位于江湾桥东纺织路一号

位于江湾桥东纺织路一号的

　　广州地王“晒太阳”追踪 5“老赖”地王下月或领罚单

　　广州市国土房管局回应地王“晒太阳”

　　□专题撰文 信息时报记者 田桂丹 实习生 赖兴婷

　　专题摄影 信息时报记者 黄立科 实习生 戴嘉信

　　信息时报7月27日起对广州地王“晒太阳”进行系列调查报道，央视及新华社也做了相关报道。昨日，广州市国土房管局做了回应并透露地王的最新进展。

　　市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波表示，2007年的27宗地王，目前有7宗已动工，而对于白云区云祥路等5幅“老赖”地王，有可能收回再卖。

　　最新进展

　　7地块动工

　　3宗已发售

　　荔湾区文昌南路 97-137号（荔尚国际去年8月开盘）

　　番禺区沙湾镇西丽南路地块（金色城品去年7月开盘）

　　荔湾区带河路78-110号以东（已动工）

　　海珠区南华西路会龙里南侧、岐兴直街东侧、同福西路169-209号以北地段（已动工）

　　越秀区豪贤路54-76号、万福里1-3号（已封顶）

　　越秀区大德路45-71号、尚果里16-20号、尚果新街1-11号4-8号、大德新街9-25号8-30号（已动工）

　　越秀区沿江中路 341、343号（江湾水恋今年1月开盘）

　　日前市内有地产中介机构发布调查报告称，截止今年6月份，广州市在2007年诞生的27地王中，有24块未售或未动工“地王”。这部分土地面积共121.4万平方米。上月底，信息时报记者到多块地王探营发现，部分地王已封顶发售，有部分于近期动工，但多数仍未有大动静。

　　就备受专注的2007年地王“晒太阳”问题，黄文波昨日表示，在地王“晒太阳”报道出街后，该局对涉及的27地王逐一进行文件梳理，并到现场实地逐一探营，发现有7宗已动工，其中3宗已领取预售许可证开盘售楼，分别是荔湾区的荔尚国际、番禺区的金色城品、越秀区的江湾水恋。

　　根据规定，超过出让合同约定、动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。闲置两年以上的，可以无偿收回土地使用权。

　　虽然27宗地块是在2007年卖出的，迄今已经差不多两年。但黄文波指出，不能单凭合同签订的时间，简单地加上2年就判断地块是否为闲置地。他表示，根据房地产项目开发建设周期，广州市土地使用权出让合同约定，一宗“熟地”（即完成征地拆迁补偿的土地）从实际交付土地到动工建设，一般给予12个月至18个月的动工期限。

　　未动工地王现状

　　5宗中心城区烂尾地 均足额清偿债务

　　2007年，越秀、海珠等区域盘活了部分烂尾地和闲置地，但却未能尽数成为有效的楼市供应。此前信息时报做“广州地王调查报道”时就发现，这些位于寸土寸金市中心的地块，被开发商心急火燎地抢入囊中后，却仍空着做停车场或任其长草。

　　昨日，黄文波表示，这５宗地块是由于历史遗留问题的特殊性，尚未构成违约和闲置。拆迁烂尾地块是上世纪90年代，根据当时的供地政策“生地”出让的用地（即由开发企业承担拆迁补偿责任）。

　　经核查，这5宗用地的新开发企业均已按照法院和政府要求，足额清偿了历史遗留拆迁补偿债务和工程债务，但由于尚有少量历史未拆房屋未完成动迁，且处于拆迁许可有效期内，尚未构成违约和闲置土地。

　　由于拆迁烂尾地块需要解决拆迁补偿遗留问题和工程款等历史债务，负责地块内未拆迁房屋的动迁工作，开发企业在完成拆迁补偿安置并办理拆迁结案后，还要进一步完善建设用地批准书、国有土地使用证、建设工程规划许可、施工许可等开发建设手续，所需要的开发动工期限较“熟地”出让地块要长。一般情况下，会根据烂尾地块尚未拆除的建筑面积、所涉及的被拆迁人户数等地块现状，再多给予12～18个月的期限。

　　越秀区东华东路558-596号、1006-1044号（旧门牌）、百子东一、二巷地段（未拆迁结案）

　　越秀区观绿路22-28号之三（未拆迁结案）

　　越秀区泰康路以南、回龙路以东、北京南路 139号以西、海味街以北（未拆迁结案）

　　荔湾区文昌南路宝华巷 15-21号南侧 （毛地出让，未拆迁结案）

　　越秀区解放中路师好巷以北（未拆迁结案）

　　4宗规划调整 住宅地解约变身绿地

　　此前，记者调查发现，部分地王由于老城区规划调整原因，建设受阻，甚至要重新变成绿地等用途。

　　昨日，黄文波证实，由于城市规划已将土地用途调整为公共绿地，已不具备开发条件，即已变更为城市公共公益用地，不再是房地产开发用地，这种类型的一共有4宗地。对于这些用地将根据城市规划的要求，解除土地出让合同，并退还用地单位的前期投入。

　　在这4幅地块中，就包括了大元帅旁的纺织路一号地块。2007年春节过后，在广州市首场土地拍卖会上，北京万信投资发展有限公司、广州市万科房地产有限公司联合，以7082元/平方米的楼面地价，拿下了海珠区纺织路一号、江湾大桥以东的一幅6929平方米、建筑面积64956平方米的地块。该地块在纺织路中海名都小区附近，可望二线江景，拿地后被预测房价可达到2万元/平方米。

　　此外，海珠区同福中路红十字会医院东侧地块，目前正在做停车场。该地也已规划调整为绿地用途。

　　海珠区同福中路市红十字会医院东侧（规划拟调整为绿地）

　　海珠区纺织路1号、江湾大桥以东地段（已调整为绿地）

　　海珠区洪德路鹤鸣五巷（已调整为绿地）

　　越秀区德政南路40-46号（已调整为绿地）

　　5宗因企业原因迟动工 或按闲置地处置

　　2007年，在花都、番禺等区也卖出不少地王。此前，花都区有关部门曾表示，花都区的两幅地王近期马上要开工了。昨日，黄文波透露，花都区有2幅地、番禺区有3幅地，虽然土地出让金已全部缴清，但由于企业原因导致动工延迟。

　　这一类型的地王，在申办用地手续过程中，先后取得建设用地规划许可证、国有土地使用证等文件，但因未及时取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等多种原因，造成动工开发延迟，但超期时间均未超过一年。

　　黄文波指出，根据《广州市闲置土地处理办法》，逾期动工开发未逾1年的，尚不能启动闲置土地处置，亦未达到征收土地闲置费和收地的条件。对于这5宗用地，广州市国土房管局已发出动工催告函，督促开发企业尽快动工建设，对于经督促仍不动工建设且逾期满一年的，将按闲置土地处理的有关规定处置。

　　花都区凤凰路（东）（总平面方案调整，目前正在办理总平面方案审批）

　　番禺区中心城区南区福德路南侧（3-1）（市政道路占用地块，须再次调整报送修详规。目前正在办理建设工程施工许可证，报装临水、临电，报迁高压电线）

　　番禺区中心城区南区规划青新路北侧（3-2）（正在办理单体规划审批）

　　番禺区中心城区南区规划青新路南侧（3-3）（正在办理单体规划审批）

　　花都区建设北路地块（已取得国有土地使用证）

　　5宗高价地 部分收回部分要受罚

　　白云区云祥路地块是2007年一堆地王中颇引人注目的。该地在拍卖会上以成交楼面地价18729元/平方米的身价，傲视群雄，成为广州市新科地王。

　　据业界流传，在云祥路地王诞生当晚，南湖板块一个仅剩10余套单位的别墅楼盘便召开紧急会议，商讨提价事宜，并于随后将2.2万元/平方米的价格提高到2.8万元/平方米，一次性涨幅接近30%。当时，全市在售楼盘更多以该地王价做广告噱头，声称楼价低于地价，升值在即。

　　起到同样效应的地王，还包括了金沙洲地王和番禺区地王。但昨日，黄文波表示，包括云祥路地王、金沙洲地王、番禺区地王等在内的5幅“地王中的地王”仍未交齐地价，至今未动工。未动工原因，一部分是因为企业原因，一部分是因为交地有争议。

　　目前，市国土房管局已对开发企业多次发出追缴和催促开发建设的公函。下一步，将对5宗用地分类进行处置，计划在9月份处理完毕。届时，部分地块可能收回重新进行出让，部分可能将进行相应的处罚。

　　白云区云祥路（欠缴出让金）

　　白云区金沙洲B3701A02地块（交地有争议，欠缴出让金）

　　白云区金沙洲B3701A04地块（欠缴出让金）

　　白云区金沙洲B3702A06地块（欠缴出让金）

　　番禺区中心城区南区规划滨江大道（规划高速公路）北侧、规划大涌路东侧（4-2）（交地有争议，欠缴出让金）

　　科学城地王没收8000万押金

　　广州加重处罚力度，开发商违约将按10%的成交价没收定金

　　2007年总价最高达44.7亿元的科学城地王，在没收了开发商8000万元保证金后被政府收回。海珠区砂轮厂地块开发商举牌却不签约，也被没收50多万元的保证金。

　　广州市国土房管局新闻发言人黄文波表示，“广州市不会因为拿地企业很知名，就存在法外开恩的情况”。今后，开发商拿地的违约成本将加大。如果拍出地王却违约，将由没收出让地价底价的10%，改为没收成交价的10%。但有业界人士认为，处罚违约地王政府应更严格。

　　处罚： 科学城地王：两年不开发 8000万保证金没收地块收回

　　在2007年27块地王中，总价最高的地王是科学城一幅巨无霸地块。该地位于广汕公路与大观路交汇处东南侧，占地面积47万平方米、规划建筑面积近71万平方米，至今仍在“晒太阳”。

　　昨日，广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波证实，该地属于用地单位严重违约，政府已依法解除出让合同，收回土地使用权，没收竞买保证金，并对开发企业进行了违约处罚。

　　这幅科学城地王，在2007年曾让保利、万科、城建、粤海、合生、招商地产等地产大腕争得“你死我活”，但地块最后被一家很神秘的中莱公司拿下。当天竞价结束后，中莱负责人拒绝了所有记者的采访，一言不发直接去办理签约手续。其间还一直有两名黑衣保镖在交易中心的办公室门口“站岗”，就连负责人进洗手间时，两保镖都紧随其后。

　　记者在互联网上搜寻，关于广东中莱的资料并不多，且大多与这幅地王有关。仅有一则招聘启事显示，广东中莱投资有限公司属于现代建设（中国）有限公司。

　　科学城地王目前已经被没收了竞买保证金8000万元，而开发商原先想以此布局广州的策略也已成昨日黄花。出让该地块时，广州市想在此地块上建造一个以中高层为主的小区、其中约3736套是中小户型，并配套一所小学、一间幼儿园，卫生站、居委会、文化活动站、肉菜市场、商业设施等，这一规划蓝图也成泡影。

　　砂轮厂地王：开发商举牌不签约保证金没收

　　海珠区洪德路凤安街广州砂轮厂地块，曾是2007年土地市场上的最热点，在当年9月11日的土地拍卖会上，该地块拍出5777元/平方米的高价。

　　昨日，广州市国土房管局有关人士表示，该地块拿地开发商在举牌后，却一直没有跟政府签约，被没收了竞买保证金。据了解，该地块的起拍底价为536万元，按照竞买保证金占起拍底价10%计算，即开发商损失了53.6万元。

　　记者探营时发现，该地块在凤安桥旁的河涌边上，河涌边还有工程队正在进行附近立交、隧道的建设，机器轰鸣。但砂轮厂地块上却是一片静寂，荒草丛生，杂草堆里有一栋楼房拆了一半，并且还有人居住。

　　广州市有关部门人士透露，该地块确因规划原因，搁置建设进度。这幅卖出但未签约的地王，将根据白鹅潭规划调整的需求，再定其具体用途和是否再重新出让。

　　措施： 开发商违约将按成交价没收定金

　　没收保证金仅损开发商毫发

　　按照目前实行公开出让经营性用地的竞买保证金制度，一般为出让地块底价的10%；土地成交后，第一时间现场与竞得人签订出让合同，起算支付出让金和动工开发期限。在这种规定下，开发商往往容易举出地王价。买地——上市——圈钱——买地——增发——圈钱——买地，这样的融资路线图，成为地产大鳄们乐此不疲的游戏。

　　如果开发商迟延支付地价的，政府按每日1‰征收违约金，迟延支付超半年的，可解除出让合同，没收竞买保证金，并可追偿土地重新出让后的成交差价。比如，云祥路地块的土地出让金为1.8亿元，以 1‰计算，自滞纳之日起，每延迟一天就要支付18万元的违约金。

　　但与拿了地王后的好处相比，少量的保证金和违约金损失对开发商而言只是毫发。

　　今后将按成交价来处罚

　　今后，开发商在举高价时，将有“紧箍咒”。黄文波透露，广州市将细化土地出让合同约定，增加违约成本。从今年开始，进一步严格违约责任，要求竞得人在土地出让后缴纳定金，一般为成交价款的10%，受让方违约的，按“定金罚则”处理，没收定金，并征收违约金。比如，如果按照新规，科学城地王要损失4.47亿元，是目前8000万保证金的5.6倍。

　　广州已收地27平方公里

　　据介绍，广州市将全面加强房地产用地供后监管，不断加大闲置土地处罚力度。从2007年下半年起，建立健全闲置土地预警机制，在动工开发建设期限届满前3个月发放《动工建设催告函》敦促用地单位按时动工开发；对涉嫌构成闲置的土地，按照“应查尽查、应收尽收”的原则开展闲置土地调查和处置工作，对符合法定收地条件的，坚决收回。

　　至今，广州已累计收回闲置土地近27平方公里，其中居住类闲置土地近11平方公里，是全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市之一。

　　质疑：政府开发商

　　抱团谋生路？

　　对于这批引起楼盘“坐地起价”，自己却打退堂鼓的地王，有业界人士认为，是政府和开发商“抱团”谋生路。对此，黄文波表示，“广州市不会因为拿地企业很知名，就存在法外开恩的情况”。

　　黄文波指出，对5幅欠缴地价、未动工的地王，将按照缴交地价情况和开发商的开发意愿，分类进行处理。因为有的地王只是交了首期地价，有的连首期地价都还没交；有的开发商还想继续开发，有的则是开发商不想开发，情况各有不同。目前，政府已逐一了解了开发意愿，对没有开发意愿的按照合同办事，根据是否企业违约来进行严格处理，也有可能收回地王重新出让。

　　黄文波强调，之所以对5幅地王违约行为予以暂缓处理，主要是考虑前段时期国际金融危机和楼市骤然低迷的特殊背景。他解释道，在2007年房地产高峰期，部分房地产开发企业对房地产市场过分乐观，不顾市场风险，以高价竞得土地使用权，其后受国际金融危机和2008年房地产市场低迷等因素影响，开发企业普遍出现资金链紧张的问题，而导致地王未动工开发。在这种情况下，若不顾时机，简单、机械地追收，处罚和收地，极有可能导致这些企业资金链断裂以及信用危机，并导致连锁的债务危机，给广州房地产市场和金融市场健康、平稳运行带来危害，也会出现侵害购房业主权益等一系列社会维稳问题。

　　因此今年3月，广东省政府下发《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第十三条明确：“对2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年”。

　　业界： 处罚违约地王政府应更严格

　　有房地产业界人士认为，虽然从今年3月份开始，政府就多次提示楼市风险，提出“希望各方借鉴2007、2008年楼市异常波动的教训，提防市场骤升骤降的危害”，但广州土地市场仍再次频现地王，开发商再现拿地热情。因此，政府在处理2007年未开工地王时，如果政策有放松，将对开发商拿地王起到变相激励作用。

　　业界人士还认为，抑制开发商拿高价地，最重要是严格督促其动工时间，防止出现拿地仅哄抬了在售楼价，却无法将土地供应转化为楼市有效供应、缓解供需矛盾的问题。

　　中原地产项目部经理黄韬就认为，政府在处罚地王的金额上仍偏少，即使按照成交价一成没收定金，金额也不算多。此外，2007年地王未开工的情况，反映出政府供应土地平抑市场的目标，与该部分土地供应最终转为楼市住宅有效供应之间，仍有一定的距离。因此，政府要在闲置地处理等方面，更加严格。