北京四月下旬二手房价格走高 价涨量跌困局再现

　　全国楼市前四月热销1.7亿平方米

　　北京4月下旬二手住房价格走高，导致成交量环比骤降9.9%，价涨量跌困局再现

　　刘展超

　　在税费减免政策以及房价下调刺激下，国内楼市的交易量已经回暖无疑。

　　国家统计局昨日发布的“1～4月全国房地产市场运行情况”显示，当期全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%，其中，商品住宅销售面积增长18.6%。

　　这一数据意味着今年3、4月份的单月商品房销售面积均超过1~2月份的总和。

　　成交量的快速放大在令房地产商得以喘息的同时，也引发了房价上升的猜测。

　　回暖迹象明显

　　根据国家统计局此前公布的1~2月份以及一季度全国商品房销售面积推算，今年4月全国商品房销售面积约为6316万平方米，而3月的数字则为6178万平方米，而在今年前两个月，商品房总共仅卖出5131万平方米。

　　而在交易量持续放大的同时，房价也开始出现止跌迹象，连续两月出现环比上涨。

　　国家统计局的数据显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，但降幅已经比上月缩小0.2个百分点。此外，与3月份相比，上述城市房价上涨了0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

　　先行指标仍处下降通道

　　此番权威统计数据的出炉，证实了今年楼市“小阳春”确实存在。政府去年出台的税费减免等鼓励购房政策，以及开发商主动下调房价，加上居民购房刚性需求的释放，都曾被各界用来解释“小阳春”出现的缘由。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强近日在某论坛上表示，前几个月楼市成交量的快速放大，和部分楼盘以价格换取成交量有关系，整体来说反映了一个价跌量涨的特征。

　　成交量持续放大，价格环比重现涨势，房地产市场似乎看到了复苏前景。但统计数据只能说明过去数月的市场状况，未来的楼市演变仍然存在诸多不确定因素。

　　陈国强认为，除了成交量、成交金额的上升之外，也要注意到预示未来一段时间的一些先行指标，比如说新开工面积、土地购置面积等，从这些指标来看楼市仍然处于调整当中，开发企业对楼市未来的信心仍然比较低。

　　昨日国家统计局的数据显示，今年前4个月全国房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%。全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，而去年同期则是增长11.1%；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，而去年同期则是增长5.9%。

　　上述指标，实际上反映的是未来的房屋供给量。当前楼市成交反弹，而上述多项指标依然处在下降通道，显示当前开发企业多数处在去库存化的阶段,这在重点地区尤为明显。

　　虽然今年前4个月全国住宅总体投资同比增长3.4%，但上述国家统计局数据显示，但北京的这一数字下降了24.3%，上海下降了10.1%，广东也出现了12.7%的降幅。而福建更是大幅下降了32.9%。

　　房产商困境未解

　　楼市“小阳春”的到来缓解了部分开发商的资金链问题，但随着部分地区的房价上调，已经开始导致住房销量的回落。

　　北京市统计局昨日表示，4月当月北京二手住宅成交均价为9597元/平方米，比3月提高384元/平方米。而4月下旬随着交易价格的持续走高，仅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。

　　陈国强表示，少部分房企在市场回暖的情况下有上调房价的行为，可能有一定的风险，这种状况可能刺伤市场得来不易的信心。现阶段还是应该以去库存、促进交易为主要目的。

　　今年前4个月，在信贷环境放松的形势下，房地产开发企业共获得国内贷款3255亿元，同比增长了12.4%。

　　但北京大学经济研究所常务副所长冯科近日对包括CBN在内的媒体表示，一季度的银行贷款让开发商喘了口气，但这种至少一年期的贷款最终还是要还。如果那时销售又没有实现预期目标的话，房地产企业还是摆脱不了困境。

　　“第二波的调整很可能是明年，这要看今年整个的销售形势，以及资金回笼情况。”冯科说。