又见温州炒房团 上海楼市再成领涨龙头

　　进入6月份，几乎所有有关楼市的统计数据及分析报告都指向一个方向：楼市又火起来了。而其中，上海不出意外再次成为涨价的龙头。

　　据多家研究机构披露的数据显示：1月至5月上海市内环以内的中心区域房价激涨三成，1月至5月上海市内外环之间房价平均上涨约17％，5月上海全市新建商品住宅成交面积204万平方米创下2007年10月以来20个月的新高，上海有150多个楼盘的5月成交均价处在历史最高位。

　　在泡沫逐渐累积的背后，后市风险也在迅速累积，各方已经充分意识到风险并开始展开新一轮预防。其中，上海银监局日前专门印发了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，要求在沪中外资银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，并禁止变相放宽贷款门槛，严防假按揭违规行为。

　　“后市不确定因素众多，包括年内即有望大量入市定向供应的保障性住房冲击，新一轮泡沫可能被提前戳破。”上海公积金管理中心副研究员、上海房产经济学会住房保障委员会秘书长丛诚不无担忧。

　　量价：创历史新高

　　出乎许多人的意料，短短半年不到，以上海为代表的中国楼市，在量价的配合下，迅速完成了从谷底向新一个高峰的“蜕变”，速度之快，不得不令人再次想起“泡沫”一词。

　　成交量反弹、进而量价创下新高，是本轮楼市行情的直接体现。

　　记者从DTZ戴德梁行获得一份最新研究报告显示，5月份上海商品住宅持续前几个月的上升态势，上海商品住宅市场成交量连续4个月快速上涨。5月上海新建商品住宅成交面积首次突破200万平方米，达到204万平方米，环比再涨8%，创下了20个月以来的新高。

　　开发商见机提价，人为营造供不应求的局面，同时各路投资者重现市场横扫住宅物业，房价迅速上行，成为本轮楼市行情渐入疯狂的推手。

　　投资者青睐的高档物业成为提升房价的最大力量。在上海市区，为数不少的高端住宅物业，上半年迎来了新的爆发，部分楼盘甚至在经历了去年整年“零成交”之后，成交量突然飙升直至售罄。

　　例如，内环某高档楼盘，单价近6万元/平方米，5月底一周内售出超过40套，而去年整整一年，该楼盘也没能实现这样的业绩。

　　佑威的数据还显示，5月份，上海均价30000元/平方米以上的高档住宅成交面积高达12.54万平方米，与2008年同期相比几乎翻倍，上海别墅5月份总成交量环比上升超过三成。

　　记者了解到，在目前成交均价已经创下历史新高的150多个楼盘中，不少楼盘出现了当年开盘前彻夜排队等号，甚至炒号、一房难求的场面。其中代表性楼盘包括经纬城市绿洲，近期该楼盘推出的新房源单价1.1万－1.3万元，3个月前推出的房源均价约9500元/平方米，均价3个月上涨了近两成。

　　值得注意的是，二手房市场比一手市场更早出现火热的局面。

　　机构统计数据显示，今年二手房的成交量从2月份环比上升65%、3月份环比上升80.5%，到4月份环比上升14.6%，5月上海二手房成交均价环比微涨2.3%。全市各区域中除黄浦、静安和松江三区均价小幅下跌外，其余各区均上涨，其中受“大浦东”消息刺激的南汇区均价环比上涨7.9%，领涨全市。

　　“预期看涨，卖家频频跳价，依然有买家接手，是二手房成交均价飙升的主要动力。”沪上某中介公司分析师坦言。

　　温州炒房团再度扬帆出海

　　今年上半年，温州炒房团的各路组织者非常忙碌，杭州、上海以及长三角乃至全国的多个热点城市到处跑。约一年的“蛰伏”，这台来自民间的楼市最大“泡沫机器”已然启动。

　　据温州当地某媒体的购房团组织者透露，今年春年过后，就已经有少数温州买家开始在杭州、上海等地的一些楼盘出现，并少量成交。“带团看房、购房的高潮是在3、4月份，我们先后组织了数批投资者前往杭州、上海等地，所看的项目大多是当地的高端项目，单价超过5万的不在少数，单套成交总价动辄过千万，经常出现一个楼盘成交七八千万的情况。这一波的热度，丝毫不亚于2007年。”

　　今年民间资本的购房冲动，在温州当地市场爆发得更为猛烈，这也成为温州资本炒热周边市场的一个先兆。近两个月，温州新开的多个高档楼盘，开盘当天销售一空情况屡见不鲜。据了解，浙江绿城开发的温州顶级豪宅鹿城广场二期，共100多套房源，总价为500万元/套至1000万元/套，两天售罄。

　　更多的温州资本前往温州以外的长三角市场寻找物业。杭州钱江新城、上海市中心、大浦东等区域成为集中目的地。据21世纪不动产一位高级经理介绍，仅在4月份，浙江人占浦东二手房成交量的30％，其中温州人约占80％。该公司统计，4月份浦东二手房成交金额近60亿元，当月温州人现金购买浦东二手房金额高达4亿多元。

　　易居中国分析师薛建雄则告诉记者，和记黄埔旗下上海御翠园于4月25日推出的24栋双拼别墅，每栋价格1300万－1500万元，温州人买走数栋。另有上海御翠豪庭黄金城道共40个商铺，5位温州人买走其中13个。

　　而据中介公司知情人士透露，外来投资者中，温州人只是起到了带头作用，还有其他各路投资者在一起“吹”这个新的楼市泡沫。

　　薛建雄指出，楼市回暖和流动性转向过剩，是投资客重现上海楼市主要原因。从二手房市场到一手豪宅市场，温州、义乌、宁波、萧山等浙江投资客的身影随处可见。

　　三季度面临风险考验

　　“从整个经济宏观环境看，半年的量价反弹，并不能掩盖楼市依然面临许多不确定因素，最大不确定来自全球经济危机的阴影并未消退，国内外的经济走势尚未十分明确。”丛诚不无担忧，当前迅速吹大的楼市泡沫会给后市累积过多风险。

　　丛诚进而指出，近期部分住宅项目开发自有资金比例的大幅下调政策，恰恰说明决策层认为房地产投资依靠自身力量恢复尚有难度，需要新的政策扶持。

　　记者了解到，今年这波市场反弹，在持续性方面明显力量不足，目前已经开始出现回落迹象。

　　中原地产的研究报告显示，5月份上海全市二手房成交面积为237.16万平方米，环比下降0.60%；全市二手房成交套数达2.93万套，虽然环比增加2.35%，但增幅已为连续第三个月下降，后市交易量将面临调整。5月全市二手房成交均价为11838元/平方米，环比上升1.4%，环比增幅较上月下降2.8%，呈现回落状态。

　　这种状况4月已有苗头。据美联物业4月上海住宅市场蓝筹指数，长宁、虹口、静安、普陀、徐汇、黄浦、闵行、浦东8个城区的20个中高档楼盘的抽样分析显示，10个楼盘价格指数环比下降，10个楼盘环比上升，最大降幅12%；13个楼盘租金指数出现下降，7个楼盘租金指数上升，只有5个样本楼盘投资回报率超过3%。

　　“恐高”的心理随着市场的疯狂升温在逐渐蔓延。

　　复地集团副总裁曹志东表示，开发商应该保持冷静，此轮反弹上行走势在接下来的三季度以及再往后的时间内能否持续，还“说不准”。价格上涨过快，成交量将首先经受考验，一旦成交量出现调整，部分资金并不宽裕的开发商，势必再次面临价格调整的压力。

　　也正是这样的担忧，近期不少上海楼盘出现加快推盘节奏抢销售的情况，“趁热拉高出货”成为目前不少开发商最佳选择。“三季度及往后，市场将经受考验。”薛建雄坦言。

　　方正证券研究报告指出，资本金比例下调政策，刺激房地产投资的同时，将有效防止销售回暖导致产生未来供应紧缺的预期、引起房价过度反弹。

　　另一个不容忽视的因素是，各地已经运转一年多的新住房保障体系，尤其是经济适用房部分，首批房源今年基本都将陆续入市，在上海等城市，经济适用房供应规模不容忽视。

　　“新住房保障体系逐步发挥对楼市的调控，将改变市场预期、分流部分市场需求，从根本上影响市场的供求格局。”丛诚指出，楼市泡沫吹得越大，在新住房保障体系逐渐成型的情况下，破裂风险越大。

　　楼市被透支的未来

　　21世纪经济报道记者 李一戈

　　出人意料，这是市场的本色。

　　国际油价以急行军的速度突破70美元，似乎要直奔高盛报告刚刚预测的85美元，姿态之迅猛令人大惊失色，正如当年它从147美元急跌至33美元一样，运行轨迹煞是诡异。

　　我国A股自年初展开反弹，上证指数涨幅至今已逾60%，熊市反转得如此之坚决令人匪夷所思，正如当年它从6124点狂泻至1664点一样，亦远在我们的经验之外。

　　楼市今年一季度的小阳春已属地产商的意外之财，4月众多城市更创下成交新纪录。5月起，一些楼盘急不可耐地宣布涨价，动辄千元。虽然去年10月我认为2009年下半年起楼市成交量将进入恢复性增长，但老实说，我没有料到它会来得这么快，更没有想到几近于抢劫的涨价。

　　国际大宗商品市场也好，国内资本市场也好，其表现往往要大大超前于实体经济。国际油价半年就上涨了1倍，并不是说还在金融危机之中挣扎的国际石油需求就增长了1倍；上证指数半年上涨超过60%，也不表明整个2009年为8%而奋斗的我国经济就已在半年内实现了同步增长——说起来这像是经济常识，理解却还是有一定困难。无论是上涨还是下跌，在某个时间长度内，市场波动太大，速度太快。

　　国际大宗商品市场，从来都有很重的投机炒作色彩；A股市场，虽然不少分析师已经开始用新一轮牛市的启动来解释或者鼓吹，但都掩盖不了它越来越灿烂的泡沫味道。那么，楼市呢？

　　我们的楼市在透支。今年2月以来，经历金融危机的美国人，正以储蓄率的连续增长来修正他们已沿袭几十年的透支消费模式。但急功近利的中国地产商们，却要将透支住房需求进行到底。

　　根据虎杰投资首席分析量张寅的长期跟踪，美国楼市最早于2006年底初见调整迹象，用了两年半时间，平均房价下跌了25%-30%（有的城市调整幅度深一些，有的城市调整少一些），现在仍未敢肯定已经明显回升，不过成交量和房价跌幅已逐步收窄。从市场表现来看，这是较为充分的调整。

　　我国楼市此轮调整，始于2008年初，不足一年时间，今年一季度就开始反弹。虽然这是自房地产市场化以来调整时间最长的一次，有的城市如深圳房价跌幅甚至超过30%，但从市场运行情况看，楼市远未调整到位。在我看来，我国楼市用两年左右的时间进行调整是比较合适的。其间，房价缓步下滑，到达调整中轴后成交量逐渐恢复上行，再用两个季度的时间整理，基本完成一个调整周期。但是，如你所知，咱们的楼市没有这种耐心，地产商更没有这个耐心。

　　预测只是预测，期望只是期望，市场不以人的意志为转移，不会按照人为的设计来运行。有句话叫做“出来混总是要还的”，股市泡沫和过度透支，也是要付出代价的。上证指数急涨60%以后，尚未有过较长时期、较深幅度的调整，那么，在3000点之前进行一次较大的调整是必要的。楼市远未调整到位就开始反弹，甚至再现掠夺式的涨价，也必将拖累整个行业的真正恢复，并阻滞新的商业周期的到来。像4月份那种成交量是不可持续的，涨价更将拉低成交量。成交量和价格的波动幅度加大，有可能构成未来一段时间的市场特征。如果地产商坚持暴利心态，肆意涨价，那么，今年下半年楼市不进行调整，明年上半年也应该进行调整。