富力豪掷10亿成京城地王 开发商称买地抑制通胀

　　富力豪掷10亿造就京城地王

　　21世纪经济报道记者 荆宝洁 北京报道

　　5月21日下午，北京市国土资源局二楼。出人意料的热闹景象打破了这栋小楼往日的宁静。备受瞩目的广渠门外10号地即将拍卖。

　　竞拍从下午3点半左右开始，而在竞拍前，起始价仅为29925万元的该地块报价已经达到7亿元。交易大厅人头攒动，一度造成堵塞。这样的场景只是在2007年土地拍卖现场才上演过。

　　最终富力地产以令人咂舌的10.22亿价格胜出。业内人士测算，这块地的楼面地价达每平方米15000多元，超过最疯狂的2007年万科拿地的楼面地价每平方米11000多元。

　　实际上，今年以来，土地拍卖的热度一直在升温。4月7日，温州多家开发商争夺长运集团地块，最后以9亿元、超过底价50%的价格溢价成交，楼面地价达19000多元/平方米；4月30日，杭州上城区南山路地块，再次刷新今年来的单价地王纪录，成交楼面地价达46000多元/平方米。

　　从去年一度传出资金链紧张，因楼盘降价成为关注焦点的富力，转眼间成为京城地王的买家，其角色转换之快令人诧异。业界关心富力如何筹集这笔买地钱？

　　土地溢价、放量，地王频出的狂热似乎再度来临。有业内人士指出，土地市场变暖有一定必然性。4月份以来楼市销售好转，企业投资意愿增强。另外，部分地方政府在今年初加大了供地节奏，而一些开发商有通货膨胀预期，开始购地。

　　中金首席经济学家哈继铭则认为，很难说房地产市场已经彻底回暖。一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀。

　　楼面地价超过2007年

　　记者在拍卖现场注意到，富力、万科、绿地、奥园、金地、合生创展等公司都派人前来。

　　在拍卖环节开始之前，北京市土地储备中心已经收到了32份报价书。

　　最先举牌的是88号。每次竞价，加价幅度是200万。当17号叫价至8亿元时，人群中响起第一次掌声。随后这样的掌声至少出现了4次。

　　当报价升至8.8亿时，其他人不再举牌，只剩下7号与11号在对决。只要11号加价，7号张辉马上也举牌。也许是有些紧张的缘故，张辉在9.12亿、9.14亿时连举两次牌，而当时富力已经是最高价。张辉习惯性地捻手指，而11号举牌女士旁边的先生则不断打电话。

　　9.3亿报价时，一直按兵不动的21号杀了进来。其间，拍卖员善意提醒说，不久后还有几块好地推出，请大家保持理性。空气越来越紧张，每次当大家认为7号将以最终价格拿到这块地时，11号总是举牌，但7号也毫不相让。

　　最终，富力在拉锯战中胜出，成交价为令人咂舌的10.22亿。另据本报记者从侧面了解，11号的身份是中国电子旗下房地产公司，21号为中信地产。

　　作为北京2009年挂牌出让的首块市中心区用地，广渠门外10号地备受关注。北京市土地整理储备中心资料显示，该地块将建设7.25万平方米的住宅，同时将配建5000平方米的廉租房。

　　据思源置地有关人士测算，扣除开发商代建的5000平方米廉租房，这块地的楼面地价达15140.74元/平方米。而周边广渠路36号地楼面地价5648元/平方米。万科在2007年最疯狂的年代拿下的西大望路27号地，楼面地价也仅为11379元/平方米。

　　作为出让方，北京市土地储备中心似乎并不愿意将其打造为地王。早在2005年，招拍挂刚刚为北京土地市场所熟悉时，这块地就跃入了开发商关注的视野。彼时，全国各地的地王纪录屡屡被刷新。2008年8月，该10号地块曾一度准备拍卖，后因故取消。

　　买地行为复苏

　　透过拍卖现场惊心动魄的一幕，外界更关心的是广渠门外10号地拍卖所释放的信号。

　　事实上，今年4月以来，全国各地土地放量速度就已明显加快，进入5月份更为明显。谈到加速推地的原因，北京土地整理储备中心副主任叶向忠曾公开表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略。而现在加速推地是为了保证完成今年北京的供地计划。

　　在加速推地的过程中，温州、成都、重庆纷纷出现了2008年土地价格调整以来的高价地王，北京、深圳等地出现了溢价成交局面。

　　中原证券房地产分析师魏博认为，土地市场已经逐渐回暖，这其中有一定的必然性。与全国大多数地区一样，为促进土地市场回暖，北京土地整理储备中心近段时间还推出了几项举措，不仅正式启用土地预出让制，还适当延长了部分地块企业缴纳土地出让金的期限，由原来的两个月延长至半年。

　　此外，北京土地整理储备中心还已申请开设外币保证金账户，使外资能够使用外汇缴纳土地交易保证金，进而直接参与土地竞买，解决外商投资时碰到的保证金问题。直接目的是为了促进土地市场的回暖。

　　而企业的财务状况似乎也在好转。富力地产今年前4个月有80亿元的现金流入，而且公司近几个月没有买地，财务压力已经得到缓解。最困难的2008年初，富力曾一度现金吃紧。负债比率高达140%，总资产负债率达到76.6%。此后，富力采取了降价销售策略。在广东,富力的6个楼盘同时搞联展优惠,而2008年初,北京富力桃源的均价更是从每平方米1.4万元到了1.2万元。这也被看作富力资金链紧张的救急之举。随着房地产市场的回暖，富力度过资金危机。

　　魏博在报告中提到，从2008年10月底至今，房地产市场成交量已经有近7个月维持回暖的趋势，2009年房地产上市公司可结算资源增加，一季度末36家行业重点公司预收账款已占到2008年营业收入的56%。另一方面，2009年房地产公司计提存货跌价准备减少。

　　36家重点房地产公司，2009年一季度末预收账款高于2008年底的有28家；2009年一季度末短期现金压力小于2008年底的有21家；2009年一季度末预收账款占2008年营业收入比例有11家超过80%，18家超过50%。

　　挤泡沫抑或挤通胀

　　土地溢价、放量，是今后房地产市场的发展趋势，还是个别企业的个体行为？

　　有开发商告诉记者，企业去年想拿地，但一直没有好的地块推出，推出的地块价格也不如开发商预期的低。今年从4、5月份开始集中购地，也是因为市场形势开始明朗起来。即使今年不开发，留待明年开发也是很好的选择。最重要的是，开发商担心通货膨胀的出现。“我们手里拿着钱，到了明年万一发生通货膨胀，钱会贬值，不如换成土地。”

　　开发商拿地增加，是不是房地产市场全面性转暖的先兆？中国房地产研究会副会长顾云昌表示，现在还很难说楼市已全面回暖。

　　与顾云昌观点相似，中金首席经济学家哈继铭接受记者采访时也认为，很难说房地产市场已经彻底回暖。他提到，因为前一段时间市场交易量的恢复，开发商的买地热情又重新开始高涨。但事实上，在金融危机发生之前也有一些开发商没有预估到以后的形势，而不冷静拿地。而一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀。“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为。”哈继铭说。

　　哈继铭担心，由于美国已经进入零利率时代，全球都将面临流动性泛滥的局面。“携带交易”(借入利率较低的货币并借出利率较高的货币以获取利差收益称为携带交易)重新抬头，资金会重新涌入增长较快的新兴国家，推高资产价格，助长泡沫。短期内开发商和购房者都会获得收益，但利率发生变化后，资产价格又重新面临下调的危险。