台媒关注北京楼市 业者料明年初可能是进场时机

　　中新网10月5日电 北京房地产今年成交量爆增，刷新历史纪录；且价格上涨凶猛，更甚于2007年的房市高峰期。台湾媒体也给予很大关注，台湾《旺报》的报道说，虽然京城楼市的“金九银十”行情以平淡开局，但因市场刚性需求强，前景仍看好。房地产业者预期今年第4季和明年第1季可能展开紧缩措施，届时可能是进场好时机。

　　以下为文章主要内容：

　　北京房地产市场自今年3月以来，价量齐扬，表现突出。去年因为金融风暴受到压抑的买气，一举爆发。虽然9月分市场已对涨高的房价开始显露观望心态，但因北京房市的刚性需求强，优质地段的住宅、店面和写字楼依然抢手。新兴的北三环，在奥运之后，挟着完整的市政规画建设，也成为受瞩目的新标的。

　　压抑过后 需求大增

　　上海信义房屋研究部唐颗指出，北京今年1月到9月的房地产交易量创下历史高峰。截至9月28日，住宅类成交17万3860套，较去年全年的成交量10万套高出许多。今年全年预估可成交22万套，也将是历史新高。2007年房市高峰期时，全年的成交量也只有15万套。

　　北京房市今年的火爆，主要是自去年10月以来，金融风暴重创经济，压抑了原有的房市需求。远雄集团北京远中房地产开发公司经理庄明龙表示，自去年10月到今年2月，市场普遍呈现观望，价格也比去年同期跌落2到3成。到了3月，北京开始展开房市政策松绑措施，加上释放一些利多消息，例如恢复第二套房的贷款，使得压抑许久的需求一下子爆发。

　　北京房市因为外资以及外地人口的不断涌入，刚性需求向来很强。唐颗指出，今年3月以前，每月成交是1万套，3月以后每月都有2万套的成交量。依据北京市房地产交易管理网的统计显示，特别是二手房的成交量，今年截至9月25日止，已经达到17万9384套，较去年全年的成交量，增加高达150.89%。

　　价格合理 成交才会增加

　　在价格方面，唐颗指出，目前北京的房价也比之前房市高峰期2007年平均贵上20%。例如北京四环以内的房价，去年平均才1.5万人民币/平方米，但最近已达到2万以上，比上年上涨30%以上。8月全月北京商品房开盘专案均价已达到1万6200元，比年初上涨了60.6%。

　　也因为价格已上涨一波，9月的销售量和成交均价已开始下滑，传统“金九银十”的行情今年不再热销。上海信义房屋指出，主要是房价增长过快，观望氛围明显加重。也是因价格走强因素，比起去年9月开发商打大折扣、推特价房、尾房的价格低至8折，使得最近一周的成交套数出现下降，这一信号对高涨的楼市算是一个警讯，因为只有合理的价格才能促使成交增加。

　　远雄集团(中国)经理庄明龙指出，未来要特别注意国庆假期后的第4季到明年第1季，因为北京的房市长期还是看好，如果第1季因为政策而使房价受到影响，反而是进场的好时机，预估明年第2季价量可能就会再上升。

　　对于北京置产的选择，庄明龙指出，北京东南西北四个区是属性相当不同的生活圈，购买房地产时，要依自己的需求选择合适的区位。

　　东区首选朝阳区

　　北京市最好的区段位于东区。CBD是最精华的商业区，办公大楼林立、交通方便、人潮川流不息、国际化程度很高。以CBD中心区的银泰中心来说，整个建筑群包括高档写字楼、五星级酒店、酒店式公寓和购物餐饮娱乐设施。公寓售价至少是7万至8万人民币，折合台币每坪在100万元以上，是北京最高档的区域。

　　东区置产的首选是朝阳区。目前均价约1.3万至1.4万元。庄明龙认为，在CBD周边的东四环是升值潜力区，目前房价已达到2.5万~3万元。

　　北区有奥运村加持

　　另外他也看好北区的北三环，这是2008年奥运村的所在地。大陆在兴建亚运和奥运选手村时，都是依一般住宅的规划兴建，待运动赛事之后，选手村的住房就可以销售给一般人。北京奥运选手村也计划有一半的住宅会公开销售。

　　庄明龙指出，奥运村是新规划区，大陆官方投入许多资源建设，地铁会通往此处，居住环境渐入佳境，虽然位置偏北，但选择地铁沿线购屋仍是相当理想。

　　北三环、四环目前的均价是1.3万元。北区最贵的区域在中关村，这里是高科技人才群聚的地方，也有不少研究机构和学术单位，均价约2.5万元左右。

　　南三环具增值空间

　　南区的部分，庄明龙建议以南三环较佳。主要是因为此区接近热闹的东三环，较有增值的空间，例如崇文区、宣武区、方庄都可考虑。目前南三环价位约2.5万~3万元之间。

　　西区主要是军公教人员居住的地方，房价向来平稳。

　　北京豪宅今年以来买卖也相当热络。高力国际指出，第3季经济稳步回升，为市场提供了增长基础。1至8月分，北京市商品住宅销售面积达182.8万平方米，同比增长160%。

　　豪宅市场价量齐扬

　　特别是在投资者考虑抵消通货膨胀的驱动下，北京豪宅市场买卖需求显示强劲，例如合生华府本季成交29套，相比前季度仅有1套的成交量，销售量显着上升。

　　在价格方面，因为投资客加速进场的推动，北京豪华公寓的平均价格达到3万865元，也较上年同期上升6.8%。

　　北京的豪宅区大致上位于朝阳区、崇文区以及天安门周边的内二环，包括东二环、西二环和北二环，价格大约都在6万~7万元起跳，相当于台湾每坪105万元的行情。

　　高力国际指出，北京豪宅市场总存量在第3季增加到3万3098套，其中1082套新竣工专案，分别来自于燕莎朝阳公园区域的北京星河湾三期和远洋公馆，以及亚运村地区的万达大湖公馆。

　　由于豪宅的销售量和价格同步上升，市场上有愈来愈多的豪宅专案开始销售，包括燕莎朝阳公园，建国门，中关村地区的世茂三里屯，贡院9号，钓鱼台七号院等。

　　尽管全球经济尚未完全好转，北京市内的许多跨国公司对于扩张也很审慎，但因为夏季商务活动增多，促使第3季北京豪宅销售上升至1215套，整体豪华公寓市场空置率为27.46%，环比下降1.34个百分点。在租金方面，整体下滑至每月/每平方米/人民币130.94元，较上年同期下跌2.80%。

　　高力国际指出，目前投资者对北京豪宅普遍抱持乐观态度，地理位置愈优越的地段愈受投资者青睐。最近例如瑞安建业有限公司购入北京市朝阳区工体北路四号住宅工程项目，交易总价约为人民币8.08亿元；北京银座兴业房地产经纪有限公司以总价人民币7.5亿元，购入北京市东城区贡院西街9号的住宅专案。

　　经济回稳推升店面市场

　　在店面市场方面，随着大陆整体经济的逐渐回稳，以及北京的景气升温，店面的交易也开始出现较多积极的信号。高力国际指出，今年第3季北京中高端购物中心物业市场的空置率是自2008年第4季以来的首次下降，到本季末，空置率较上年同期下降0.67个百分点，降至17%。虽然有部分零售商圈的空置率仍然在上升，但升幅已渐缓。

　　第3季因为前门大街一期竣工开业，为市场带来8万平方米的新商铺面积，使得北京中高端购物中心物业市场总存量跃升至347万9012平方米。前门大街的店铺进驻率甚高，达到90%。

　　在店面租赁方面，第3季比上半年活跃。整体来看，全市中高端购物中心首层平均租金按季上扬1.63%，达到每月每平米692.13元人民币。

　　甲级写字楼需求强劲

　　在写字楼方面，高力国际指出，第3季内资对写字楼的需求强劲，因此推动北京甲级写字楼市场的吸纳量在本季跃升至9万9090平方米，比上年同期上升74.32%，同时使得北京甲级写字楼市场整体空置率下降2.26个百分点，至16.98%。

　　2009年第3季没有新增供应进入北京甲级写字楼市场。大新华航空大厦有6500平方米再度进入租赁市场。本季内位于金融街区域的恒奥中心D座竣工，该大厦于今年早期整售给东北证券并供业主自用。

　　写字楼的主要需求来自金融机构。比起2009年第2季，第3季的写字楼市场出现更多租赁的大笔交易。例如北京农村商业银行在金融街中心北楼整栋租赁5万平方米，及中国农业银行在中粮广场租赁1万8805平方米。总体上来看，第3季大部分的租赁交易都发生于2007年及以后完工的新专案中，这些专案的优惠措施和质量更能吸引租户。

　　虽然写字楼的整体市场交易量大幅上升，但整体租金水平仍呈下行趋势，比上年同期下降1.92%或同比下降14.44%，至每月165.89元/平方米。

　　在国有企业主导下，北京第3季写字楼投资市场显得异常活跃。虽购买意图多为自用，但活跃的成交也显示出内资企业对北京写字楼市场的乐观前景和积极信心。

　　大宗交易案例如中信证券14亿购买瑞诚中心写字楼部分，总建筑面积为5万3176平方米，联发科技7.449亿元购买融科咨询中心D座等。

　　就未来北京的房价走势，远雄集团(中国)经理庄明龙指出，从北京取消第二套房的购屋优惠利率，可见大陆对房市的紧缩措施已经开始。不过政府主要是想抑制房价不要太快上涨，这对未来中长期的房市发展是有利的。上海信义房屋唐颗认为，北京房地产市场需求旺盛，而且贷款利率目前处于历史最低点，这是相当关键的因素。预期北京房市未来仍有上涨空间。