冯仑一直在扮演中国民营企业的代言人角色。“150年以来都没解决掉这个问题—民营企业的周期率，我希望能够打破这个周期率，这是我的理想，也是万通努力奋斗的。”

　　这种前瞻能力的获得要重新从海南说起。

　　事实上，他们在海南曾经经历的一切比在西安还要草莽得多—后来，冯仑称那个时代为“山寨地产”、“野蛮生长”。

　　现在，万通地产总经理许立回忆起海南往事，还觉得像伊甸园一样美好：每天骑着摩托车上班，还追到了现在的老婆。而当时是冯仑助理的杨建新，开着凌志车，有两部砖头大的“大哥大”， 被冯仑担心 “年少得志肯定毁人”而送到美国读MBA。

　　刚到海南时，冯仑和太太在破败的马路边上溜达，他问太太，你看我像什么人。太太说，我看你像落魄书生。冯仑哈哈大笑，说我就是一个一定会、即将会赚到大钱的人。这话很快就成了现实。当时海南的生意人碰面都说，不好意思今天不小心又挣钱了，有人小费一出手就是20万。

　　1993年，海南房地产泡沫破灭。当时海南1.8万家房地产公司，真正存活下来的不到1%。前一段时间，在投资三亚奥林匹克国际村项目的时候，冯仑重遇了很多当年老海南的企业家。他发现，这些公司的生态和十年前竟然没有丝毫变化。“第一，他们不做组织变革，当年是两个人的皮包公司，现在还是两个人的皮包公司。第二，他们资本金的问题始终没有解决。这就像一根线吊着一个飞机，这不是飞机，是风筝。”

　　辗转从海南回到北京，冯仑曾经非常困惑。多年以后，他总结说，这是重建公司贞操的过程。“所谓贞操，就是一种合法性。越往南，钱越重要，贞操越不重要。越往北，贞操越重要，钱越不重要。回到北京，我们在政策、法律上的自我约束强了很多。”他说，“我们现在只做两件事情，一个是组织变革，一个是团队架构。最好是能够减少是非，简单做事。”

　　在三十多岁遭逢过六兄弟分家，如今冯仑在公司贞操问题上尤为重视。他在内部建立了“道德审计”制度。每年4月，经过严格审查，公司高层上一年的全部工资才能发放到位，以防止腐败。他还打算今年出钱翻新公司的历史博物馆，会重点展示创业时期的借据，以向80后员工表明，我们能够活下来的健康基因在哪里，该民企的来路是正的，“创业的钱是借的，不是偷的”。

　　这是一种来源于恐惧的生存智慧。“我们民营企业在中国历史上也有个周期律。每当经济发展遇到危机的时候，就会放开民营企业让它发展去。然后稍微经济恢复了，社会财富多了，马上又开始打压民营企业。打压到一定时候，等经济又快不行了，然后又放一下。这样一个规律，在过去60年非常清楚。那我们为什么赚钱呢？现在民营企业就有相当多的疑惑不解，甚至开始考虑自己的后路，而且对于创业的预期、激情开始大大地减弱。这是我们社会当中一个巨大的挑战，尤其是在全球经济不好、中国经济也遇到压力的时候。”