导读

　　欺诈客户、恶性竞争、“涉黑”、纠纷四起投诉无门……房地产经纪业似乎成了一个既让人离不开却又“不敢恭维”的行业。

　　经过近三十年的发展，房地产经纪行业从无到有，从小到大，直至今天成为房地产行业产业链上不可缺少的一环。与此同时，乱象也伴随而生。房地产经纪业由此被贴上了“一半是天使，一半是魔鬼”的标签。

　　追根溯源，无论是行业自律还是部门监管，似乎都“难辞其咎”。

　　不过，据业内权威人士透露，正在修订中的城市房地产管理法，有望将经纪机构的设立和经纪人员的执业资格设置成行政许可。法律规范的完善，也许能给这个和民生息息相关的行业带来整体的改观……

　　任何与“房”有关的新闻都足够吸引人眼球，何况还添加了“违法违规”这样的字眼。

　　9月9日，北京市13家违法违规的房屋中介机构被曝光。北京市住房和城乡建设委员会表示，已对这13家公司责令改正，对其中9家还将进行立案查处。

　　这则消息引起了不少媒体的关注。

　　据透露，在13家公司中，被投诉最多的一家公司———北京中云置地房地产经纪有限公司，曾被群众投诉了52次。

　　另一个相关消息是，北京市首次房地产经纪人协理从业资格考试将于9月12日(本周六)举行。

　　“希望这次考试能对房产中介的规范起到作用。”今年刚毕业工作的陈蕴对记者说。

　　陈蕴的话是有感而发的。在临近毕业前的5月19日，她曾与北京易信嘉业房地产经纪有限公司海淀分公司签约租房到9月份。7月9日，陈蕴被告知中介与房东的合同仅到7月份，“两个月房租和1个月押金共5000多元，全都要不回来了”。

　　鱼龙混杂，欺诈客户，租证开店，阴阳合同，中介之间的恶性冲突，甚至还有中介涉黑———种种不规范现象埋下了巨大的风险

　　“我找过建委、工商部门和公安局，但都没有结果。”陈蕴回忆道，8月初，她打了建设部门的投诉电话，接电话的人说5个工作日之内联系，但之后就没有音讯了。她又向工商部门投诉，工商部门的人陪同她去了中介公司，“但是中介很横，工商部门也没有办法强制执行”。随后，工商人员又和她一起去了公安局，公安局的人说这种事情不归他们管。

　　那么，陈蕴就真的投诉无门了吗？记者就此采访了北京市房地产中介行业协会会长陈同顺，他对记者说：“北京市有2000多个中介机构，入会的只有300多家，其余的我连名字都不知道，不可能进行管理。”陈同顺表示，这种投诉应该是依法解决，协会只能是进行调解，“中介听不听，我们不能左右”。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会培训部的赵庆祥也给了记者同样的答案：“我们学会是自律性管理，不是行政性监管。我们负责引导行业制定一些标准规则，但它不具有强制力。”

　　“对于这个中介公司，我真的是没有什么办法。”陈蕴无奈地说。

　　房地产中介行业的乱象，不仅受到像陈蕴一样的受害者的指责，甚至连一些从业人员对此也颇有微词。

　　梁家豪，从事房地产中介行业10年，目前兼任北京房地产经纪商会培训部部长。

　　“在这一行做久了，总体的感觉就是不规范。”梁家豪给记者举了一个至今令他记忆犹新的例子：今年4月23日，在朝阳区一大厦的12层，因为租房纠纷，宋先生与中介方发生冲突被打伤，经诊断为头部外伤、左侧外伤性气胸。有关部门进行调查时，中介方承认多名工作人员确实动手了。

　　“除了中介与客户之间的矛盾，这个行业的不规范之处还体现在中介之间的恶性冲突，中介机构与员工之间的冲突，甚至还有中介涉黑现象。”梁家豪说。

　　梁先生给记者讲述了自己的一段亲身经历：“前几年，我在一家中介公司担任人力资源部经理。与我们合作的一家中介公司怀疑我们公司跳单(指A公司有房子，B公司有客户，合作看房后，B公司越过A公司，直接与业主成交)，那天中午门店来了将近30人，为首的砸电脑、踹桌子、扯电话线，把我们的业务经理打得鼻青脸肿。当时有很多刚入职的新人，都给吓懵了。”

　　记者问，为什么没有采取正当途径进行协调？梁先生回答说：“因为这是行业内的惯例，中介之间合作没有协议，出了纠纷也没有相关的仲裁机构，只能是私下解决，多数情况下都会出现类似的冲突。”

　　房地产中介行业为何如此乱象丛生？梁家豪以他的从业经历分析说，关键的原因是“中介行业的门槛很低，可以说几乎没有门槛”。

　　“这样就很容易形成鱼龙混杂的局面。因为从业人员素质不高，法律意识比较淡薄，加上还有一些闲散人员混入其中，为这个行业埋下了很多潜在的风险。”梁家豪说。

　　记者了解到，北京市住建委与市工商局今年连续颁布3个新规，提高了房地产经纪机构的准入门槛，要求房地产经纪机构主要负责人(即法定代表人或总经理)和分支机构负责人应当具有房地产经纪职业资格注册证书。

　　然而，说到机构注册，梁家豪却告诉记者：“很多小公司为了注册房地产经纪机构，常常采用租经纪人证书的办法，一般一个证一年租金在1500元到2000元之间。这是普遍现象，没人管。这种操作隐含很多风险。”

　　“租证开店的现象确实存在。”赵庆祥告诉记者，“执业资格证书或者注册证书租借出去后，出租人会承担相应的风险和责任，特别是房地产这种价值量很大的商品，一旦发生纠纷，租借证书的人员会在不知情的情况下惹来很多麻烦。”

　　除此之外，在业务操作上也存在不规范的问题，如与客户签订“阴阳合同”以避税。“现在买房的客户经常会问我们是否能为他们避税，能避多少。为了赢得客户，各公司都会千方百计地想办法为客户多避税。”某大型品牌中介公司的杨姓业务员向记者透露道。

　　所谓阴阳合同，是指为拉拢客户，避免或少缴相关税费而签订的两份不同的合同。梁家豪向记者解释说，一套100平方米的房子，每平方米1.8万元，买卖双方以房产总价180万元成交，但在房产交易所签的成交合同大多会按每平方米1.2万元核算，即120万元网签成交。这样就可以避掉60万元房款发生的税费。“去房产交易大厅签的是"阳合同"，给政府过户看的，"阴合同"就是买卖双方私下里签的合同，是真实成交价。”不少人因为贪小便宜签订了“阴阳合同”，结果在发生纠纷时往往是“有苦难言”。

　　 尽管持证上岗不是“一持就灵”，但就目前的情况来看，持证上岗是规范房地产经纪行业的前提和关键

　　对于目前房地产经纪行业的种种不规范现象，赵庆祥认为，持证执业是一个有效的办法，“因为持证的人经过学习和考试，专业素养好，服务水平也高。另外，一旦这个持证人员有了违规违法行为，经过向房地产管理部门或者房地产经纪行业组织投诉，违法违规的持证人员就会得到相应的处理，情节严重的还会作为不良记录记入信用档案向社会公示，被处理人员的职业生涯将受到重要的影响”。

　　“反过来讲，无证人员从事经纪业务就会带来很大风险，他们的违法违规行为很难得到有效的处理。”赵庆祥说，很多人反映的“投诉无门”现象，其实就是因为这些违法违规的个人和机构没有持证上岗、没有登记备案、没有相关信息，导致相关部门无法管理。

　　记者了解到，北京市住建委曾于今年6月份表示，自7月1日起，凡在北京市房地产交易中从事收集与传播信息、查验房地产、协助房地产权属登记(备案)、交验房地产等居间、代理经纪活动的人员必须持《北京市房地产经纪人员注册证书》上岗。

　　梁家豪也认为，“房地产经纪人应该跟律师一样持证上岗”。他说，无证经纪人从事房地产中介就相当于无证律师在给别人打官司，那样风险和纠纷自然就多了。比如，与无证业务员签约是无效的，打官司时出现争议的，首先质疑就是合同的有效性。现在签约的大多是无证经纪人，客户投诉了，也起不到太大的制约作用。

　　中国人民大学不动产研究中心副主任俞明轩在接受本报记者采访时也建议，房地产经纪人应该全部持证上岗。“尽管房地产经纪人持证上岗不是"一持就灵"，不是一实行持证上岗就什么问题都解决了，但就目前的情况来看，持证上岗是规范房地产经纪行业的前提和关键。”

　　据记者了解，早在2001年，有关部门就颁布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》，建立了房地产经纪人员职业资格制度。《城市房地产中介服务管理规定》也规定，房地产经纪职业人员必须持有注册房地产经纪人证书或者协理注册证书。

　　那么，持证上岗为何还会是一个问题呢？

　　对此，赵庆祥向记者解释道：“由于房地产经纪机构的设立不属于行政许可，在工商管理部门注册公司之前没有房地产经纪人员的前置性许可审查，因此，房地产经纪人员职业资格制度的贯彻落实并不理想。”

　　尽快完善房地产经纪人及经纪企业行政许可的立法规范成为业内共识。权威人士透露，正在修订中的城市房地产管理法，有望对此作出规定

　　赵庆祥说，目前的情况是，工商部门负责管理机构，房产中介人员的信用管理则是由建设部门公示。另一位不愿意透露姓名的研究者也向记者表示，目前房地产经纪行业之所以出现种种不规范的情况，根源就在于工商部门和建设部门之间存在监管协调的问题。

　　对此，俞明轩的观点是，应该加快对经纪机构和经纪人行政准入制度的建设。“行政许可的加强是房地产经纪行业规范的根本和基础，如果不能很好地贯彻和实行行政准入制度，对经纪行业的监管将无从谈起，对各种不规范问题的处理也会处于被动状态。”

　　他同时建议，在行政许可流程上应该注意次序：房地产经纪机构设立应先由房地产主管部门进行资质审核，再进行工商注册，领取执照，这样才可以保证经纪机构设立符合准入要求。

　　俞明轩告诉记者，在房地产经纪企业准入资格方面尚存在法律缺失的问题，有关房地产经纪企业准入资格在行政许可体系中并无明文规定，目前仅是依据原建设部所发的《城市房地产中介服务管理规定》(建设部97号令)有关条款而进行的，并未以法律条文的形式明确下来。

　　陈蕴认为，另一个关键的问题是，“这个行业的企业太缺乏自律意识，跟其他成熟行业的企业比，太缺乏职业道德了。”

　　记者在调查中发现，很多人对房地产经纪行业存在不信任，一部分人称不愿意通过中介租房、买房。

　　“这个行业确实存在很多亟待规范的地方，”赵庆祥说，“房地产经纪行业经过十来年的发展，从无到有，从小到大，目前出现了一些致力于行业长久发展的大型品牌机构。这些机构深刻认识到房地产经纪服务对房地产市场的重要性，但在发展的同时也遇到了瓶颈———执业人员数量多，持证人数少，整体素质不高，造成人员流动很频繁，服务质量很难从整体上提高。”

　　对此，俞明轩认为，提高职业道德和专业素养，才能实行企业长久发展。中介服务的规范操作，必须依靠企业自身的自律，依靠企业自身的规范和长时期建立的信誉和企业文化。

　　关于房地产经纪行业自律，赵庆祥表示，中国房地产估价师与房地产经纪人学会是一个在民政部登记注册的社团组织，是房地产估价和经纪行业内唯一的全国性行业组织。“对引导行业自律性管理，我们有着不可推卸的责任，目前我们正在积极探讨加强经纪行业自律的种种办法。”

　　但俞明轩认为，最根本的解决之道还在于立法上的完善。“应当尽快完善有关房地产经纪人及经纪企业行政许可的立法规范，明确房地产经纪中市场主体的基本权利和义务、有关市场准入以及行政处罚等规定，解决房地产经纪监管和查处依据不足的问题，形成法律规范完善、政府部门依法审批及管理、经纪人及经纪企业自律、行业协会监督的房地产经纪行业运行体系。”

　　赵庆祥对此非常赞同，他向记者透露说，“目前国家正在修订城市房地产管理法，有希望通过立法的形式，将经纪机构的设立和经纪人员的执业资格设置成行政许可。相信法律出台以后，整个房地产经纪行业的形象会有一个整体改观，服务质量也将进一步提高。”

　　记者手记

　　房地产经纪行业的问题远不止文中所提的这些。记者在采访中感受到，不仅消费者对这个行业充满了指责，就连这个行业的从业人员对自己所在的行业也颇有怨词。同时记者还发现，对这一行业的研究也较为匮乏。

　　对于多数普通百姓来说，买房置业是人生的一件大事，买房卖房又免不了和中介打交道。因此，重建这个行业的秩序已是众望所归。而一个行业要想健康、长远地发展，离不开一套完整的体制和相应的监管。同时，从业者也需要遵守行业的道德底线。本报见习记者任雪本报记者 杜萌 (来源：法制日报)