地王是这样“链”成的

　　本报记者 高博 北京报道

　　经济尚未企稳，楼市已经疯狂！

　　7月23日，金地集团于上海赵巷再夺一居住地块。该地块最终竞拍价为30.48亿元，折合楼板价高于1.4万元，成为又一“地王”。

　　就在两天前，名不见经传的国恒地产，将位于城郊的杭州余杭区两幅土地以26.14亿元收入囊中。据悉，国恒地产为浙江民企联合体。

　　地王频现背后，楼价正在一线乃至二线城市飞涨。

　　6月份，北京的成交均价达到13000万元/平方米，直逼2007年9月的峰值；上海成交均价为11108元/平方米，创下2007年来最高水平。广州、深圳也比2008年12月有20%的增长。

　　7月12日-19日这一周，北京的成交均价已经达到14093元/平方米，单价较上月上涨千元。上海也达到11721元/平方米。而深圳和杭州则双双突破了15000元/平方米。

　　自今年3月份回暖以来，楼价的上涨速度超出了市场的预期，迄今没有喘息迹象。它会持续疯狂下去吗？支撑疯狂的力量在哪里？

　　房贷进入最好时光？

　　就像没有人预测到今年只用了6个月新增贷款就突破了7.35万亿元一样，也没有人会预测到楼市会如此疯狂。

　　7月20日，记者以客户身份走进21世纪不动产北京朝外大街门店，该店置业顾问告诉记者，北京楼市自4月份以来，基本上平均每个月单价上涨1000元，中心城区更甚。

　　以北京CBD附近的国际新城楼盘为例，去年底单价已经回落到2.5万左右，但是最近三个月来单价已经飞涨到3.2万元，甚至有业主爆出了3.7万元。

　　位于东三环和四环之间的富力城，也从今年4月份的单价1.7万元左右，短短2个月就上涨到了2.6万元。

　　仿佛一夜之间，楼市再次回归到了2007年的疯狂。来不及回调到位的楼市，不仅创下了新的增长速度，而且也创下了新的价格巅峰。

　　与楼价上涨齐舞，房地产信贷也自今年4月份以来创下了新的增长记录。

　　北京，截至6月末，个人住房贷款余额已经达到2543.8亿元，比年初增加171.3亿元。

　　上海，从1-6月，个人贷款余额分别达到2921亿元、2914亿元、2938亿元、2972亿元、3051亿元、3180亿元。

　　上海某银行个贷部门负责人告诉记者：“这是自2002年以来的最好时光，甚至超过了2007年。”

　　他告诉记者，以该行为例，2007年时每个月的个人按揭贷款量能达到50亿元，但是2008年底迅速下滑到不到20亿元，到今年初“个贷几乎断炊”，但最近三个月开始明显反弹，基本上每个月的业务量都环比增长50%，现在的单月新增比2007年最鼎盛的时候还要高20%。

　　某国有银行北京支行负责人也告诉记者，三个月前按揭贷款是负20亿元，现在已经增长到正70亿元。

　　另一家股份制银行北京分行，截至6月份个贷增长已经达到38亿元，超过了去年全年的增量。

　　个贷恶性竞争

　　神话的创造并不偶然。

　　于6月22日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》之前，不少银行在年初极低迷的楼市下，为确保业务量，不惜恶性竞争，已经大大突破“二套房”相关规定，一律首付二成，7折利率优惠。甚至被叫停的气球贷、假日贷、存贷通也鱼贯而出。

　　所有的创新产品均是在两成首付、7折利率的基础上，继续降低信贷成本。如气球贷可以将长贷分拆成短期贷款，以此按照短期贷款利率执行，而假日贷则允许客户在前几年只还利息不还本金，存贷通则可以用客户在该行的存款抵扣贷款本金，以贷款额减去存款额后的余额作为贷款基数计算本息。

　　“恶性竞争下，银行只有1%甚至几十个基点的息差。”某国有银行深圳分行人士告诉记者，“如果三个产品加起来做，肯定是亏损的。”

　　而在北京地区，由于一手房源偏于远郊区，二手房的交易空前火爆。央行营业管理部的统计显示，北京地区今年的个人住房贷款新增主要仰仗二手房。至6月末，二手房贷款余额525.4亿元，同比增长139.6%；比年初增加179.6亿元，同比多增150.6亿元。

　　由于二手房强烈依赖中介渠道，恶性竞争下，对中介的反佣水涨船高。目前已从前期的5％。左右上涨到18％。。

　　“基本上，客户做15-20年期的按揭贷款，前几年银行是白干的。”某股份制银行北京分行人士指出。

　　信贷盛宴背后，楼市投资需求水涨船高。“这是一场流动性引发的刚性需求大爆发！”上述股份制银行人士告诉记者，“不少未进入实体经济的资金全部拿来进行投机了。”

　　21世纪的置业顾问告诉记者，一个客户在4月份豪掷5000万元，在盛世一品买下14套楼房，意在防御通胀，为其资产保值。

　　开发贷高度集中

　　值得关注的是，与2007年主要以恒大、金地、万科等非国有企业取得地王不同，2009年的地王频现国资背景。

　　上半年，国有资本控股地王多达6家，而且有的非房地产为主业，如中国电子旗下中泽置业、华融基础设施、常州交通产业等。

　　一商业银行人士介绍，这一现象并不奇怪，银行本轮信贷虽然大开闸门，但集中度却越来越突出，国资和大型优质企业，成为信贷的“主要赢家”。

　　事实上，多数商业银行在近两年的房地产调控之下，已经进入客户结构调整期。“贷大、贷强”成为商业银行选择的标准。在此倾向下，房地产贷款的客户集中度不断提高。

　　以某国有银行数据为例，该行2007年房地产大客户占整个房地产开发贷的比例大约是5%；2008年初，这一比例达到了10%；2009年初，这个比例达到了22%左右。

　　“大客户、集团客户占比很高，越来越明显。”上述国有银行负责开发贷的人士介绍。

　　以潘石屹的SOHO中国为例，今年以来已经先后得到了招行、中行共200亿元并购贷款授信。

　　总体而言，在今年宽松的信贷政策下，房地产商的资金已经不成问题。

　　中国指数研究院的统计显示，贷款占房地产商全部资金来源的22.7%，是2004年以来最高点水平，定金预付占全部资金来源的24.3%，比去年同期高0.8个百分点，个贷占全部资金来源的11.9%，比去年同期高2.9个百分点。而地产商自筹资金占比34.8%，比去年全年下降4.1个百分点。

　　资本汇聚地产界

　　这是一个被迅速传导的循环。过度优惠的个人贷款政策，刺激了房地产投资者的敏感神经，使其投资需求迅速放大。而这种需求的释放，给了房地产开发商以信心和满足。

　　今年上半年，全国商品房销售额达到15800亿元，同比增长53%，增长率甚至超过2007年1-10月份的高峰期。

　　东部地区增长尤为明显。中国指数研究院统计显示，北京、浙江、上海、广东、江苏销售明显上升，其中，北京和上海上半年的销售面积都同比增长100%，浙江、广东、江苏同比增长50%。

　　分结构看，住宅增长最为明显，2009年上半年，住宅销售额与销售面积分别为14047亿元和3.15亿平方米。

　　销售的火爆，让地产商的销售收入水涨船高，亦迸发了再度大举拿地进军地产的信心。

　　今年上半年，万科销售额达到307.6亿元，销售面积348万平方米，同比分别增长27.5%和31.2%。中海地产销售额262.7亿元，同比增长66.1%。保利销售额达到210.54亿元，同比增长168.2%。世贸销售额131.5亿元，同比增长2倍。绿城前5月销售额115亿元，6月单月销售就达到96亿元。龙湖、远洋地产销售额也突破百亿元。

　　销售业绩的高企，加之银行信贷的输血，地产商的资金链重新丰盈，为屡创的地王找到了支撑。

　　中国指数研究院副院长黄瑜介绍，地产商的资金“充裕”主要来自三部分：贷款加速、定金和预收款加快、资本市场融资。

　　中国指数研究院的统计显示，1-6月份，房地产企业资金来源同比增长3.6%，较1-5月份高7.5个百分点，其中开发贷款增长32.6%，增速较1-5月份高16.8个百分点，定金预付增长27.7个百分点（2008年全年为下降12.9%），增速比1-5月份高10.5个百分点。个贷增长63.1%（2008年全年下降29.7%），增速较1-5月份高23.3个百分点。

　　与此同时，公开市场融资渠道的全面开启，也成为地产商的主要造血库。

　　不完全统计，上半年A股上市房地产公司已经完成224亿元的增发和配股，另外有319亿元得到了证监会的批准。

　　刚刚创下北京地王记录的方兴地产，本周抛出配股方案，集资净额达到11.49亿港元。

　　资本，正在通过直接融资和间接融资大量集聚地产界，使得地王屡见不鲜。

　　位于杭州余杭区13、14号地块经过72轮和42轮的激烈角逐，两地块分别以12.85亿和13.29亿成交，溢价高达165.5%和167.5%，一举成为余杭区“新地王”。此前，北京地区一周之内地王记录被刷新三次，中化方兴40.6 亿豪夺广渠路15号地块，成为新地王。保利地产亦在重庆斥资38.1亿获取鸿恩寺地块。

　　而地王的产生必将为下一轮的房价上涨埋下伏笔。