国企改制江西样本：融资40亿盘活土地资产

　　孙文祥

　　2009年，江西省计划对95户地方国有企业实施政策性破产。

　　“对一些长期亏损、资不抵债、扭亏无望的国有大中型企业实施政策性关闭破产，是推进国有企业改革的一项重要举措，也是妥善解决计划经济遗留问题而采取的一种特殊政策。

　　但现阶段面临改制的国企大部分处于负资产状态，特别是已批准的破产企业和停产半停产企业，根本无法支付改制成本。“值钱的，就剩下那块地了。”

　　江西提出的办法是“盘活企业土地资产”。由江西省行政事业资产集团公司向银行融资贷款40亿元，用于省属42户下放企业和省属32户改制企业可变现土地收储，进而推进国企改制。

　　江西财经大学金融发展与风险防范研究中心主任胡援成表示，当前，国际金融危机还在蔓延，各行各业急需资金，江西这种融资办法通过盘活现有存量资产，转变了财政支持经济发展的方式，实现了用金融手段保经济增长。

　　融资40亿元

　　“目前，已有29户国企破产终结，进入破产程序的有36户，还未启动破产程序的有30户。”在江西省国资委7月30日召开的新闻发布会上，李键说。

　　他介绍说，目前省国资委13位副厅以上干部每人带领一个工作组，分别挂点2至3个企业，按年底前全面完成改制任务的要求，分门别类，一企一策给予指导协调和督促，加快推进32户省属企业的改革。

　　现实的问题是，改制时进行职工身份转换、剥离非经营资产、企业办社会职能、实现社保并轨等，需要支付巨额的改制成本。

　　李键认为，“钱从哪里来”是江西国企改革最紧迫的难题。

　　“近半个月来，省委省政府领导相继主持召开了八次会议，研究部署国有企业改革，要求解决‘钱从哪里来，人往哪里去，土地如何变现，改革怎样进行’等重大问题。”江西省政府的一位官员告诉记者。

　　在6月26日召开的省委常委会上，江西省委书记苏荣拿出指导省内国企改革的二十二条操作要点，其中包括融资53.8亿，用于各级改制企业的土地收储，这个中部省份的国企改革战略进入全面攻坚阶段。

　　而其中引人瞩目的，是对国企改革“杠杆资金”的处理。省委常委会上，先有景德镇、萍乡等地方负责人介绍各地国企改革进程，其中大多有言及“地方资金紧张，希望省财政能给予倾斜”等。

　　比如，九江仅市属84家企业改制成本就达41亿元之多。

　　“省属国有企业改革所需资金由省政府统一筹集。除财政专项安排外，省国资委从国有企业的资产变现和资产收益中解决一部分。”江西省国资委主任李天鸥说，为了不因资金问题延误改革，还将筹集20亿元备战省属国有工业企业改革。

　　李天鸥说，2008年，省国资委通过出售一部分国有股权、国有资产，收集了将近9个亿的资金。既没有贱卖国有资产，又筹集到了资金，土地收储起来，待市场回暖后，价格就会增值。既解决了改革资金筹措问题和成本的问题，同时又保护了国有资产。

　　但在经济没有实质性回暖的背景下，通过收取国有资产收益的方式筹措改革资金的难度加大。此外，战略投资方对大规模的收购行为普遍采取审慎、观望的态度，江西部分国有产权出让也屡遭搁置。

　　显然，“盘活企业土地资产”成为筹措改革资金最为快捷的方式。

　　今年6月，江西省出台《关于全省设区市政府闲置土地收储回购及整理开发项目融资、转借、偿还实施方案》（下称“融资方案”），解决国企改制中土地变现和改制成本问题。

　　融资方案称，以江西省行政事业资产集团有限公司（下称“省资产集团公司”）为平台，向银团贷款融资40亿元，用于收储回购及整理开发低成本、低价格的闲置土地。

　　省资产集团公司是江西省三大政府融资平台之一。2008年8月6日，江西省财政厅在全省84家行政事业单位宾馆、招待所、商铺等价值150亿元的经营性资产打包捆绑的基础上，正式组建江西省行政事业资产集团有限公司。

　　这笔被称为“几乎被人遗忘”的资产充当了政府融资平台的主角。江西省省长助理、省财政厅厅长胡幼桃说，实际上这块资产的日常经营收益一年也就几亿元，而将资产转化为资本来经营，却可一次性贷款几十亿元。

　　成立后不久，省资产集团公司以部分资产向银行抵押，获得60亿元银团贷款，使全省85个污水处理设施顺利开建，并直接出资成立担保公司为中小企业提供贷款担保。

　　此次贷款40亿元帮助各地市“回购闲置土地，并进行整理开发”，是省资产集团公司成立后的第三笔融资业务。据介绍，中国农业发展银行江西省分行牵头组织银团答应在国家同档次基准贷款利率基础上给予下浮10%的优惠。其中，省资产集团公司转借设区市按下浮5%确定，另5%作为管理费用开支等。

　　还贷来源主要是闲置土地收储回购及整理开发后进行二次出让产生的土地出让收入，而省资产集团公司以“委托代购协议”项下的“代购资金应收账款”向银行提供质押担保。

　　“适当的时候，根据市场的需求，我们有计划、有秩序地逐步出让土地，收回资金，再还给财政。”李天鸥说。

　　冀望“土地变现”

　　不难发现，上述融资方案的核心内容是以地融资，解决改制成本。但如何盘活“企业闲置土地”呢？

　　以九江市为例，目前未改制国有企业183户，涉及职工5.6万人。其中，市属国有企业84户，涉及职工3.9万人。

　　九江市委书记钟利贵认为，国企改制是躲不开、绕不过、拖不得的一道“坎”。不改，资产会流失、矛盾会积累、成本会增加。他说，九江仅市属企业改制每拖一年要增加改制成本3个多亿，而且涉及几万职工的切身利益。

　　据介绍，江西这次贷款融资的土地收储资金将重点向九江倾斜支持。此外，九江也在借鉴“用未来的钱支付现实的改制成本”的融资思路，并确定了整体运作的改制办法，即建立政府融资平台、打捆企业资产融资、全面置换职工身份、处置资产还债重组。

　　首先，成立一家有收储土地职能的国资公司，作为政府融资平台；然后，把企业可融资的土地等资产打捆注入国资公司，目前已注入可融资的土地1619亩、资金3亿元；最后，由国资公司用土地等资产向银行抵押贷款。

　　如果一切顺利，拿到贷款后，就可以全员置换改制企业的职工身份，并适时处置企业的土地等资产，偿还银行的贷款。但以地融资的前提是，能否搞好土地资产变现，把土地及时盘整出来，做到“净地、无债、可用”。

　　“要把土地盘整出来，就要在消除银行债务的基础上，处置好厂房和职工住房，并做好规划和周边环境，把生地变为熟地，具备使用价值。”九江市的国有企业改制文件称。

　　这样的话，单是九江市属84户国有企业可盘活的闲置土地就有2500亩。

　　“根据测算，如果按常规的办法卖地，每亩均价最多80万元，只能筹集改制资金20个亿，资金缺口近一半；而进行整体运作，先做好环境，等市场好转再卖地，预计每亩均价可达150万元左右，可基本解决改制资金。”钟利贵说。

　　钟利贵认为，因为土地是国有企业最主要的资产，是国有企业的最大价值所在。搞好城市土地经营，必须在控制土地的基础上，做好土地的环境，使土地升值。

　　“同时，科学供地，有效调控土地市场，处理好卖地筹资与收地融资、政府投资做环境与开发商投资买地做房子的关系。这样，才会放大土地价值，使土地经营效益最大化。”

　　按照这个思路运作，目前九江已融到近10亿元的银行信贷资金。此外，江西其他地市都冀望于“土地变现”来支付国企改制成本。

　　近日，江西省国土资源厅召开的会议上，厅长刘积福以新余市为例，指出各地市要走内涵挖潜之路，清理关闭企业的闲置用地，清理批而未供、供而未建、建而未用、用而未尽的项目用地，盘活存量。

　　最近的案例是，新余市国土局仙女湖分局对赣锋锂业股份有限公司原有的123亩土地实施了收储，分局土地储备中心通过银行贷款已支付给赣锋锂业土地费900万元。

　　“由于当前房地产市场仍然处于比较冷的状态，土地变现难度很大。受土地价格变动影响，即使现在出让土地，也不会获得好的收益，从某种角度讲会贱卖国有资产。”李天鸥说。

　　江西省认为，回购闲置土地可以遏止当前土地价格下滑的势头，稳定土地供应和价格，而且有望赚取溢价收益。

　　最近的两个月，全国各地“地王”频频诞生，但在2009年整个上半年，南昌市的土地交易显得平淡无奇，即使是在楼市“小阳春”之后，土地交易中心挂牌大厅也没有迎来激烈的举牌情况。今年6月，一块面积近30亩、位于南昌市昌东大道的居住用地，挂牌起始价为100万元/亩，最终只以120万元/亩的价格成交。

　　数据显示，2009年上半年，南昌市共出让土地2885.566亩，虽然工业用地大幅增长，但纯住宅用地和商住用地双双出现下降，尤其是商住用地，从2008年的636.851亩直接降到58.3亩，下降比例为90.85%。

　　用开发商的话来说，南昌的土地市场还是有点“冷”。

　　“我们不允许国有资产随便由哪一个单位进行贱卖。当然，在改制过程中，确实也有一些地方、一些单位出现过贱卖国有资产的情况。江西一旦发现这类问题，或接到举报，我们就会进行调查核实，要依法纠正。”李天鸥说。

　　作为江西省财政厅的负责人，胡幼桃认为，随着我国经济的回暖，这些回购的闲置土地将变为一笔巨额财富，经整理开发、二次招商还清贷款后，将有一定盈余纳入财政预算。

　　南昌“地标”的尴尬

　　孙文祥

　　7月30日，南昌闷热。

　　站在南昌市红谷滩CBD中心区的“南昌世贸中心”工地前，CBN记者发现，数张法院的封条贴在工地紧锁的大门上，七年前搭建的工程指挥中心人去楼空，只有一个留守的民工牵着几条狼狗躲在阴凉处。

　　只有从残留的沙盘和墙壁的宣传画上，才能将身后破败不堪的工地和曾经气势恢弘的“南昌第一楼”联想到一起。“工地最早是杭州建工集团的人在负责，后来反复开工了几次，楼都没有建起来。”留守民工说。

　　这是一段坎坷的造楼史。

　　2002年10月，浙江方大集团以协议方式取得南昌市红谷滩中心区B-9、10、11地块，宣称投资20亿元，兴建高达157米，号称江西档次最高、规模最大的地标建筑群——南昌世界贸易中心，并于当年年底举行开工典礼。因为“惊天大手笔”被南昌市政府列为“一号工程”。

　　2004年年初，仅建了地面两层的“一号工程”就停滞不前。据悉，迫于资金压力，开发商曾在手续未全的情况下，试图以“内部认购”形式对外销售，但销售效果并不理想。

　　适逢2004年土地出让方式转变，该地块被当地政府收回，按照公开出让的招拍挂政策，2005年3月9日，该地块以底价58万元/亩出让给南昌世界贸易中心有限公司（下称“南昌世贸公司”）。

　　南昌世贸公司为原投资方浙江方大集团组建。应该说，这个价格仍然很便宜，当时红谷滩中心区另外一幅土地招拍挂出让的价格高达200万元/亩。

　　但“南昌世贸中心”的建设仍无实质性进展。开发商本想按“商业地产运作的惯例”，用土地去抵押获得银行贷款支持，但因为该项目中只有国际会展中心和世界贸易大厦两幅地块获得了土地使用证，银行贷款数额远不如预期。

　　最终，“南昌第一楼”变成“南昌第一烂尾楼”。CBN记者发现，“南昌世贸中心”的东侧是南昌市委、市政府的办公楼，往西是南昌市国土资源局。几年来，围绕这个烂尾楼，当地政府和开发商、施工单位在南昌、北京、杭州三地之间不断博弈。

　　2006年11月19日，南昌市国土局在报纸上刊登公告，注销“南昌世贸中心”项目地块的土地登记。此前，南昌市红谷滩新区土地储备分中心和南昌世贸公司签订《收回国有土地使用权补偿协议书》，约定政府支付补偿款1.8亿元“回购”上述土地及地上附着物。

　　2008年3月，上海绿地集团以345万元/亩的底价摘得原南昌世贸中心地块。在绿地集团支付的6.75亿元款项当中，除去173亩土地的总地价约5.98亿元之外，还包括对该地块已开工部分建筑的出价约7800万元。

　　时隔16个月后，原“南昌世贸中心”地块重新挂牌出让，被视作是加快红谷滩新区建设的重要举措。有前车之鉴，南昌市对再次出让的南昌世贸中心地块提出了明确的开竣工时间要求。

　　绿地集团需在签订《成交确认书》后6个月内开工建设，如果延期9个月未开工的，出让方有权终止合同，并无偿收回土地使用权。在建设工程开始后4年内整体竣工，不能完成延时土地也可能被无偿收回使用权。

　　摘牌现场，绿地集团南昌事业部总经理孙志文表示，绿地将在1个月内拿出规划设计送审稿，新规划的主体建筑预计为一座约160米、双子塔结构的高层建筑。

　　几波曲折，“南昌世贸中心”变成“绿地中央广场”。

　　但故事仍没结束。2009年3月，在原“南昌世贸中心”项目的施工单位——杭州建工集团责任有限公司（下称“杭州建工”）的申请下，杭州市中级人民法院查封了洪土国用（登红2005）第813号、第814号土地使用权及地块的建筑物，并冻结上海绿地集团购买上述地块及地上建筑工程的全部受偿款9000万元（含执行费）。

　　杭州建工认为，1.8亿元补偿款并没有按约定用于支付上述两宗土地及地上建筑物开发建设形成的债务，因此诉至浙江省高院，索要工程款、违约金等费用合计8792万余元。

　　卷入此纠纷中的某钢材供应商告诉记者，南昌市红谷滩新区和南昌世贸公司法人代表刘兴海之间还有一笔1.47亿元的债务纠纷。最终，红谷滩新区直接在1.8亿元的补偿款中扣除这笔债务。

　　争议越扯越复杂。南昌世贸公司也拒绝办理上述两宗土地使用权的权属变更登记手续和土地及地上建筑物的交付，杭州建工据此认为南昌市国土局单方面刊登的注销土地使用权公告不具有法律效力。

　　案件在江西省高院、南昌市中院和浙江省高院、杭州市中院之间来回转辗，两地二级法院多次商谈仍无结果，这让已支付了3亿多元土地出让金的绿地集团进退两难。

　　今年6月30日，绿地集团邀请江西省委书记苏荣参加“南昌绿地中央广场”项目的开工建设仪式。据杭州建工透露，在宣布项目开工后，苏荣发现，原“南昌世贸中心”项目工地仍被法院查封，即要求南昌市政府尽快解决。

　　南昌市国土局副局长艾亮辉以在开会为由婉拒采访。绿地集团的一位监事对记者表示，这个事是历史遗留问题，相信南昌市政府会处理好。

　　附表_江西省国有企业改革动态和进展情况

　　一、省属32户改制企业情况

　　形式：

　　1、整体出让企业7户

　　2、股权多元化企业12户

　　3、内部重组企业5户

　　4、破产企业7户

　　5、租赁经营企业1户

　　完成改制时间的进度安排：

　　1、已完成改制企业有8户

　　2、10月底前完成改制任务的企业7户

　　3、11月底前完成改制任务的企业5户

　　4、12月底前完成改制任务的企业12户

　　二、政策性破产95户企业的情况

　　其中，中央在赣企业有9户、省属企业有9户、市县企业有77户。

　　目前已终结29户、进入破产程序36户、还未启动破产程序的30户

　　三、设区市国有工业企业情况

　　各设区市国有工业企业共有327户；其中有改制任务的255户。

　　改制形式：

　　1、政策性破产企业58户

　　2、依法破产企业18户；

　　3、整体出让36户

　　4、内部重组2户；

　　5、租赁经营30户

　　6、股权多元化14户；

　　7、其他形式改制97户