物权法司法解释：住宅改商用须经全楼业主同意

家庭旅馆纷纷在窗外打出“单间出租”或“现房出租”的横幅，以招揽客人。（资料图片）

　　物权法司法解释　住宅改商用须经全楼业主同意　　　　

　　最高人民法院日前公布了《物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。

　　按此司法解释，住宅要搞公司、保健按摩、家政等经营活动，得经整栋楼业主同意。业内人士称，如果严格打表，估计房屋出租难度加大。

　　昨日，市高院民一庭庭长张俊文解读了这两部司法解释，并称将施行的《重庆市物业管理条例》与该司法解释没有冲突。

　　近年来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。2007年初，上述两个解释正式立项。此间，最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证，多次征求了有关部门和社会各界的意见。

　　经过数年的起草制定工作，两部司法解释最终出台。两部司法解释涉及系列热点、难点问题，具体包括业主身份的界定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。

　　比如，在备受争议的小区车位归属方面，司法解释明确：如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　在近年出现的业主炒物业公司引发的纠纷方面，司法解释明确，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

　　此外，针对目前频发的“民宅商用”引发的纠纷，司法解释也明确了相应细则。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。司法解释对上述条款明确称，应综合考虑“民宅商用”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。

　　记者 唐中明

　　车位按比例配置给业主

　　【司法解释】 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　【解读】 张俊文：车位、车库问题其实是司法解释起草中的“硬骨头”，面对普遍存在的车位、车库紧张问题，司法解释作出上述规定。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。由于车位、车库纠纷的处理极其复杂，审判实践中，法官可结合具体情况妥善处理案件。

　　【现状】 此前曾有案例，有开发商把所有规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散高价卖给其他业主。开发商声称自己的行为并不违反物权法，但是单个业主的权益受损。

　　新牌坊一小区物管经理告诉记者，他们是开发商的下属企业，受托卖小区车库，现实是很多小区业主的车停在小区外，但小区停车库却还有很多没租售的停车位。如果小区业主一直不买车位，那车位是不是一直不能卖了？

　　全楼业主都有利害关系

　　【司法解释】 业主将住宅改为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

　　【解读】 张俊文：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　住改商改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果有利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难，此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，也就是指整栋楼的业主。此规定在审判实务中易于掌握和操作。

　　司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得“住改商”难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

　　【现状】 市内小区不少存在“住改商”，虽然规定了必须取得利害关系人同意，但此前没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法是，住改商只须征得部分近邻同意即可。

　　昨日，记者在渝北区新牌坊几个小区看到，一些住宅被租出去做成了家政、保健、美容等经营性场所。几个受访居民说，天天看到陌生人进出电梯，有安全隐患。

　　一从事房屋租售的业内人士称，如果严格执行“司法解释”，小区房屋将很难出租做生意了，如果只能用来做住宅，肯定要空置很多，房租也会下降，更会牵连到房价涨跌问题。

　　没有产权证也能当业主

　　【司法解释】 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　【解读】 张俊文：在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。

　　【现状】 当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，导致一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。

　　房屋空置

　　也要交物业费

　　【司法解释】 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　【解读】 张俊文：实践中，有的业主以未享受物业服务企业提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。但在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

　　房子空置也要交物业费，只是交多交少的问题，有些小区是只要不产生水电费，就认可房屋空置，物业费可减半收取。

　　【现状】 目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。记者在一小区看到，小区电梯被设置成只能到3楼后才开始停。小区物管称，遇到有一、二楼业主电梯费问题时，通常都是由物管和一、二楼业主进行协商。因一楼业主通常不作为电梯的受益人，所以经过协商都可以不承担使用费用，但二楼就比较具体，但也可以通过协商解决。

　　物业未获续聘

　　无权收费

　　【司法解释】 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

　　【解读】 张俊文：我市法院系统审理该类纠纷不少，此次司法解释给予了明确。此外，如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。

　　【现状】 我市有个别小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司赖着不走。如果业主不交物业费，物业公司诉至法院，法院会以有事实服务为由，判决业主支付物业费。记者从一些基层法院了解到，目前还有未审结的类似物业纠纷案还在审理当中。