推地速度加快居住地价维持高位

　　持续火爆的成交局面和快速攀升的土地价格，令一、二线城市推地速度明显加快。

　　记者了解到，最近几个月，土地成交的持续火爆，令地方政府推地信心倍增。月报显示，8月北京、上海、广州、深圳等12个被监测城市土地整体供应1359公顷(285幅)，高于前12月均值15%，其中居住用地供应728公顷(119幅)，高于前12月均值68%。

　　而供应的增加并未降低市场的成交热度，居住用地受到热烈竞逐。8月12个被监测城市共成交土地1555公顷(231幅)，高于前12月均值67%，其中居住用地成交758公顷(69幅)，高于前12月均值146%。

　　中原地产研究中心研究经理宋莉告诉记者，8月份，12城市整体居住用地成交面积比例达49%，高于前12个月33%的均值。

　　成交的火爆使得居住用地成交价格溢价明显，地价也维持高位运行的走势。月报显示，8月，12个被监测城市土地楼面地价为2157元每平方米，高于前12月均值19%，其中居住用地2045元每平方米，高于前12个月均值5%，居住用地价格维持高位。

　　短短的半年多的时间，土地市场的再度升温令很多人深感意外。接受记者采访的多数人士表达了相同的感慨———“真没想到会这么火！”今年初各地土地出让仍以底价为主，但进入二季度后，多个城市相继出现天价地块，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的景象似乎再次重演。8月强劲的走势得以延续，整体土地底价成交率为76%，较7月进一步下降。65%的居住用地溢价成交，底价成交率仅为35%，北京、上海、广州和杭州等热点城市居住用地更是全部溢价成交。

　　据亚豪机构统计显示，8月京城成交的住宅项目用地整体溢价率达54%，而丰台区六里桥住宅项目用地溢价率更是高达238%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，北京、上海等国际化大都市，土地资源日渐稀缺。而市场需求却日渐旺盛，在如此严重的供不应求的状态下，土地的价格自然会居高不下。她认为，这种局面短期内难以改变。

　　高姗指出，今年以来楼市快速回暖，开发商资金受到多重利好，已经日渐宽裕，他们必然会向土地市场进军，尤其是一些大型房企和上市公司，更是将拿地当成硬性任务。今年具有国企背景的地产公司在土地市场上也出尽了风头，“地王”中频频出现他们的身影，而雄厚的资金实力无疑是他们敢于高价拿地的重要原因。这也成了今年行业里一道特殊的风景。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，地产巨头争地，一方面说明企业有些非理性，另一方面暗隐土地监管不力，存在政府溺爱国企的现象。近几年大城市优质住宅用地供地太少，地产商患上土地饥渴症，比如2003年上海纯商品住宅用地出让面积为1469万平方米，其后持续下滑，2007年仅有141万平方米，而2007年上海一手纯商品住宅销售面积高达2090万平方米。“‘地王’现象外表健康，病隐‘内脏’，根在政策失效。”他补充说。

　　业内人士也提醒说，房地产开发企业对于后市房价的预期往往决定了当期土地的购置价格，在房地产市场高速发展的时期，较为激进的企业通常对后市预期十分乐观，因此经常出现大量底价房价“倒挂”的现象。但由于房地产市场经常受政策、经济等不可控因素的影响，房价涨幅往往难以达到预期水平，甚至出现下跌，从而导致早期购入的土地由于成本过高而深套其中。

　　成交量下滑态势蔓延房价出现松动

　　自7月下旬以来，部分城市持续攀升的成交量开始显露疲态，出现下滑，进入8月份后，这种态势更是从一线城市向二线城市蔓延。与此同时，牛气冲天的房价也出现松动。

　　成交下滑从一线城市向二线城市蔓延

　　中原住宅监测系统最新数据显示，受前期阶段性供应偏紧等因素影响，成交量下滑之势已从一线城市蔓延至二线城市。8月被监测的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州和武汉九大城市中，除津、穗两市微增，其余七城市成交量均出现较大幅度下降。一线的深圳和二线的杭州，成为调整幅度最大的两个城市，成交量降幅在三成左右。九个被监测城市一手住宅成交总面积为1009万平方米，环比减少10%。

　　同时，持续了半年的去库存化趋势在8月有所变化，被监测的北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州六城市中，北京、重庆两市存量在8月出现小幅上升。

　　标杆房企的销量也并不乐观。8月，保利、复地、富力、华润、金地、万科等十大标杆房企销量持续了下滑的趋势，销售总量为232万平方米，环比上月下降7%，这是继上月首次下滑后继续维持在低位。在十家标杆房企中，7家房企8月销量均有所下降，降幅较大的房企有招商、复地、万科，降幅分别达48%、17%、15%。中原地产预计，下月标杆房企成交量仍将维持8月的水平，“金九银十”难有起色。