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“地王”高成本压力大 开发商面临后续开发难题

2009年07月02日05:55 [我来说两句] [字号: ]

来源:中国证券报

  楼市变幻演绎悲欢

  昔日地王命运“冰火两重天”

  □本报记者 于萍

  房地产市场从不缺少王者。6月30日,北京市又见证了一位新“地王”的诞生。中化方兴以40.6亿元的天价竞得广渠路15号地,刷新了北京市成交总价和楼面单价的双重纪录。

所谓“时势造英雄”,昔日的地王也曾经历过辉煌,然而不断推高的地价却同时给开发商带来了巨大的成本压力。

  地价房价互起波澜

  2007年,北京土地市场经历了一轮火爆上涨,造就了一批地王出现。

  2007年10月25日,万科以总价17亿元,楼面价格11379元/平方米的价格拿下了朝阳区西大望路27号地,刷新了当时的总价纪录。如今这块昔日的高价地已被开发为北京万科金色城品项目,预计在2009年年底开盘销售。

  同年底,重庆龙湖地产和北京时代华人地产共同投标的海淀区中关村甲3号地块,以20.6亿元总价成交,楼面价达到了11567.04元/平方米。这块身处教育区的黄金地带后来被开发为京城著名的高价楼盘唐宁ONE,以30000元/平方米的单价让开发商赚了个盆满钵满。

  土地市场与房地产市场总是密不可分。2007年楼市的一波强劲上涨带动了土地市场火热。而与此形成鲜明对比的是2008年。受市场销售低迷影响,在从2008年开始的一年多时间里,土地市场一直处于持续“降温”中,各地流拍事件均有发生。不过从2009年3月开始,伴随销售回暖,土地市场又开始重现2007年时的疯狂景象,开发商高溢价拿地现象开始频频出现。

  土地市场升温,房价也随之水涨船高。就在广渠门外10号地以每平方米1.5万元的地价拍出后,周边二手房便纷纷提价10%左右,同区域内的几大在售楼盘也立刻升值。

  一位购房者告诉中国证券报记者,他在今年初以一万三左右的价格购买了广渠路附近一套房子,该楼盘早就售罄,“估计新开盘最少在一万五以上,乐观的都看到了两万!”

  高成本压力

  “地王”到手固然欣喜,但是后续如何开发运作却是开发商面临的难题。显然,“地王”的土地成本远远超过了一般水平,占房价的比重也超过了市场平均。因此究竟要在高价地上建造什么样的房屋才能卖出相应的高房价?开发商能否获得市场平均利润率?就成了萦绕在人们心中最大的疑问。昔日的地王在面对瞬息万变的市场时,不得不承受高地价所带来的开发压力。

  早在2007年疯狂拿地时期,上海曾诞生过楼面价格接近6.7万元/平方米的地王。当时苏宁房地产开发有限公司力压九龙仓、新鸿基、太古地产、中信泰富、新加坡政府投资公司GIC等8家地产大鳄,以44.04亿元夺得黄浦区南京东路163地块。而此前,普陀长风生态商务区4号东南地块曾以11.04亿元,溢价率250%,楼面均价约1.64万元/平方米的价格被上海志成企业发展有限公司收入囊中,一举成为当时的“普陀地王”。

  无独有偶,这两家曾经的地王,最终都在2008年以“退地”宣告结束。业内人士指出,虽然诱发地王退地的直接因素各不相同,但根本原因都离不开楼市、股市的大幅变化使得开发商高价拿地的成本压力变大。

  同样在2008年底,万科对2007年高价拿得的11个项目全部计提了存货跌价准备。2008年年报中,万科13个项目总共计提的跌价准备金额达到了12.41亿元。

  因此有专家提醒,在面对土地市场价格轮番上涨时,应该保持理性的拿地态度,以免地价上涨幅度超过房价,引发“面粉贵过面包”的现象。  

(责任编辑:张庆龙)
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