成都2007高价地块项目入市 高成本逼出高价值

　　今年5月以来，以北京为龙头，深圳、上海、南京、成都、重庆等城市土地市场在短短几个月内爆发井喷行情。开发商迫切需要拿地开工补足供应。随着一个个新地块以高溢价拍出，不仅拉升了所在区域在售楼盘的价格区间，也为两年前高位拍出的地块解套、上市提供了价格空间的保障。

　　进入9月，全国各地频频上演土地争夺战，地价也屡创新高。此时让我们来关注2007年成都土地市场成交的部分高价地块，在经历了一波低谷之后，它们目前正以什么样的表现面对市场？

　　2007年

　　成都土地市场情况

　　世家机构的统计数据显示，2007年成都主城区(五城区和高新区)土地市场共发布拍卖和挂牌土地112宗，总供地面积达3909282.0796平方米，合计5863.8938亩；其中成交108宗，成交净用地面积5691.2125亩；成交总金额为2527341.113万元。其中，拍卖方式供应土地75宗，全部成交，总成交面积为4381.3696亩；挂牌方式供应37宗，成交33宗，总成交面积为1309.8429亩；未成交的土地共4宗，全部为商业(服)用地，总面积为172.6813亩。

　　“高价地”入市 卖得还不错

　　业内多数人普遍对2007年楼市最火时成交的地块表现不乐观，然而，这并没有阻碍部分开发商激流勇进的步伐。2008年末至今，部分2007年成交地块相继进入开发销售阶段。调查显示，2007年拿地后，成都市已开发项目约30个，销售普遍较好。

　　2007年5月底，凯德置地以11.67亿元人民币获得位于光华大道的2号地块,166亩的面积属当日竞拍地块中最大,起拍价为300万元/亩，凯德置地在角逐中以705万元/亩的单价拍得。据当时资料显示,该幅用地规划总建筑面积约为414000平方米,凯德置地计划将于2012年建成3800套住宅及商业设施。

　　凭着地段以及开发商的品牌，当时许多人对该项目报以很高的期望。回顾2007年光华大道房价一路高升的态势，新盘价格集中在4500-5000元/平方米，部分楼盘价格突破6000元/平方米……有人预测，项目均价怎么也不会低于六、七千。

　　然而2007年底，受金融危机影响，光华大道房价下调。数据显示2008年整个光华大道的平均降幅在15%左右，个别项目甚至达到37%……如何突围，成了凯德地块命运的关键。

　　今年3月7日，备受关注的凯德·风尚一期开盘，当天成交近120套，创下了成都楼市自2008年以来少见的热销场面。其开盘起价5200元/平方米，均价5500元/平方米，最高价达7300元/平方米，当天的销售总额逼近1亿。目前项目均价为6400元/平方米。

　　凯德方面认为，他们是“借助品牌和产品打造达到了预定目标”，从而避免了高价地块入市的风险。

　　此外，中海于2007年4月拿地的项目中海·城南1号2008年11月底以1万元左右的均价入市，至今仍在高层豪宅市场保持着稳健的销售状态；成都中天盈地产2007年7月20日以1195万元/亩拿下的南部新区地块--合景泰富·叠翠峰，今年4月5日正式开盘，均价9000元/平方米；在2007年拿地的芙华·金色海伦，6月6日开盘，100余套房源两天内销售80%……在成都2007年高价地块的市场亮相看来，许多项目表现不俗。

　　利润诚可贵 定位最关键

　　2007年的许多"高价地"都获得了市场的认可，销售业绩也打破了“谨慎入市”的“保守”论断，但个中辛酸，只有开发商自己知道。

　　“看了好久，终于开盘了。”有业内人士这样形容三圣乡附近的国嘉项目。2009年，随着动工期限的逼近，曾以超过700万每亩价格拿地的国嘉四海逸家项目，进入了开盘销售期，其别墅以不足5000元/平米的价格入市。

　　当时国嘉拿下该地块，就有人认为该区域目前的房价还不能支持这样的地价；第二年，楼市进入了深度调整。在高昂的地价成本下，四海逸家不得不在产品上挖空心思，通过向层高要空间的做法，把产权面积90平米延展成为200多平米的“空中别墅”，以200%以上的赠送面积达成了一个解决方案。

　　前段时间，研究机构推出的成都楼市半年报告中，2009上半年项目销售金额TOP10和项目销售面积TOP10榜单蓝光·凯丽香江傲然其中。

　　早在2007年7月，蓝光以1385万元/亩的价格拍买到琉璃乡地块时，根据楼面地价在2600元的情况，有专业人士就预测，该块地开出的高层每平方米可能会在六、七千元，然而让人大跌眼镜的是，2008年底，蓝光·凯丽香江开盘，刚开盘3850元-3980元/平方米的数套特价房，4180元-5420元/平方米主力户型的价格，着实让许多人感到惊讶。

　　对于蓝光·凯丽香江，有专业人士分析，项目定位于市场主流需求，首次置业和改善型置业，并以一贯的高性价比冲击市场，业绩自是不俗。

　　此外，中海·城南1号定位的高端豪宅，合景泰富·叠翠峰定位的小高层电梯公寓，芙华·金色海伦定位的10层低密度洋房……无不透露出高价地“产品定位至关重要”。

　　成本无优势 改打"价值"牌

　　就购房者而言，不管开发商地价成本有多高，决定他们下单的关键还是要看产品能否带来更大的价值。以凯德·风尚为例，它的产品改变了人们对于“小户型低价值含量”的固有认识。隔震系统、直饮水系统、新风系统等以往连高档住所也难能引进的高科技措施，其中很多更是首次进入成都市场，这些均被凯德置地广泛应用于占有很大比例的小户型居所内，更新了市民对于科技居家的想象能力，赢得了改善型需求消费者的广泛认可。

　　对于许多购房者的顾虑，也为了消解成本高的先天限制，开发商往往通过“保值、提升”居住价值"来打消,这也成为当前在售高价拿地开发商营销策略的重点之一。提升楼盘的“居住价值”，已经成为这些高价地开发商的普遍手法。

　　随着市场的升温以及购房者的理智购房，让“提升价值”成为开发商打造、推广产品的拿手好戏。而这些在楼市火热期拿到的高价地的开发商，也努力使产品以更多的价值优势受到购房者青睐。本报记者谭麟 (来源：成都晚报)