商品房按套内面积计价引争议

　　支持者：有利于解决公摊面积引发的合同纠纷

　　反对者：开发商或借机升价甚至偷减公摊面积

　　信息时报记者 徐凤

　　继今年7月6日广州启用的《新版商品房买卖合同》提出商品房按套内面积、建筑面积两种计价方式之后，8月26日，北京规定商品房预售或现房销售按套内面积计价。

　　支持按套内面积计价的人认为，有利于解决商品房公摊面积引发的合同纠纷，购房人更容易了解房屋单价和真实面积；反对者则认为这一做法没有多大意义，在总价变化不大的情况下，开发商反而会抬高房价，甚至导致偷减公摊面积的情况出现，购房者并没有从中受益。

　　寒桐总经理韩世同表示，商品房按套内面积计价将是一个趋势，但需有一个过渡期，最好能从按建筑面积计价到按建筑面积、套内面积并举、再到按套内面积计价。

　　存 疑

　　公摊和物管费

　　如何计价

　　不少业内人士指出，按套内面积计价的方式，在物业管理费收取等方面还有很多疑问，同时，由于公摊面积监管缺位等原因，不仅不能减少买卖双方的纠纷，还可能导致更多的问题出现。

　　维森置业董事长张维伦认为，按套内面积计价并没有实质意义。从表面上看，套内面积计价好象不包括公摊面积，事实上，公摊面积已被分摊到楼价上了；而且，公用建筑面积不仅包括电梯、过道、大堂，还包括垃圾道、水泵房、小区绿化等等。这十几项面积的计算和测量，购房者无法得知。同时他指出，实际上，按套内建筑面积计价仅是处理面积误差及计算单价的方法，并不代表按套内建筑面积计价后，买房人就不承担公摊面积。“羊毛出在羊身上，公摊费用最终还是购房者埋单。”

　　寒桐总经理韩世同表示，由于新规细则一时难以健全，在执行中还会面临如商品房按照套内面积销售之后，物管费如何计收？如果也按套内面积计算，物管费是不是也要相应提高等，这些问题也是必须要考虑的。我比较赞同按套内面积计价，毕竟这是楼市的发展趋势。按套内面积计价可以明确交易的标的物真实面积，一方面可以保障消费者购房的主要利益；另一方面，可以减少因为面积而发生的合同纠纷。

　　据透露，广东省商品房买卖合同示范文本将于近几个月进行修订。有关人士认为，在修订的过程中，相关部门应该把目前因面积计算而引发的问题考虑进去。

　　影 响

　　将使高企房价持续攀升

　　按套内面积计价，将会给楼市带来怎样的影响？不少专家认为，将会使目前高企的商品房售价持续攀升。据专家向中证网提供的公式，建筑面积单价乘以建筑面积，再除以套内面积即可得出套内单价。比如，一套建筑面积每平米1万元的住宅，以得房率85%计算，套内面积每平米约11700元，而以得房率70%计算，套内面积每平米约14280元，将使住房价格上涨17%~42%。

　　北京一房产专家表示，自北京商品房按套内面积计价后，北京住房单价也随之提升。更有甚者，部分房地产较成熟的城市可能会继续跟进，从而拉升全国的楼价。

　　某大型房企负责人坦言，“如果实行按套内面积计算，为了避免单价突然过高给购房者带来的影响，我们可能会直接采用标总价的方法。”

　　资深房产专家吴定金表示，按照套内面积计价，对当前楼价的拉动是必然的。“套内面积仅是建筑面积的一部分，开发商要保障总价及利润不变，肯定要提高楼价，尤其是一些实用率不高的楼盘，建筑面积和套内面积相差近30平方米，若按套内面积销售，开发商提价幅度将会更大。”

　　房 企

　　购房者有更多的知情权

　　广州某大型房企负责人表示，若按套内面积计算房价，购房者就更容易了解房屋的套内真实面积及销售单价，从某种程度来说，或将能避开说不清楚又容易发生争议的公摊面积。

　　作为开发商，不太可能从套内面积中获取更多利润。从北京来看，修订后的转让管理办法明确要求，开发商“按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25％以上”的证明文件，应由其开户银行出具等等，这些限制条件都给了开发商很大的约束。

　　另外，虽然按照套内面积计价会导致单价上涨，但每套房屋的总价变化不会太大。因此，不管开发商按照哪种计价方式销售，都会根据建筑面积和套内面积分别测算销售价格，并将测算价格在销售现场公布，购房者有了更多的知情权。

　　市 民

　　我们的负担恐怕难减少

　　广州奥林匹克花园业主贺志向记者表示，对于北京规定今后商品房销售以套内面积计价的做法，对控制楼价没有实际作用，因为开发商在项目发售前，已经预定了项目的利润率，然后再根据利润率来折算楼价，之前按照建筑面积算，楼价可能低一点，现在按套内面积计算，则会高一点，对我们买房者来说，整套房的总价还是一样的。之前，广州限价房万科新里程在签订合同时就是按照套内面积，因此单价就超过6000元/平方米的上限。

　　不过，按套内面积计价对提高实用率还是有一些帮助，因为在同等的总建筑面积下，提高实用率就是提高销售面积。但也可能衍生另一个问题，一些项目层高超过4.5米，如花地河湾等，会利用层高做出LOFT，如果按照套内面积计算，这些产品如何计价？

　　至于物业管理费，物管公司都会计算其利润率。因此，今后商品房不管是按建筑面积计价，还是按套内面积计价，业主的负担都差不多。

　　典型案例

　　房价变相上涨5万元

　　消费者杜先生5年前购买了广州一套预售商品房，当时根据开发商提供的书面《付款参考》介绍：“该套总建筑面积为150.5平方米，每平方米售价为8946元”。杜先生认为价格适合，几天后双方便签订商品房买卖合同书。合同第三条约定“该套建筑面积共150.5平方米，其中，套内建筑面积113.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37平方米”；合同第四条约定“按套内建筑面积计算，单价每平方米11733元，总金额133.1641万元”。

　　3年后，杜先生拿到房产证，发现房产证上的实际建筑面积为144.8平方米，比《付款参考》、《商品房买卖合同》所约定的减少5.7平方米，面积误差比3.8%，房价变相上涨5万元以上。面积大“缩水”，购房者是收楼几年后拿到房产证时才知道的。购房者去追究时，开发商却以合同约定“按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”为由予以拒绝。

　　专家看法

　　此举为开发商

　　所设价格陷阱

　　资深房产专家黄穗诚表示，上述情况，目前在广州仍普遍存在，对于开发商在商品房宣传、销售时按建筑面积算房价，到签合同时再折算为套内面积的售楼运作，等到购房者拿到房产证才知道的行为，这是个严重损害了购房者合法权益的价格陷阱。

　　根据广东省建设厅、省物价局2001年1月颁布《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，要求开发商预售商品房采取按套内建筑面积或按套售房的计价方式，避开了复杂的共有分摊问题。

　　但由于合同示范文本没有规定公摊面积出现误差的处理办法，公摊面积变化没个限度。有的开发商便钻这方面的空子，导致出现了新的预售商品房面积纠纷。这些纠纷除了上述的价格陷阱问题外，还存在有的开发商为了节省建筑成本，把分摊面积的楼梯、公共过道等改小的问题。这种情况，一个楼盘如果有200套单位，开发商多收的数额便达1000万元以上。

　　因此，消费者在签署合同时要注意，购买预售商品房，与开发商签认购书或合同，在“面积确认及面积差异处理”条款中，明确约定：“建筑面积误差适用套内面积误差处理办法”，杜绝出现上述纠纷。