在资金泛滥的冲击下，上海豪宅市场再度掀起一轮高潮。上周，继售价4.8万元/平方米的边远豪宅星河湾264套房源被预订后，单价高达5万元/平方米的上海黄浦湾也在推出当天就销售一空，新天地附近的翠湖天地嘉苑也出现排队抢号购买场景。与此同时，租金回报率进一步下降，上海5个豪宅集中板块投资回报率平均低于2.4%。

　　豪宅市场正呈现一片火热迹象。今年上海汤臣一品、华山夏都、浦东星河湾、新华路1号等豪宅迎来成交开门红，而下半年即将登陆的外滩九里、滨江凯旋门、香港名都、鹏利海景、四季雅苑等，未开盘先展开“飙价战”，少则单价五六万元，多则高达20万元，打平世界一线豪宅价格。据悉，豪宅买家非常多元化，既有私营企业老板，也有近年迅速积累财富的金融界人士，还有“小非”解禁的获利者。在他们看来，城市核心地段的豪宅好比“绩优股”，市场不好时抗跌性强，市场反弹时涨幅大。

　　国际经验显示，一旦宏观经济有所恢复，豪宅价格反弹是最快的。1997年初，香港豪宅售价攀至高峰，1998年受亚洲金融危机冲击引发价格“跳水”，2000年又因网络泡沬爆破严重打击投资信心，市场长时间沉寂。至2003年初“非典”爆发，香港豪宅市场降至谷底。但从2003年下半年起，在“个人游”政策和CEPA实施的刺激下，香港经济实现复苏，房地产市场也强劲回升，到2006年经济完全复苏，豪宅市场也屡屡创出新高。领先普通住宅市场两年之久。

　　目前，投资豪宅的最大风险在于租金回报率过低。作为传统的豪宅集聚地，新天地板块中的二手房买家约50%以上是出于投资需求购置的。但与2007年的平均租赁价格相比，如今市场平均投资回报率下跌了20%-30%。如一套108平方米的翠湖天地御苑，原先租金可至2万元/月，但从2008年开始，由于全球金融危机导致客源减少，租金水平一路下滑，目前市场平均租赁水平仅为1.2万元/月-1.5万元/月，而另一套翠湖御苑的140平方米物业，月租金曾经一度达到3.2万元/月，但如今也下降至1.5万元/月。以现在的房价计算，租金回报率仅仅为1%。

　　上海中原研究咨询部提供的数据也显示，自2008年以来，上海高档公寓的租赁投资回报率便在一路走低。2009年第二季度，上海全市二手豪宅的租赁投资回报率为2.66%，环比下跌了0.13个百分点。在全市五个重点监测的豪宅集中板块内，二季度居首的古北板块投资回报率也不过只有3.08%；新天地板块投资回报率为2.84%，陆家嘴板块2.8%，徐家汇板块2.51%，南京西路板块2.27%，均明显低于国际水平。相比之下，香港豪宅的租金回报率在2.5%-4.5%之间。 (来源：证券时报)