小产权房

　　宋庄博弈：创意产业与小产权房的两难抉择

　　本报记者 吴华国

　　李玉兰等一批艺术工作者因为购买了北京市通州区宋庄镇农民闲置的宅院作为自己的画室，而遭到当地农户起诉。类似这样的法律风波接二连三发生，引起人们对这群超前“赶海”的艺术工作者前途命运的关注。也使当事人与决策者，领略了一场文化创意产业与城郊“小产房”间的惊心博弈。

　　上世纪九十年代初，位于北京东郊潮白河与温榆河交汇处的宋庄镇，悄然迎来了一批超前的艺术“赶海者”

　　1993年，一群艺术工作者由圆明园流落到北京通州区宋庄镇小堡村一带。

　　目前，宋庄镇的“画家村”由最初的1个扩展到现在的22个，艺术工作者队伍已发展到3000多人。建成了前哨、韩燕、苏蒙等知名画廊88家，现代流派的美术馆12家，大型艺术网站4个，为艺术家和客户提供各种服务的中小企业70多家。每年一度的“中国宋庄”文化艺术节成为海内外艺术家联谊、交流的大平台，艺术节期间举办的各种主题、分题画展有五六十个之多，参展的艺术工作者上千人，艺术品的现场交易额每年在1亿元以上，近5年艺术品交易额已超过7亿多元。

　　围绕艺术工作生活起居、艺术品创作交易形成的文化艺术产业链也随之形成。以最初接纳艺术工作者的小堡村为例，如今在这里居住生活的艺术工作者已达1100多位，村里为此兴办起了多家文化艺术机构和直接为艺术创作服务的艺术品材料加工、字画装裱布展企业，形成了闲置住房、厂房租赁业和特色餐饮一条街等。去年全村集体纯收入1210万元，实现税收2652万元，村民人均可支配收入14300元。

　　随着一批批“赶海者”的不期而至，宋庄镇上昔日闲置的农家大杂院顿时变身为一个个质朴、高雅的艺术工作室。“赶海者”与原驻民均因此掘得了各自的第一桶金。但一场始料未及的利益摩擦也由此引发

　　2006年宋庄镇被北京市确定为十大文化创意产业聚集区。但也就是在这一年，当地农户与艺术工作者之间的利益摩擦随之暴发。

　　2006年底，因画家云聚而闻名遐迩的宋庄镇，出现了首起卖房农户起诉买房画家的案例。艺术工作者李玉兰2002年卖掉了老家房子，在宋庄镇辛店村买下马海涛父亲马万春名下的房屋及院落，经双方协商房屋作价4.5万元。当年7月1日，买卖双方郑重签下了售房书面协议，并当场支付了购房款。从那时起，李玉兰一家三口就以此为家了。

　　李玉兰说，当时，宋庄的房子远没有现在这么值钱。马海涛要是把房子卖给本村村民，也就只能卖一两万元，他们给的这个价已算是高价购买了。

　　令李玉兰没想到的是，2006年，马海涛、董秀梅夫妇突然提出要撤销合同、收回房子，并以合同无效为由，将李玉兰起诉到了当地法院。2007年7月10日，通州区宋庄法庭做出判决，马海涛将自己房屋卖给李玉兰的买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天以内腾退房屋。

　　这一起诉和判决在宋庄镇犹如倒下的第一张多米诺骨牌，立即在当地农民和艺术工作者之间产生了连锁效应。

　　这实际上是一场迟早都会出现的利益摩擦。对广大艺术工作者来说，他们之所以纷纷选择在宋庄生活和创作，是因为这里既毗邻北京中心城区，闹中取静，又生活成本低廉，较适合那些艺术创作中刚起步的人。

　　而对于当地农民来说，一批又一批艺术工作者的纷至沓来，改变了宋庄农民的生产结构和收入水平，小堡村农民家家都改建了供艺术家租用的工作室，三四间房的年租金，已由几年前的3000元攀升到了现在的15000元以上。据不完全统计，这个村直接由文化因素产生的收益，在该村人均年收入中约占45%或更高。而快速提升的房屋租金让当年以较低价格一次性卖断自家房院的村民感到了失落和后悔，并最终以法律诉讼形式撕毁了当年的出售转让协议。

　　农民接二连三起诉艺术工作者，折射出的不仅是双方利益摩擦，更是我国城乡一体化过程中无法回避的法规困境之一。我国《土地管理法》明确规定：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市里的土地属于全民所有，农村的土地属于村集体经济组织或村民委员会所有。农民集体所有的土地的使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　对这样的摩擦和困境相关各方都表示了自己的疑虑和看法：

　　2005年9月成立的宋庄艺术促进会就宅基地房屋的交易如此表态：从1958年公社化至今，实行了50年的宅基地使用权不能流转的政策，使当地农院空置率达30%以上，房屋空置率达50%以上。艺术家进入宋庄以后，以高于村民交易5到10倍的价钱购买闲置房屋，推动了这份死产的盘活与升值。去年，北京市政府将宋庄镇确定为首批十大文化创意产业集聚区之一。

　　李玉兰的律师李建说，宋庄法庭认为“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，但法庭并未明确指出到底违反了哪些具体的法规条款。他说，目前我国法律法规并无“禁止居民购买农村房屋”的明文规定。而只有国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。但他认为，此类通知不能作为法院判决的依据。

　　北京市法律工作者张万臣说，目前法院判艺术家败诉主要依据是本市高院下发的《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。纪要指出：近年来，本市法院受理了一批此类合同纠纷案，由于目前相关法律法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，造成裁判标准不统一的问题。纪要同时指出，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。例外的情况是：如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

　　张万臣说，纯粹从法律层面来看，艺术工作者保护自身权益的途径只能靠反诉对方。北京市海淀法院山后法庭相继审结的4起同类案件中，有一宗案件就根据房屋的升值程度，判定涉案农民须赔偿买受人45万元之多。

　　面对小产权房和集体所有制土地流转的法律与政策的双重困境，宋庄镇尝试以集体资产货币化、股份化的方式，进行转换。这一做法解决了不少发展中的老问题，也不可避免地产生了一些新争议。

　　一批艺术工作者在宋庄的聚集无形中使当地农民昔日闲置的自住性的宅院变成了具有较大增值空间的经营性资产。而随着文化创意这一具有增长潜力的新兴产业的壮大，宋庄镇又遭遇了国家有关集体所有制土地经营管理政策制约和有关“小产权”房的法律困境。

　　在调查摸底的基础上，宋庄镇提出，在确保农用地面积不减少的前提下，适应新农村建设和新产业发展需要，让农村闲置、低效的土地资产，高效流动起来，实现集体增收、农民致富。

　　围绕这一目标，他们着重抓了以下三大改革：

　　对包括土地在内的村级集体资产进行货币评估量化，并按集体占30%，个人占70%的比例，人均量化到人，村民再以本人量化后的资产作为资本入股到集体总股本中，参与未来经营和分红。

　　按照这样的做法，2008年全镇47个村的集体经济产权股份化改造基本完成。量化的集体资产总额2.84亿元，其中43213位村民个人持股1.99亿元，人均达0.46万元。当年已有30个村实现村民股份分红，分红总额2900多万元。今年有的村每股红利已接近5000元，一户仅红利收入就达三五万元。

　　在股份化改革基础上，通过制订全镇发展总体规划，实现镇村建设用地集约经营。如按照新版规划，全镇原有的7万亩农村集体建设用地被压缩为5.3万亩，从规划上就节约了建设用地、扩大了农业用地1.7万亩。而通过集村并点，47个行政村合并为18个新村，其实际建设用地仅需4600亩，由此再次腾出来4.84万亩建设用地，这些宅基地集中流转到集体，并按市场化运作，用于新产业开发或公共设施建设。

　　在村民自愿基础上，对农用地实行集中流转、产业化经营。去年这个镇规划的都市农业园就有5个，农民承包地向集体流转近万亩，单位面积农地出租收入增加了6-10倍。这些已规划招商完毕的都市农业园建成后，可拉动现代农业投资10多亿元，带动就业5000多人。

　　宋庄镇的做法，为我国广大城市郊区如何规划、建设、发展新农村提供了鲜活案例，也为破解小城镇建设面临的一系列老问题找到了突破口。

　　在宋庄镇我们看见，农民成为集体经济的股东后，过去最棘手的征地拆迁问题现在变得顺手多了，新的建设发展规划因此得以实施；文化创意等新兴产业，在经历了一场场法律风波后，变得更服当地水土了。