按照楼市周期性分析，一个住宅产品的兴衰大多要经过约5年的周期。然而，在货币宽松政策、产业振兴规划等宏观政策呵护以及深圳强劲的购买需求下，仅仅用了两年，深圳豪宅市场再现红火景象。

　　一个豪宅投资客说，“2个月时间，我购入的豪宅价格涨幅已达三成。”这位投资客表示，5月份，他购入华侨城波托菲诺天鹅堡一套220平方米的单位，总价550万元，上周末中介告诉他，刚刚成交的一套同户型已经卖到720万元，价格已经超过3.2万元/平方米。华侨城波托菲诺天鹅堡高层，在去年底曾跌至过2万元/平方米，与现在的价格相比，半年多时间涨幅已达60%。

　　近来，人们眼中的豪宅一直是“金色”的，今年年初，深圳豪宅市场纷纷上演“点石成金”、“稻草变金条”的传奇故事。豪宅资源“遗传与变异”后，豪宅价格开始“进化”。

　　豪宅价格的动荡化、豪宅区域的泛化、豪宅面积的模糊化，可以说构成了今年豪宅市场的三大主题，且豪宅价格不断攀升，一直高居难下，为什么深圳的豪宅市场如此火红？值得业界和广大购房者关注。

　　“豪价”背后的真相

　　“豪量”背后的数据公寓今年“豪”起来

　　上半年来自市场的信息是，深圳豪宅纷纷开出“豪华价”：一平方米两三万元只是刚起步，七八万元也很常见。南山后海填海区的两个楼盘尚未发售，但销售人员称价格将在3万元／平方米左右。罗湖华润幸福里的精装修公寓，去年向业界透露定价将超过4万元／平方米时，引起强烈的质疑，如今销售价格超过4.7万元／平方米以上。在南山华侨城，业内人士透露，近期有波托菲诺天鹅堡的顶层复式二手房成交，200多平方米卖到2000万元，价格已经超过7万元／平方米，因此预计旁边即将发售的波托菲诺纯水岸复式，定价可能到5万元／平方米。而在盐田区的东部华侨城天麓别墅，均价达到8万元／平方米。

　　豪宅之所以能“豪”起来，不外乎仰仗其得天独厚、无与伦比的自然景观等珍贵稀缺资源，诸如山、海、湖、河、渠，诸如石、林、果等，而这些资源都成为支撑豪宅“雄起”的原动力。

　　除了对资源的极度占有，豪宅“豪华价”的另一个有力推手是投资客。“豪宅涨得这么快，有投资者炒作的因素。”深圳中原地产总经理李耀智表示，“买一套800万元的豪宅，比买10套80万元的普通住宅还要涨得快，所以很多投资客涌入豪宅市场。”

　　“豪量”背后的数据

　　2009年，深圳9大豪宅片区——华侨城、香蜜湖、蛇口半岛、银湖、中央别墅区、大梅沙、尖冈山、观澜湖、深圳湾滨海豪宅区新老共欢，二三级市场同步互动。根据统计，蛇口半岛、中央别墅区、大梅沙、尖冈山、观澜湖、深圳湾滨海豪宅区等6个豪宅片区都有新盘销售，合计在售、将售套数10000套左右，将占市场相当份额。其中，总价1000万元以上豪宅上千套，绝大多数在500万元／套左右。2009年，深圳豪宅从关外到关内，从老豪宅区到新豪宅区，同时发散，成为市场绝对的看点。

　　近期，有关部门又透露一个数据。新增供应萎缩的情况在下半年将得到明显缓解。据统计，下半年推出的住宅项目可达87个，新增供应有望超过350万平方米，比上半年增加64%。此外，还有超过20个项目可能在2009年底入市，供应住宅可达80万平方米。也就是说，乐观估计，2009年下半年全市新增住宅供应有可能达到430万平方米。而这其中，豪宅又将占有不少成分。

　　供应决定价格。业内人士表示下半年很可能出现变数。他们认为，由于房价上涨超出预期，投资客占比越来越高，市场已经存在风险，住宅的价格还是应该与居民收入水平挂钩，当房价上升到一定程度，市场就会自行调整，买家观望、房子有价无市，僵持一段时间后房价会下调。

　　公寓今年“豪”起来

　　豪宅向来以尺度论英雄、面积排座次。那么，面积的“豪居”是否成为决定豪宅的尺度呢？

　　有观点认为衡量豪宅最为刚性的指标是成交的套均面积，这在一定程度上标明了物业的纯粹性，并很大程度杜绝了别墅、复式与小户公寓混杂的局面。

　　也有反对声音称，这种大小标准只能统计传统豪宅，例如今年即将在罗湖中心开售的某高层产品，虽然鲜见超过200平方米的大户单位，然而其区位、用材和4万元／平方米以上的均价，都很难让人不将其归属到豪宅之列。

　　这就油然联想到一水之隔的香港，中心区域的户型不过100平方米左右，然而价格却与郊外别墅相当。上海市中心的公寓售价高得惊人，相反郊区别墅并不昂贵。据当地媒体报道，上海静安区、卢湾区新建公寓的售价多在5万元／平方米以上。可以说，今年深圳中心繁华城区里的豪华公寓崛起，刷新了人们对“豪居”的看法。

　　10年前搬进银湖别墅的朱先生最近把别墅卖了，在中心区以同样的价格买下一套精装公寓，他说：“银湖太大，太安静，一个人呆着可以听得见自己的心跳声。”朱先生表示，虽然面积小很多，但感觉好很多。可见公寓今年也火起来了。 (来源：深圳商报)