近日有媒体报道，现在北京的二手房价格已经比春节期间普遍涨价2000元到3000元不等，其中以东三环双井地区的富力城尤为突出。而按照中介的说法，双井地区的二手房价论天涨，进入高烧阶段。

　　其实在5月21日，广渠路10号地曾经溢价242%，以每平方米超过1.5万元的楼面价成为北京新地王。此举立竿见影，立即拉动了以富力城为代表的双井地区二手房疯狂涨价。据悉，富力城的二手房价已经达到每平方米3万元。人们不禁发问，该地区的二手房价是否真的突破3万元？疯涨背后的推手究竟是什么？

　　富力城社区的价格起落

　　在富力城社区核心的中国银行十字路口，星罗棋布坐落着“我爱我家、链家、鑫尊置地”等十几家二手房中介。作为富力城二手房交易的核心地区，这里也同时见证了北京二手房的起起落落。

　　刘红震是鑫尊置地富力城店的负责人，他见证了这里两年多来的价格变化。他告诉记者，在2007年1月，这里房子的单价为13000元/平方米，而到了同年的10月单价就已经涨到了21000元/平方米，在那段时间内成交量很大，大部分为投资型客户，购房方式为二次、三次商业贷款。等到了2007年11月，人民银行开始限制二次商业贷款，同时受经济形势影响，房价开始回落。到2008年12月，房价回落到17000元/平方米左右的低谷，而购房人在此期间也大多选择了观望。

　　由于从2008年10月开始，部分银行开始对二套房贷有所松动，股市也有所好转，房价又开始回升，成交量缓慢增加。今年春节后成交量和成交价都增长明显，4月房价回升到20000元/平方米；进入5月，由于广渠路10号地即将拍卖，诸多房主选择了停止交易，等待结果，最终10.22亿元的超高成交价使得该地块的楼面价格超过了一万五，于是富力城的房主们认定自己的房子还有上涨空间，现在那里的房价已升至24000元/平方米，照此情形发展下去，还有继续上升的态势，所以许多业主等待高价出售，期望值很高。

　　 自住型买家激增5成

　　经历了这两年来富力城价格的起伏，刘红震也见证了富力城购房人群的微妙变化。按照他的分析，富力城的购房人被分为自住型、投资型和投机型三种，而投资型和投机型的最大区别在于房产的持有时间，如果是购买后打算长期持有、靠出租的租金获利，或者三年后再考虑出售，这样的购房人算投资型。而如果购买房屋的主要目的就是为了短期内转手获利，并没有出租的计划，这样的购房人被划成了投机型。

　　据刘红震介绍，在2007年，自住型的买家仅占到购房者的30%至40%，投资型的买家占到50%左右，剩下的就是投机型了。富力城的外地买家以温州、陕西、东北等地为主，不同地区的投资型买家行为方式也不尽相同，这一点刘红震深有感触。就拿温州投资者为例，他们通常是同村同乡或者亲属关系，几个人或者十几个人的资金由一个人代理进行炒房，这个被选中的人通常有丰富的经商经验，要对其他委托人的资金增值负责，当然，如果炒房赚了钱，他也会从中提取佣金。而来自陕西、山西等地的购房人就大为不同，他们以经营煤炭等生意迅速致富，手中资金雄厚，但在购房时对于合同什么的不是特别在意，他们注重的是一手交钱，一手过户，认为拿到手的才是保险的。而来自东北的客户除了经商的还有一些是当地官员，他们相对来说购房时不会特别挑剔，成交率较高。

　　而到了今年，刘红震明显感到购房人的结构发生了变化，自住型的买家占到了80%，也就是说绝大多数购房人买房是用来居住的，投资型的买家降到了15%左右，而投机型的买家应该只有5%甚至更低。

　　3万/平方米只是报价

　　前一段时间，很多媒体都以“富力城二手房疯涨3000元”、“富力城二手房价格3万元”作为大标题进行报道，似乎现在富力城的二手房价格真的是一夜之间就暴涨起来的，经过记者的实地考察，情况并非如此。

　　记者对鑫尊、中原、美联、21世纪等门店进行了咨询，并在网上进行了查询，最终得出的结论是：目前，该社区卖家的报价确实有所提高，在26000元/平方米到35000元/平方米之间，但是，实际的成交价格综合平均下来应该在24000元/平方米至25000元/平方米左右。据记者调查得知，到目前为止，还没有哪套房子真正突破了30000元/平方米的大关，而如果在五一前购房，还有人的成交价低于20000元/平方米的。在这里要交代一个背景，富力城社区的房子体量非常大，开发时间也跨越了7年的时间，房子的位置、朝向、布局、环境也相差巨大，最好的房子号称楼王，在D区，因为楼间距大、没有噪音、景观好、环境佳，所以报价都在30000元/平方米左右；而有些户型临街或者朝北，正好和前面提到的相反，没有景观、有噪音，布局不好环境差，这样的房子成交价也就在20000元/平方米出头，因此对于富力城的二手房价格不可一概而论。

　　因此，一些媒体的报道是用最好的房子报价来作为现在价格，而把不好房子的成交价作为价格参照，所以才迅速算出了富力城二手房疯涨的结论。而事实是，如今北京市的二手房都在涨价，富力城额外多涨了一些而已。而富力城也是目前CBD区域各楼盘现状的代表，包括合生国际、苹果社区、CBD总部公寓、建外SOHO等项目，二手房供需比都达到了1比3以上，属于典型的卖方市场。

　　要价高可能导致价格二次探底

　　在二手房市场一片火热的同时，也有一些非理性的现象出现，富力城业主论坛上，有些人认为“富力拿这块地，楼面价就一万五了，以后开盘怎么也得卖两万五以上。”因为很多业主都觉得以后会有很大的上涨空间，所以他们会报出一个高于市场行情的价格，让买家却步的同时也会让市场混乱。

　　记者走访多家中介发现，除了价格上涨之外，房主惜售现象已经出现，他们生怕自己卖低了，盲目提价和观望的结果也会使回暖不久的市场不理性。“我爱我家”副总裁胡景晖就曾呼吁，“目前市场还不能承受这样的价格水平，业主要价过高，很可能导致回暖结束，二手房价格将二次探底。”（记者侯振威） (来源：北京晚报)