上海塌楼追踪：业主还贷责任难免除

　　21世纪经济报道记者 何青楚 上海报道

　　上海闵行区一在建13层楼盘发生楼体倒覆事件，也将罕见的个人房贷抵押物损坏导致的还款问题推到了前台。

　　每个月的按揭还款时间要到了，但是房子都倒了，是不是可以不还贷了？这是很多小区业主的疑惑。

　　据记者调查了解，给“莲花河畔景苑”发放个人按揭贷款的主要是三家银行，包括交行、工行、上海银行(包括给未倒覆的小区其他楼房按揭)，涉及的商业按揭贷款大约1亿多元，其中涉及倒塌大楼的商业按揭贷款约几千万元。

　　“确实有个别客户提出是不是可以停止还贷了。”某银行个贷部门人士透露，几家银行之间也有进行情况沟通，以便能够达成一致的解决方案。

　　不过，从目前来看，借款人的还贷责任仍是难以免除。上述银行人士认为，“虽然客户也是受害者，不过这不影响银行和借款人之间的债权债务关系。抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他财产。”

　　上海美达房地产律师事务所的律师陈世福认为，从民法看，借款人和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押品，而抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。

　　“如果抵押品灭失，银行可以要求借款人提供新的担保。”陈世福表示，如果贷款者不能再提供可替代的履约保证，双方可以经过协商终止贷款合同的履行，但银行可以继续向借款人追偿欠款。

　　另一种途径则是通过房贷险来解决。银行个贷部门人士表示，如不可抗力事件在保险范围内，则银行有权从保险理赔金中一次得到相应于未结本息的补偿。

　　但在此次的楼体倒覆事件，房贷险的作用可能并不是很大。

　　上述银行个贷部门人士表示，首先由于保险合同的自愿原则，从几年前(2005年)开始一些银行已经不再强制要求贷款客户购买房贷险了，因此借款人购买房贷险的数量占比不会很高。此外，保险公司能否对房屋倒覆理赔仍是一个问号。

　　记者从上海一家财产险公司获得房贷险资料显示，在保险期间内，由于下列原因造成保险财产直接损失，保险人依照本条款约定负责赔偿，其中包括火灾、爆炸； 暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、地面突然塌陷等；空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。

　　但“保险财产因设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因以及自然磨损、正常维修造成的损失和费用”，保险人却是不承担赔偿责任。

　　目前楼房倒覆的原因，上海市有关部门还在进一步论证过程中。据媒体报道称，目前专家组已经给出了一份初步意见报告，其中指出导致楼盘倒覆的主要因素是施工不当，在一侧堆土过高与另一侧开挖基坑的共同作用下，致使高楼在顷刻间倒覆。按此推理，保险公司理赔的可能性比较小。

　　但让倒覆楼的受害者来还贷，显然令人难以接受。不过银行人士和律师都认为，借款人可以通过向开发商索赔，以偿还银行的贷款。因此，这些贷款银行也只能等待上海市政府的解决方案出台再做具体行动，“毕竟此事不同于一般的客户违约赖账”。

　　“开发商应该赔偿借款人贷款的本金和利息、相应的违约金，以及一定的重置房屋的差价。”陈世福表示。

　　上述银行个贷人士推算，以该楼盘7万平方米体量、每平米1.5万元价格、销售了70%-80%计算，销售收入额可达到7-8个亿，如果开发商没有挪用资金，或者转移资产，开发商的资金实力应该可以负担大部分的赔偿责任。

　　不过，有意思的是，“目前没有听说有银行给开发商(该倒覆楼房的开发商--上海梅都房地产开发有限公司)发放了开发贷款。”一位大型银行人士透露。而记者向上述三家银行求证，他们也都没有给开发商发放过开发贷款。一般来说，楼盘的开发贷款的发放银行通常也会是该楼盘的个人按揭贷款的银行。

　　开发楼盘不贷款的确实比较少见。“该项目楼面价不过600多元，加上建筑成本1000多，成本相当低。”一位房地产人士如此猜测。