“政府划拨”变成了“协议转让”

　　按照国家政策，经济适用房建设用地由政府划拨，目的是为了降低开发成本以拉低房价。在车南小区项目中，原本属于“出让”性质的土地为什么成了经济适用房项目？

　　车南小区地块使用权原为南阳市石化工贸有限公司所有。南阳市国土资源局提供的档案表明，经南阳市政府批准，根据宛政1995196号文件，南阳市石化工贸有限公司获得了该宗土地，获取方式为“划拨”，转让土地面积为50693.3平方米（76.04亩），规定用途一项为空白。

　　银龙公司1998年4月16日提交给南阳市土地管理局的《土地变更登记申请书》中，说明了“申请变更登记的内容和理由”：由于市石化工贸有限公司征用车站南路划拨地已有几年，现无力开发。现经市土地局转让给银龙公司，补办出让手续，补交出让金，由银龙公司进行群体商品楼开发。

　　1998年4月14日，经南阳市土地管理局审查同意，该宗地被转让给银龙公司，土地用途为“住宅”，转让年限为50年。

　　银龙公司的一份合同显示，银龙公司为取得该土地，花费共计3380万元。

　　1998年4月16日，银龙公司出具《土地登记法人代表身份证明书》，证明宋宝琴为该公司董事长、法人代表。

　　同一天，银龙公司委托李兴东全权办理银龙公司车站南路的国有土地使用权的登记事宜。

　　至此，该宗土地从“政府划拨”变成了“协议转让”。

　　合同约定利益分成比例

　　2001年7月13日，银龙公司（甲方）与南阳市统建公司（乙方）签订《联合开发经济适用房合同》。《合同》说，联建项目名称为“丽都花园”（风帆三期），又名车南小区（风帆三期）。联合开发形式为：银龙公司提供建设用土地和全部建设资金，南阳市统建公司负责提供开发用经济适用房建设指标和办理报建减免手续。

　　为鼓励经济适用房建设，国家出台了经济适用房优惠政策，主要是，经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

　　《合同》规定了双方的利益分配方式。联建项目获得的开发利润全部归银龙公司所有，统建公司不参与分配。统建公司只在联合开发过程中获得一定量的开发代理费和场地使用费，支出形式以代理费、场租费、车辆购置费和人员报酬等名义出现，支付时间可分别在开发始、售房后和开发终三个阶段分次付给。

　　《合同》规定，统建公司获益的标准为因使用经济适用房计划指标而“节省的前期工程费”额度在：

　　1．达到500万元（含500万元）时，由银龙公司按总额的25％付给统建公司（不含车辆购置费）。

　　2．达到600万元（含600万元）时，由银龙公司按总额的28％付给统建公司（不含车辆购置费）。

　　3．达到700万元（含700万元）时，由银龙公司按总额的30％付给统建公司（含车辆购置费）。

　　《合同》规定，考虑到在办理项目前期手续时工作量较大，急需交通和通讯工具这一情况，经双方商定，合同签订后由银龙公司出资购买轿车一辆，价值为24万元，由统建公司使用，届时其所有权归统建公司。

　　那么，南阳市统建公司约定的责任又是什么呢？

　　《合同》规定，统建公司负责为该项目提供有效的、合法的经济适用房计划指标；负责办理该项目的前期报建手续和经济和费用减免手续（原文如此——记者注）；提供销售场地（三处）、设施和部分销售与工程技术人员；配合银龙公司做好工程质量、进度的管理并协助银龙公司做好销售工作；负责办理房屋的产权，在办理产权时产生的相关税费由银龙公司承担。

　　《合同》还规定，在三个月内，若受政策因素影响而仍未办妥减免手续，统建公司应承担银龙公司为其提供的车辆购置费和办公费，并承担相应的利息。

　　2003年12月31日，银龙公司（甲方）、统建公司（乙方）和张英绪（丙方）签订了《关于车南小区（风帆三期工程）急待解决问题的协议》。

　　《协议》对该项目售房款按如下顺序偿还及分配利润：第一，售房款必须首先偿还银龙公司为取得该土地的银行贷款及土地价款的资金占用费、征地赔偿款共计人民币3380万元；第二，售房款偿还为开发该项目投入的资金和资金占用费及贷款利息；第三，税后利润的分配，银龙公司占40％，统建公司占20％，张英绪占40％。

　　《协议》还规定，本着节俭求实的原则，急需配置一辆有形象、价位较低的约10万元左右的小车（只含购车费），又考虑到经费的紧张，暂由统建公司和张英绪出资购车，作为股份投入的一部分。

　　2006年4月22日，风帆·金色世家二期开始公开排号。当地媒体的报道说，在进场前，前来排号的市民已在售楼部门口排起长队，活动开始后，售楼部内人头攒动，火爆异常。

　　为银龙公司“服务”获利200多万元

　　2007年2月2日，统建公司（甲方）与银龙公司（乙方）签订了第三份《合作协议》。

　　《合作协议》约定，双方的合作形式是统建公司提供开发资质、收取有偿服务费，银龙公司出项目所需全部金额，该项目的盈亏及相关责任都由银龙公司单方面承担。

　　《合作协议》约定，经协商，银龙公司同意统建公司撤出股本金及产生的红利。

　　那么，统建公司的股本金有多少呢？

　　《合作协议》说，统建公司前期投入股本金182万多元。其中，统建公司以借款形式支取100万元，双方同意经财务手续将其修订为撤出股本金100万元。经协商，双方均同意对统建公司前期投入的股本金与其产生的红利进行结算。

　　协商的结果，双方同意统建公司前期投资共分得股本金及红利250万元整（统建公司撤出的股本金100万元除外）。

　　《合作协议》“其他”项第5条规定，银龙公司在本协议签署前一次性将50万元汇入统建公司账号，余下的200万元由银龙公司以交付门面房产权的形式支付冲抵（门面房价格等同银龙公司销售同地理位置门面房价格，其中一期商铺100万元，二期商铺100万元）。

　　协议称，协议签订后，统建公司完全退出车南小区经营管理。如银龙公司需要，统建公司须全力配合银龙公司工作。

　　协议还对双方第一份合同涉及的24万元作出约定：统建办所借银龙公司24万元借款，经双方协商冲抵其他项5条，指现金12万元，余下的12万元冲抵一期商铺。

　　也就是说，统建公司通过为银龙公司“服务”，获得了200多万元的收入。

　　协议还规定，统建公司负责办理小区购房户房产证，办理房产证前由银龙公司收取住户办证费用后交给甲方。如银龙公司未及时收取或收取费用后未交统建公司，由此产生的办证逾期等责任由银龙公司承担。

　　这一规定被业主们称为统建办的“免责协议”。

　　合同是否执行说法不一

　　金色世家小区的业主认为，南阳市统建办与银龙公司签订合同，以帮助办理经济适用房指标换取入空股分红，是典型的“出卖权力的合同”。

　　给安怀申不认为统建办入股存在问题：“统建办和统建公司是两个不同的单位，统建公司有70多名员工，要想吃饭就要搞创业呀！”他还反问记者，“你说，首钢属于官商吗？人家是国有企业。我们同样不存在官商勾结的问题。”

　　安怀申对中国青年报记者强调，签订合同，重要的是看结果，看是否实施了。“我们和银龙签订的第一份合同基本没有执行，就有一辆车，统建公司撤股时已经还了。”

　　记者问后两份合同的执行情况，安怀申表示“得去问统建办”。

　　但是在南阳市统建办，记者得到了不同的回答。

　　南阳市统建办主任雷胜利对中国青年报记者说，正是因为第一份合同得到了执行，才有后来的两份合同。

　　雷胜利说，统建公司撤股时，实际分得了250万元，其中有50万元现金，200万元门面房，现在已经卖出了两套。“扣除我们的本金投入，实际上也就是净赚70万元。”

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