央视追访广州多个地王 晒太阳开发商为何不太担心

　　行家道破：拿地成本低，坐享“区域涨价”之利，只要熬够时间，并无太大损失……

　　本报讯 “地王现象”最近沸沸扬扬。昨晚，央视《经济半小时》剖析了“广州2007年批出的27块区域地王，有24块尚未开工或未售”的内幕。

　　据悉，2007年是广州住宅用地最活跃的一年。全市总共成交住宅用地50余宗，其中27块地的地价因为屡屡刷新了区域地价的新高，被称为地王。

　　账上“地王”并不亏损

　　为何高价买来土地，却迟迟不开发？记者调查了某房产巨头当年用8000多元/平方米（楼面地价）拿下的广州西部一个地块。按照广州地价通常占房价的30%—50%计算，该地块若开发，房子价格至少为1.6万元/平方米。而与其一墙之隔的另一个在售豪华楼盘，毛坯价才9000多元。对此，知名地产界人士、奥园前副总裁张维伦直言：“如果进行了开发销售，开发商会直接产生亏损。”

　　“当市场不好的时候，开发商宁愿把它的这部分开发资金，投入到其他土地。”张维伦说，“房企（上市公司）考虑的是，如果不开发，那么这块土地对于他的财务报表来讲，是一块资产，但如果开发，除了大量的现金投入外，在市场售价不理想的情况下，对他来讲就是一个亏损。”

　　业内人士还透露，在2008年很多地王不开发的另一个原因是，房产商资金链出了问题。

　　熬够时日“稳赚不赔”

　　地王们晒了两年太阳，但据透露，一些开发商“并不担心”。这又是为什么？

　　张维伦分析：“为什么地王们不担心？他们唯一需要争取的就是时间，一旦时间达到了，整个土地和房屋升值的时候，价格的空间就出来了，那么他的地王就开发，可以消化了。”

　　他以上海汤臣一品为例，2005年汤臣一品以11万元/平方米开售，当时被认为是“疯子的价格”，四年来几乎无人问津。但2009年6月以来，销售突然火爆，目前已售30套，均价接近10万/平方米。“因为上海其他的房屋的价钱也上来了，因此，我们觉得地王是一个历史的过渡”。

　　随着2009年楼市的好转，张维伦估计：未来一两年，这些地王会动工。

　　些少定金“拿大礼包”

　　即是说，只要给予足够的时间，开发商不会因为拿了地王而遭受太大损失。更重要的是，这些晒太阳的地王几乎都没有足额缴纳土地出让金。以广州某个数十亿元的地块为例，最初的定金只有8000万元。

　　广州市国土房管局有关负责人说，2007年未开发的地王除了拆迁和规划问题外，其余开发商都没有足额交纳土地出让金。低廉的拿地成本，让开发商能够自如地选择开不开发。而拿了天价地王后，开发商还会获得一个“大礼包”。

　　中原地产一位行家分析：“地王出来以后，周边的一些在售楼盘基本上都会在一个月之内有明显的提价，提价幅度多在1000元到3000元，涨幅在10%左右。”

　　随着开发商不断“规模化”，这种区域涨价效应越来越明显。

　　原来，在天价地王的背后，却是低廉的运作成本，怪不得开发商们“稳坐钓鱼台”，只要以时间换空间，他们就会稳赚不赔。

　　收回的地王“拒绝”原买家

　　对于地王晒太阳，广州市国土房管局正在对八宗违规土地进行清算。

　　市国土房管局副局长黄文波说：“主要是开发商已违约了，主要体现在出让金的缴交方面，就是说，我土地出让了，但企业没有如期缴交土地出让金，已构成违约。”

　　记者：“这七八宗地王都是这样？”

　　黄文波：“对，已经构成了违约。”

　　记者：“合同的惩罚是多少？”

　　黄文波：“没收土地出让金，收回土地使用权，并进行罚款。”

　　记者：“如果我继续重新竞拍呢？比如我原来拍下的一块天价地，现在你罚了我出让金，但我原来用5亿元买这块地，现在我重新竞拍，可能用两亿元就可以拍到，那对我来说，还是很划算的一笔买卖。”

　　黄文波：“不！原开发商肯定不能参加这个地块的再次出让，这是肯定的。”