拉斯维加斯一处房屋前，巨大的“最低房价”的牌子很醒目。这些房子已很便宜，可以吸引买主了。

加州圣何塞市，一座房屋的买主和卖主在达成协议后拥抱。目前，美国房市开始有了一些生机。

　　美国房市：艰难复归 前程漫漫

　　洪庆明

　　探索者

　　In-depth Weekly

　　纵深报道周刊

　　自今年春天以来，中国房市大规模复归，价格高潮一浪盖过一浪。如今，诸多媒体和机构时常担心的是，中国房市没有破灭的旧泡沫，再次被吹大之后，将来会如何。房市吸纳的巨额资金，住房涉及的民生问题，都将是未来需要花费长时间、大代价去加以应对的问题。

　　大洋彼岸的美国，则与中国走了一条不同的道路。

之所以如此，盖因双方的国情不同。美国的房市，经过金融危机的洗刷，新世纪之后数年累积的泡沫轰然破裂，一些投资者付出了流离失所的代价。但撇去泡沫，无疑为美国房市和整体经济未来的复苏创造了空间。更重要的是，一些美国人从这样的危机中看到：欲要房市健康，须使之符合经济基本面的逻辑；追求个人消费，须要符合自己基本的支付能力。现代社会，带给了我们物质的丰裕和成千上万的便利，但现代性当中，无论是观念世界还是现实世界，需要反思和矫正的还有许多。

　　房市故事1 年轻小夫妻低价淘到大房子

　　如果你想从遍布美国的房市低迷中领略到翻身的快感，那么请到吉利安和阿龙家的餐桌旁坐下来。两岁的双胞胎莱农和米尔斯围着餐桌奔跑，桌子上斑驳的伤痕都是他们留下的。吉利安夫妇会向你解释，时间回溯到2006年，当他们最先开始看房子的时候，几乎没有他们能买得起的。回忆起房地产业的火热时光，吉利安说：“即便一幢小房子对我们来说也太贵了。”当时，像她一般年轻的家庭没有任何进入游戏的机会。

　　到去年冬天，游戏变了。当这对夫妇再次看房时，他们发现很多房子在他们的价格承受范围内。爱达荷州首府博伊西市西郊的干草场和土豆田里到处遗留着四至五年的街区，如今，这里不再是外州投机客钟爱的角斗场，不再是房地产领域致富的必由之路。

　　对那些只想找个地方居住的人来说，有大把的交易机会。吉利安夫妇最终购买的房子———3间卧室，花岗岩地砖和带壁毯的墙壁，在业主陷入抵押品赎回权和银行接管之前，曾开价31.5万美元。吉利安夫妇仅花了16.9万美元就买下了。“我们从来没有想到我们能拥有这么漂亮的房子”，吉利安快乐地说道。

　　但她的声音里也有忧愁。尽管吉利安夫妇代表着推动美国房产市场回归健康的伟大力量———由于联邦的税收减免以及大量丧失抵押品赎回权和其他廉价房产涌现，现在近1/3的房子都是卖给首次置业者———但他们经常会想起经济体系的其余部分仍旧是多么的糟糕，这对夫妇急促地列举他们街区里正在被绝望的业主出售的房子。透过吉利安家厨房的窗户，可以看到邻家院落里高高的蒿草。他们的房子建于2005年，但接下来就是房市崩溃，建筑商还是回来做完了开发。

　　房市故事2 存钱还贷傻瓜蛋如今换新房

　　另外一个例子，米歇尔和加吉斯夫妇1994年在村舍遍布的北郊街区买了一栋房子。加吉斯———美国人中的稀有品种，他将相当数量的收入储蓄起来，支付了5万美元，抵押贷款了其余部分。几年前，他们还清了贷款。朋友们过去常劝说他将房屋股权换成现金，可以用这些钱出去旅游和做许多其他事情。“没有登上汽车和游艇，我们还清了我们的房子”，米歇尔说。

　　在朋友中间，米歇尔不再是傻瓜蛋，因为他现在买了一栋新房子，谨慎花钱的勤奋者得到了补偿。但出售他们的老房子不是件容易的事，一小撮的机会主义购买者并未打开整个市场。幸亏房价下跌，美国约20%的业主资不抵债，许多人陷进去了，重新移居到博伊西，他们购买了加吉斯的老房子。

　　维妮和卡拉去年年底移居博伊西，只能找租客住在他们拉斯维加斯的家中。现在他们居住在伊格尔郊区，这个街区有11栋装修的样板房和4栋已售的房子，如同一座鬼城坐落在那里。他曾经想象让自己的孩子们成长在一个充满生机活力的街区，但这里显然不是。

　　房市故事3 投机房产一夜回到了从前

　　在抵押贷款行业混了35年后，汤姆·比切去年冬天到博伊西的“街区房产服务中心”担任了住房顾问的工作。他整天会见那些付不起抵押贷款的人。他帮他们递交延缓还款的申请表，他最需要从贷方那里得到的东西很简单，譬如要求银行减少利率，这能帮助一个家庭不被赶出家门。但他经常失败，银行就是不给他回电话。

　　身陷中间的人是泰里·鲁波，她20岁时以8万美元购买了第一栋房子。过去数年里，她和丈夫斯科特拥有了好几栋其他房子。今年6月，在博伊西城外三居室的家里，31岁的泰里眼泪汪汪地将最后几样东西打包。邻家朋友问鲁波7岁的女儿，她家为什么没有钱付房贷，她说不上来。答案是：她父亲出售汽车的收入持续下降，而她母亲的医疗处方公司随着电子记录的普及业务不断丢失。现在，鲁波一家移居到一间出租屋里，生活在银行追债的恐惧之中。“你工作如此努力，但有一天，你回到原地，这是非常屈辱的”，斯科特说。

　　■评论

　　房价逻辑：

　　须与经济和居民收入相符

　　你可能要问，吉利安夫妇这样首次置业者的入场，对美国房市来说，算是好消息吗？当然是，因为房市复苏不仅仅是价格探底。对一个健康的市场来说，更重要的是存在一个建基于当地街区、当地经济之上的主导逻辑或理性，也就是房子要值其所值。正如博伊西所示的，这样的逻辑正将该地的房市从价格虚高销售迟滞的彼岸矫正到正常的此岸。

　　现在，在一些地方有迹象表明，美国房价正在接近急剧下降的尾声，这轮浪潮让美国全国的房价降低了32%，抹去了的住房证券价值高达3.5万亿美元。根据追踪美国20个城市住房价格的“凯斯-施勒房屋价格指数”数据，新房屋的出售正在上升回暖，这是三年来首次月度回升。但不要太激动了，在凯斯-施勒数据库显示增长之时，一家名为“穆迪经济”的网站依旧预测全国房价还要降11%。

　　比绝对价格更重要的是，房价与人们的收入比例。根据一家数据公司对房价和家庭收入的比较，截至今年3月底，美国房子比泡沫前的2000年仅贵了7%。在某些地方，包括凤凰城、亚特兰大、拉斯维加斯和圣何塞，实际上更便宜了。

　　合理借贷的回归部分地推动了房价回归正常，人们不再超越自己的承受能力进行购买，因为银行不会借钱给他们。当吉利安夫妇在去年第一次约见抵押贷款策划人伊娃·迪奥波德时，她告诉他们走开，立即去清偿信用卡和学生贷款债务，然后以更佳的财务状况再来。迪奥波德说：“我回到了我过去的做法。”

　　但是，博伊西房价回归当地逻辑的道路之一是，这座城市日益上升的丧失抵押品赎回率。这并非是欺诈性的次级贷和Alt-A贷款（泛指那些信用记录不错或很好的人，但缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件。这类贷款被普遍认为比次级贷款更安全）压垮了爱达荷州的人，而是乏力的经济。博伊西的失业率10.1%，超过全美平均水平。随着惠普公司和半导体制造商Micron公司这样的大雇主解雇数以千计的工人，失业蔓延向其他行业和小企业。如果人们不能履行抵押还款，那么丧失抵押品赎回权就接踵而至。这听上去似乎荒谬，但房屋市场就是这样运行的。

　　总之，房市希望的曙光只是表明，前面还有漫长的艰难险阻。因为最根本的是，理性的房屋市场意味着，人们能买得起房，只有当拥有体面的日益增长的薪水时他们才换更大的房子。换句话说就是，在经济完全复兴之前，房产市场不会好转。