美国房价短期难以回升 赴美购房尚需规避风险

　　嘉宾：

　　梅新育商务部国际贸易经济合作研究院副研究员

　　蒋先玲对外经济贸易大学国际经济贸易学院教授

　　符启林中国政法大学民商经济法学院教授

　　随着全球金融危机的蔓延，美国房地产价格也急剧下挫。去美国抄底楼市成为近期的热门话题。

　　不久前，由北京某机构组织的“中国首个赴美购房团”启程，先后在洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、拉斯韦加斯等多个城市考察。全国各地多个赴美购房团也跃跃欲试。为何人们此时如此关注美国楼市？海外市场房价回落明显，但购房还有无风险?投资过程中有哪些需要解决的问题？就此，我们采访了商务部国际贸易经济合作研究院副研究员梅新育，对外经济贸易大学国际经济贸易学院教授蒋先玲，中国政法大学民商经济法学院教授、博士生导师符启林。

　　为何有人热衷赴美炒房？

　　问：目前，赴美国炒房的火爆现象是什么原因造成的？

　　梅新育：我认为原因有以下几点：第一是美国危机导致其房地产市场暴跌，一方面降低了收购成本，另一方面也降低了美国有关政府部门、地区和民间对外来收购者的门槛。第二，中国出现了一批高收入阶层，他们存在跨国投资、丰富其投资组合的正常需求。

　　蒋先玲：美国金融危机的直接导火索是房地产市场的大幅缩水，因此，国内投资者以为美国现在的房价一定很低。同时国内媒体对美国金融危机铺天盖地的报道，让人们认为美国经济衰退现象严重，美国房地产市场到处是“黄金”！三是去美国炒房的投资者具有投机心理。

　　美国房价尚难断言触底

　　问：目前美国房价真的到“底”了吗？

　　符启林：根据经济学的理论，经济危机一般都会周期性地爆发，且每次经济危机都分为危机—萧条—复苏—繁荣几个阶段，这次危机也同样要经历这种周期性，且这次危机百年未遇，这种周期性可能会更长一些。美国的房价，依我的估计，也差不多就是这个价格了，往下行的空间不大，往上行的空间也不会马上出现。

　　蒋先玲：现在美国金融危机还未见底。一是随着东欧金融危机的加重，美国金融危机已辐射到了发达国家和发展中国家，在经济全球化的背景下，这又会反过来加深美国金融危机的程度。其次，奥巴马政府救市方案的一再受挫也表明了美国金融危机的严重程度。在金融危机还未见底的情况下，如何能判断房地产市场的“底部”呢？

　　问：目前是去美国购房的最佳时机吗？

　　梅新育：投资不能指望准确地抄在最底部，有余力的投资者可以考虑。去年第四次中美战略经济对话决定启动谈判新版中美投资保护协定，1月份美国使馆经济部门最高官员还为此请我去谈了一番，相信未来对中国居民赴美投资的保护力度会加大。

　　符启林：我认为目前去美国炒房应该是一个契机。美国的房价已进入僵持状态，再下行已不太可能，如果资本真正想寻求出路，现在到美国投资房地产未尝不可，但要注意一点，想很快就有所回报，这种想法也不现实，估计得两三年以后。

　　蒋先玲：目前还未看到美国房地产市场的“底部”，因此，贸然行事会带来巨大的风险。需要了解多方面风险

　　问：去美国买房存在什么风险？

　　蒋先玲：现在去美国投资房地产要注意通货膨胀风险，美国政府巨额的救市资金进入市场，美国财政部大量增发国债，所有这一切都是为应付金融危机，而一旦危机有所缓解，另一个风险可能会来临，即通货膨胀，美元就可能会贬值。这时，美国房地产的利润必定减少。

　　符启林：美国与我国法律制度不一样，法律风险很大；美国的信用制度特别发达，对个人征信、洗钱等问题管控严格，这对中国投资者来说也有一个适应的过程，否则会“触礁”；美国是各种税种繁杂的国家，对不动产领域的征税有多种，且对不动产持有征税计税数额较大，一般都在不动产总值的3％，且每年评估和征缴，如购置不动产一定要考虑这个因素，否则，买得起房，付不起税，会引来一系列麻烦。

　　梅新育：美国人少地多，且城市化早已完成，一个城市的支柱产业衰退了，居民可能拍拍屁股就丢下来去另一座城市了，城市房地产在较长时间跨度上未必持续上涨。这方面风险要考虑到。

　　为投资者提几点建议

　　问：对准备在美国购房的投资者有什么建议？

　　梅新育：首先，要保持资金有足够的流动性，保证自己在一两年内不需要依靠出售某些证券、房产来满足流动性需求。其次，选择有复苏可能的城市，而不是没落“鬼城”。第三，计算好持有成本。第四，注意选择社区环境。第五要积极向政府有关部门反应相关问题，争取在新版中美投资保护协定中为他们取得更大保障。

　　蒋先玲：如果出于居住目的，如供孩子上学或工作，现在可以去美国投资房地产。如果是以投资为目的，我认为应该首先了解美国房地产的有关法律法规，否则会陷入另外的陷阱。其实，我认为如果真有闲钱做投资，现在中国房地产市场倒是一个较好的投资机会，而且，还扩大了内需，何乐而不为！

　　符启林：我的建议有4点：首先，一定要请美国当地的律师帮忙买房。其次，一定要找正当的中介机构。美国的服务业十分发达，买房卖房一般都离不开中介机构，好的中介机构会节省许多时间和金钱，规避法律风险。第三，要弄清美国的税收法律制度，避免发生“赚的钱还不够交税”的现象。最后还要注意资金进出国境的安全，遵守所在国金融与信用管制措施。