开征物业税不可操之过急

　　近日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中，“开征物业税”再次纳入。

　　开征物业税的问题并非现在才提及。近年来，国务院每年转发的文件均提到物业税。今年4月发布的《房地产蓝皮书》就建议，开征房地资产持有税（即物业税），减少流转环节税费，促进房地产持续健康发展。再往前追溯，早在2007年楼市非理性上涨之时，时任中国房地产协会副会长的朱中一在博鳌房地产论坛上就提出过推进物业税出台的建议。

　　我们看到，为了促进楼市回暖，房产流转环节税费已经大幅降低。开征物业税，减少流转环节税费，通过税收杠杆，遏制富人、投机者恶意炒房，促进房价理性回归，其初衷无疑是好的。但是物业税如何收，也是一个值得思考的问题。

　　事实上，国外开征物业税与我们的住房消费背景并不一样。据介绍，在国外，征收物业税是在较少有新开楼盘的情况下，保证房地产税收的一种政策。也就是说，国外征收物业税的目的与调控楼市没有直接关联。再看看我们的情况，尽管此前楼市低迷，房地产项目开工密集的势头有所减弱，但是，从总体上讲，新开楼盘数量并不少。截至去年年底，全国商品房空置面积达1.6亿平方米，房产税收来源并没有问题。

　　何况，当下百姓的住房消费负担并不轻。如果此时开征物业税，除了给国家增加税收，遏制投机炒房以外，客观上也会增加普通百姓的住房税费负担。再说，炒房人做的毕竟是投机买卖，他们持有住房的时间不会太长，不仅收不了他们多少税收，这些物业税成本最后还是会转嫁到普通消费者头上。

　　从法律层面看，我国住宅土地出让的使用期限是70年，住房并非公民完全意义上的不动产。物业税与当前收取的土地出让金属于重复收税。如果征收物业税，就要改革土地出让金制度。正如有房产律师所言，“如果按照国外的方法去征收物业税，就会出现通过降低土地出让金的方式降低业主购买商品房的成本，增加业主对房产的持有成本的结果。”这个结果显然不理想。

　　如果几部委研究论证的结果是物业税非收不可，那么，物业税如何征收，也需要平衡多方利益。尽管今年4月公布的《房地产蓝皮书》建议，国家认定的标准以下的自住房减免持有税，以鼓励自住性购房需求，但是我国目前还没有健全社会信用体系，如何界定自住性购房，还存在一定困难。有关方面在开征物业税之前，应该先理清多种住房消费关系。综合考虑豪华住宅与普通住宅的区别、个人自住房与个人多处房产、家庭实际人口与家庭人均住房面积等多方面的因素。合理考虑部分免税情形，既要避免有人钻空子，架空物业税，更要精确制导，防止增加普通百姓经济负担。

　　而且，笔者以为，在当前的住房消费语境下，有关部门急于要做的不是开征物业税，而是思考如何引导降低地价与房地产税费，降低房产开发成本，引导开发商还原房价成本，促进楼市健康发展。开征物业税的时间表应该适当靠后。