7月11日，上海倒塌楼盘公布理赔方案：业主可在退钱和换房中任选其一。然而，换房显然并不是什么好办法，因为没有人知道同一楼盘的其他楼房是否足够安全；退钱同样也会有损失，因为随着房价的上涨，业主们无法以同样的价格买到同等档次的房。

　　“没有哪一种商品可以在还未生产的状态下拿出来销售，只有房子是个例外。”上海楼房倒塌事件震动了整个房地产业，也再次引发了社会各界人士对房屋预售制度的强烈质疑。

　　在建楼房倒塌，“准业主”遭遇意外损失

　　6月27日凌晨，上海闵行区莲花河畔景苑在建7号楼13层整体轰然倒塌，造成1名工人死亡，这座倒塌楼房所在小区住宅建筑面积达6.6万平方米,总套数629套,已面向市民出售489套。

　　“我们花了平生的积蓄，在小区只有黄土不见楼房的时候，就投入了资金，却等来了倒塌的房子。”莲花河畔景苑业主们面对做梦都想不到的事实，满腹焦虑。更让这些业主们无法接受的是，面对这样的房子，他们却被告知：“还贷依然继续，因为房子作为购房者给银行的抵押品，虽然受了损害，但是并不导致债务人和债权人关系的终结，购房者只能通过向开发商追索的方式获得相应损失。”

　　有专家认为，预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。“预售制度等于为开发商提供了低廉的融资功能，解决了他们的资金之困，但这也把绝大部分甚至全部风险转嫁到了购房者身上，使他们屡屡遭到开发商的盘剥。”因为开发商已经通过预售收回了投资，获取了利润，他们就失去了提高房屋质量的动力，而在提前收回投资后，他们就有足够的实力和耐心囤积居奇，推高房价，获取暴利。

　　“我国在确立商品房预售制度的时候，不仅未建立起针对商品房预售模式的监管制度，甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法，致使开发商违法成本大大降低。同时，预售制度降低了房地产行业的入门门槛，造成行业鱼龙混杂，一些开发商资质甚低。”有专家这样认为。

　　京城预售制几近100

　　%中国内地从上个世纪90年代初引入预售制，其目的是要在开发商与购房者之间提供融资功能，吸引民众的多样化参与，降低房地产开发资金的进入门槛，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。另外，从购房者的角度来说，则是希望借此锁定价格，以消除对不确定购房价格前景的担忧。1994年，我国出台《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度，但只对预售条件、监管等作出了原则性规定。这些年来，主要是由各地方政府制订相关的法规对此制度进行调整和完善。

　　然而，随着近些年来楼市价格的不断攀升，供求关系的不断变化，预售制的诟病逐一暴露，预售制是否应该作为特定时期的产物退出历史舞台成为人们关注的焦点。

　　有资料显示，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市达到90%以上。而据记者对北京现售楼盘的调查，北京的开发商几近100%采用预售制。

　　“我看房很多年了，开发商很少卖现房，只有在2008年房地产市场萎靡后，才因为购房者减少而积攒下一些尾现房。”一位在买房和不买房之间徘徊了4年之久的消费者颇有感慨地告诉记者，“如今买房只能凭着感觉走，在一片面朝黄土的地方期许你未来的家，如果你想看到未来居住的样子，那么你就只能去选二手房了。”

　　取消呼声虽高，怎奈“国际接轨”

　　“预售制度最大限度地保护了开发商的利益，而损害了购房者的利益，有的开发商甚至携预售款潜逃。预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。”著名财经评论员时寒冰在博客上撰文说。

　　从2000年之后，我国的房地产市场开始逐渐走高，预售制度暴露的风险也随之显现。近年来，有关于取消商品预售制度的呼声一直是此起彼伏。

　　2005年，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。2009年两会上，民革中央向政协再次提交了一份“要求取消商品房预售制”的议案，议案称，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。

　　但是，这些建议一直遭遇建设部的反对。建设部负责人每次针对该问题表态，都称“要慎重处理”、“与国务院方针不符”，并称商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度，“与国际接轨”，不能取消。

　　然而，在一些专家看来，“与国际接轨”另有隐情。时寒冰在其博客上发布文章揭秘了美国的售楼方式。在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。而且，如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。

　　“建设部出于自身利益考虑可以理解。”一位业内专家告诉记者，一旦预售制被打破，与开发商相关的各利益部门利益格局一定发生变化，既得利益将不得不重新分配。

　　部分城市应试点取消预售制

　　预售制在保护了开发商利益的同时，却损害了购房者的利益，加大了银行的风险。知名学者易宪容认为，房屋预售制度为开发商价格合谋创造了先天条件。如果房地产开发商必须使用自有资金或借贷资金，不仅会增加他们合谋的成本(因为借贷是要成本的，房子销售延后一天就得支付一天的利息)，而且也可能让房地产开发商面临资金流断裂的风险。在这种情况下必然会导致房地产开发商抛售楼房，从而房价快速下降。可以说，这几年来房地产市场价格居高不下，房屋预售制度是最为重要的原因。

　　易宪容认为，预售制度即使不取消，也得对其进行修改与完善。不要把整个制度的风险只让消费者和银行承担，要让房地产开发商也一起承担。政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现风险，就得由这个风险基金来承担责任。这样，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商，而且也能够约束房地产开发商减少违约。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强则认为，取消房屋预售制是未来的一种趋势，这种销售方式早晚会退出历史舞台，但是他建议，取消预售制在现阶段不要一刀切，而是应该在一些市场成熟的城市试点，比如说北京、上海、深圳等地，这几座城市近几年已经出现了二手房同新房等量奇观的状态，说明市场需求已经得到比较好的满足，在这些城市可以试点取消房屋预售制，改为现房销售。

　　新闻内存：预售制缘起香港

　　很多人都知道，预售制最早的起源是香港的炒楼花。

　　上世纪50年代，香港在经历了地产呆滞期后逐渐蓬勃起来。1953年底，霍英东为加快楼盘的销售，找到了高露云律师楼的律师商讨。他说是否有办法使普通市民都能买楼做业主，随即提出在新楼正式动工兴建前，公司先收取买家的一部分订金，余款分期支付，像交租那样，到新楼落成时，才收齐买家的钱，买家也就是真正的业主。

　　霍英东的设想得到了律师们的赞许，于是他正筹建的公众四方街楼宇，在尚未动工前，就在售楼说明书上向市民推介了“分期付款”的售楼新方式：第一期先交订金50%，第二期落妥二楼楼面交10%……第六期余款10%于领到入伙纸时缴清。霍英东的预售制设想很快收到了效果，他拟筹建的600多个住宅单位很快销售一空。由于买家缴纳首期订金购买的只是施工期间尚未建成的楼宇，好比植物处在开花阶段尚未结果，这些楼宇被称为“楼花”，而这种预售制度逐渐发展，被许多国家采用。 (来源：北京晨报)