2009年下半年中国的房价是涨还是跌?

　　魏雅华

    在房价这件事上，国家的神经始终绷得很紧，始发于房地产的全球金融风暴，我们不能一边自救，一边自杀。

　　2009年下半年中国的房价，大涨的概率为零，中涨的概率为零，小涨的概率为10%，大跌的概率也为零，中跌的概率30%，小跌的概率60%。

　　房价在呼呼地涨？

　　进入2009年以来，特别是入夏以来，中国的楼市涨声一片，其势如潮。

　　炒房客们不断地朝楼市里涌，投机资金、热钱游资、银行贷款也不断地朝楼市里涌。中国房市到了惊蛰节气，前两年在楼市里尝到了甜头的房虫儿们，又摩拳擦掌，准备大干一场了。房地产商们笑逐颜开，开始稳坐钓鱼台。

　　2008年不断爆出流拍新闻的地皮，又成了香饽饽，抢都抢不到手了。地价不断往上涨，新地王的身价也越来越高，政府且喜且忧。房产商一边抢地皮，一边骂政府，说房价都是让地价给闹腾的。

　　开始，人们的第一反应是，这是房地产商在造势。经济如此低糜，中国今年一季度GDP增长才不过6.3%。创下了自改革开放三十年以来的新低。在中国经济偏冷的情况下，房价大涨，这可能吗？能持久吗？

　　不过，很快人们开始有点相信了，这可能是真的。因为他们身边新上市的楼盘售价的确在涨，而且势头颇猛。不过这也可能是房地产商们为了卖房托市，而减兵增灶呀。

　　再没有什么能比对房价走势的判断更难的了。因为掌握房地产信息的官方和房地产商是房地产业利益的共同体。这些信息的真伪与他们的利益息息相关。他们都有数字造假的动机。如果连真实的数字都拿不到，又凭什么来分析判断？

　　可政府与房地产商的利益诉求并不完全一致。尽管房价的上涨也会让政府的腰包鼓起来，可政府还要顾及老百姓的喜怒哀乐，老百姓的利益诉求，政府在关注自己腰包的同时，还要关注自己的公信力，还要关注老百姓的口碑和自己的形象。

　　因此，政府也经常在制约房地产商的谋利冲动，在老百姓与房地产商的利益冲突中寻求平衡，而房地产商也常常抱怨政府地价太高，税费太多，政策过苛。

　　所以，我们还是能去伪存真的。我们只要经常地汇总、比对不同渠道，不同层面的信息流，我们仍能逐步接近事实真相。

　　中国的房价

　　究竟是在涨还是在跌？

　　据国家发展改革委、国家统计局发布的数据，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比（比上月）上涨0．8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

　　全国70个大中城市房屋销售价格从今年3月份开始连续环比上涨，涨幅逐月略有扩大。3月份环比上涨0.2%，4月份上涨0.4%，5月份上涨0.6%，6月份上涨0.8%。

　　6月份新建住房销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。分类型看，经济适用住房销售价格环比上涨0.3%，普通商品住房销售价格上涨0.9%，高档商品住房销售价格上涨0.8%。

　　剖析这组数据，我们觉得可信度较高。房价在上行，但是仅仅是“环比”的“微涨”而已（如果与上年度同期的房价相比，仍下跌了不少），这很接近我们的观察。

　　为了准确地回答此问，让我们来看一组数据：

　　据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-5月)》中的数字：

　　2009年1到5月,全国商品房销售总额为11388.92亿元，全国商品房销售面积为24644.44万平方米。以此计算：

　　11388.92亿元÷24644.44万平方米＝4621元/平方米

　　这个数字是笔者直接查自国家统计局网站的，可信度极高。

　　现在，让我们看看近五年来，中国平均房价的变动情况。

　　2004年，中国的全国商品住宅平均销售价格为2758元/每平方米，2005年全国平均销售价格为2820元/平方米，一年的时间仅上涨了62元。到2006年6月，中国的全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，不过6个月，上涨了379元，涨幅大大加快。一年后，2007年7月份上涨到3383元，上涨了184元，涨幅又在变慢。这与这一时期国家不断出台的调控房地产市场的政策有关。

　　我们总是报怨国家对房地产市场的调控不力，实际上，国家对房地产市场的的调控是切实有效的。

　　从2007年7月到2009年6月份，中国的全国商品住宅平均销售价格上涨到了4621元/平方米。不到两年的时间，每平方米均价上涨了1238元，平均一年上涨619元/每平方米。涨升的速度惊人。

　　看了这一组数字，我们似乎可以得出这样一个结论，在最近5年，中国的住房价格一直在涨，且涨得较快。从表面上看，中国的全国商品住宅平均销售价格的绝对值一直在涨，这个情况没有疑问。

　　房地产商们一定很喜欢这组数字。因为这组数字证明了他们所说的房价还会再涨二十年的论调。那个总是在为任志强伴唱的北师大教授董藩说过同样的话。中国社科院的《中国房地产白皮书》也说过同样的话。

　　可这组数字中没有包含这五年当中，在负值与6.9之间大起大落的通胀系数，也没有包括居民收入每年超过10%的收入上涨，于是这个结论便会谬误百出。

　　如果我们把不断变化、大起大落的CPI，不断上涨的居民收入，这两个参数引入这个数字的计数，甚至会得出完全相反的结论。