银行放宽房贷隐藏新增不良资产风险

　　本报记者柴骥程 章苒

　　今年二季度以来，浙江省房地产市场出现量价齐升局面，杭州、宁波、温州等主要城市的主城区房价均超过历史最高水平。

　　储蓄增、房价升银行争抢“蛋糕”

　　今年以来，浙江全省各项存款余额急剧上升。2008年底浙江全省存款余额共计34611亿元，其中公司存款19827亿元，储蓄存款14784亿元，截至2009年4月份，全省存款余额为40396亿元，其中公司存款23204亿元，储蓄存款17192亿元。两类存款上升5785亿元。

　　浙江省各主要城市发布的数据则显示，房地产的销售和价格接近历史高点。以杭州市区房屋销售价格为例，5月环比上涨0.7%，其中新建房销售价格环比上涨0.6%，二手房价格环比上涨1.1%。在新建房成交量方面，杭州市5月单月成交面积169.86万平方米，已接近2007年12月(186.24万平方米)的历史最高点。1至5月，全市实现商品房销售面积412.73万平方米，较去年同期增长72.5%。

　　与此同时，截至2009年4月，浙江省四大国有银行个人按揭房贷规模为2218.82亿元，比2008年底增加127.5亿元。据了解，浙江省四大国有银行的个贷额度大约占全省的一半左右，全省新增个贷规模应该在260亿元左右。

　　一些银行人士表示，各家银行采取宽松的房贷政策也是无奈之举。今年一、二季度释放的流动性大部分投向了政府性项目，这类项目大多属于长期投资，虽然风险系数小，但收益不高，而实体经济回升趋势不明朗，银行不敢贸然扩大贷款额度，浙江的楼市自金融危机以来跌幅不大，资产质量相对安全且收益较高。面对如此高的存款余额，为了追求效益，大家也只能去争抢这块“蛋糕”了。

　　倾斜再倾斜房贷门槛一松再松

　　据了解，从2009年元月开始，浙江四大国有商业银行相继对二套房贷“松绑”。监控到这种苗头的浙江银监局3月5日下发特急文件，重申2007年出台的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

　　但记者日前走访多家商业银行网点时了解到，当地银行的贷款政策并没有随之收紧，银行为了追求市场份额，放松或变相放松二套房贷的政策尺度已经成为公开的秘密。

　　建设银行浙江省分行目前的政策是，只要是已经结清上一套房屋贷款的客户，不论购买第几套房屋，都可以享受首付三成，利率折扣29%的优惠政策。如果面积小于140平方米，首付还可以低至两成。虽然国家规定二套房的界定以家庭为单位，但目前浙江各大商业银行一般都以个人为单位加以界定。例如丈夫贷款买房未还清贷款的，如果妻子再买一套，均不受二套房贷的限制。此外，建设银行浙江省分行还规定，如果原购房面积小于140平方米，新购房贷款额度高于前一套房的，也可以享受首付三成，利率七折的优惠。

　　华邦地产与各家银行都有贷款业务往来，客服经理郑红君告诉记者，现在各家银行甚至各个分支行对二套房贷执行标准都有各自的尺度，但总体上比去年宽松，例如有的银行规定上一住房贷款没结清的，首付必须三成，基准利率基础上折扣29%。如果上一套贷款已结清，房屋已经出售，则可以享受两成首付。“这些都是悄悄地干，银行不会对外宣传。”

　　农业银行一位个贷经办人说，“贷款客户可以非交易转按揭，在哪家银行按揭划得来，就可跳到哪家银行，所以如果我们不执行优惠利率，不仅仅新客户，连存量客户都会不明不白流失。”建设银行杭州市某分行的个贷员说，“如果有客户出现断供，或者房价下跌，压力的确会非常大，但是大家都这么做，风险差不多，省分行现在对我们的考核要求是保住市场份额。”宁波银行等一些地方银行的营销人员告诉记者，目前管理层已经向各个营销部门发出明确指令，向各类房贷业务倾斜，想方设法在市场上多争“地盘”。

　　杭州市房管局市场处处长张璐告诉记者，银行的放贷门槛一松再松，除了二套房贷、首付比例降低之外，企业购置非住宅类商品房原来不允许办理按揭，现在许多银行也大开方便之门，未等房子封顶就允许五成首付后给以贷款。

　　风险累积楼市“去泡沫化”前功尽弃？

　　然而，银行业追求房贷市场份额带来的风险却在逐步显现。根据浙江银监局监测，今年以来，在各个银行根据贷款风险系数进行的五级分类中，房地产开发类贷款和个人购房类贷款从正常贷款成为“关注类”的贷款余额大量增加。浙江银监局政策法规处有关负责人认为，虽然关注类贷款与不良资产仍有一定区别，但贷款分类变化的苗头，预示着个贷市场不良率上升的潜在风险，需要引起重视：

　　一、按揭贷款首付四成是确保银行资金安全的底线，但目前各个银行的房贷政策已低于这一底线。以一套目前市场价100万元的房子为例，如果银行只收到两成首付款、实际贷出80万元资金，一旦房价继续下行20%以上，业主又因无力支付房款而断供，那么银行系统中该类房产都将成为不良资产。

　　目前浙江银行系统由于不良贷款率处于历史上最低时期，也优于全国大多数省份，个人住房贷款又一直被认为是优质贷款，因此放贷冲动强烈，对市场份额的追求要优先于风险控制。

　　二、尽管从3月以来楼市出现上涨趋势，但不少专家认为房价冲高回落是必然趋势。浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，进入三季度以后，随着银行放贷速度减缓，刚性需求又释放殆尽，楼市失去需求和资金的双重支撑以后会自然回落。届时盲目放松贷款门槛的风险会暴露出来。事实上，去年以来浙江省已经出现了不少断供个案。仅杭州市下城区法院今年年初就已经受理15起断供案，占同期金融借款案件21%，选择断供的以拥有多套房产、资金周转出现困难的企业主居多。当地一些律师事务所接到的此类咨询有明显增多。

　　三、个人住房贷款与个人消费贷款形成巨大利差，为一些人通过假交易、假按揭骗取贷款提供了机会。以100万元十年期贷款为例，消费贷款要比住房按揭多支出利息30余万元，因个人信用问题无法取得银行贷款的卖家通过住房假交易，以买家名义取得贷款，用于其它风险不可控的用途。由于银行的贷前调查是针对买家进行的，但实际借款人是卖家，给银行此后的风险控制留下隐患。

　　有关专家认为，过早松绑房贷，为炒房客卷土重来推波助澜，使得楼市“去泡沫化”进程前功尽弃。据了解，由于近期行情火爆，浙江、上海和北京部分开发商已经开始上调房价。浙江各主要城市的房价在5月份已经达到历史最高水平。从而使更多自住需求的消费者重新陷入观望之中。