物业管理情况调查

物管公司、业委会各司其职才能给业主提供一个安全和谐的生活环境。

　　核心提示

　　7月1日起，业主委员会成立不再被开发商制约，20%以上业主即可联名申请成立业主委员会，东莞市政府正式下发《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》，对成立业委会的条件进行新的规定，让许多困难重重的业委会筹备小组看到了新的希望。

　　规定实施近1个月，记者就东莞业委会成立情况进行调查，发现东莞的业委会成立仍然存在着种种困难。物管处和业主之间互不信任，业委会成员与业主之间的矛盾冲突，都成为业委会成立并顺利工作的绊脚石。

　　文、表/记者蒋幸端、潘勤毅

　　图/记者庄小龙

　　调查

　　仅16%受访者找业委会维权

　　日前，《广州日报·东莞新闻》就“小区成立业委会”相关问题联合东莞阳光房产网进行问卷调查，在参加调查的198人当中，有120人认为小区需要有业主委员会，占受访者90.9%，此外，78%的受访者表示所住小区没有业委会。

　　没有成立业委会的原因中，受访者认为最大原因是缺乏政府相关部门的支持和开发商、物业公司设置障碍，许多业主反映，在成立业委会过程当中，开发商、物管处设置种种障碍，致使小区业委会长期建立不起来。此外，没有业主牵头、不知道如何成立等也被认为是重要原因。

　　对小区管理不满时，向房管局等有关部门投诉的受访者占45%，仅16%的受访者称会请业委会协商维权，而22%的受访者则以拒交物管费来对抗。另外，71%的受访者称小区没有业委会，而21%的受访者则认为虽然有业委会，但是作用不大。

　　对于业委会选举问题，26%的受访者担心和邻居不熟悉，不知道选谁；21%的受访者则担心选举是暗箱操作，流于形式；15%的人表示对业委会成立后是否能够真正起到作用没有把握。

　　调查中记者发现，也有市民反对成立业委会，他们认为，成立了业主委员会后，就让开发商、物管处解放了，服务质量下降，收费提高，公共设施坏了，也将得不到及时维修更换，都推给业委会来处理。

　　业主张小姐告诉记者，她们是所属城区附近第一个成立业委会的小区，在筹备过程中没有经验，而且业主和物管双方不信任，“物管处认为我们成立业委会第一件事就是炒掉他们，其实根本不是这么回事。”张小姐说，目前新城区居委会已经帮助双方协调，“但是如果物管处不把业主放在眼里，业主不放心物管处，双方站在对立面，是永远都不能协调好。”

　　分析：业主"自治"为何这么难？

　　1 业主积极性不高

　　东莞物管协会秘书长邓笑华分析认为，东莞已经成立业委会的小区很少，这与业主的构成有关，相当一部分是由外地来莞的业主组成，这部分人都比较年轻，平时要工作，如果不是触及到切身利益的话，不愿意花太多心思在这些事情上，参与活动的积极性不高。本地业主在经济条件上面相对好一些，对于物管服务的要求高一点，但对支付管理费方面不会有太多的计较，因此参与业主选举活动的积极性可能也不是很高。

　　2 业主意见不统一

　　邓笑华表示，在业委会筹备过程当中，因大多数业主来自不同地方，各自的需求不同，在实际参与物管活动的看法也不一样，往往造成在筹备阶段就有不同的意见。“在以往接触的案例当中，有一些小区甚至就组成了七个业委会筹备组。”邓笑华说。

　　3 找合适人选不易

　　寻找一个合适的业委会成员比较困难。邓笑华说，业主委员全是义务工作的，没有工资，真正有时间并且有一定工作能力、懂得物管和法律知识的业主相对来说比较少，“当选以后就要面临着处理很多事情，一些成员甚至因为事情太琐碎，当选没多久就辞职不做。”

　　4 “外力”阻碍

　　在记者接到的投诉当中，不少业主认为，小区不能成立业主委员会，主要原因是开发商和物管公司设置障碍，物业服务太差,态度相当恶劣，物管公司和业主的矛盾冲突很多，“就知道向业主收费。”

　　建议

　　业主也可监督业委会

　　《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》日前出台，提出如果开发商不同意，业主也可以通过有关部门成立业委会，邓笑华称这是符合东莞实际情况的。

　　他认为，开发商不同意也可成立业委会，是指如果通知开发商参与，不参与或者不配合成立承备组的话，业主可以通过有关部门成立筹备组，以前的规定是需要开发商参加，往往因为开发商不派代表参加而成立不了。但是，不是说可以抛开开发商不管，事实上双方并不是对立的，业主委员会成立之后，对小区的事务管理、协助管理方面，没有开发商提供的相关资料也是很难操作。

　　面对业委会不作为等违规行为，邓笑华称，业主、物管处、开发商等都可以对业委会成员进行监督。而一旦业主发现业委会成员不合格时，也可以通过投票的方式，对其进行罢免。