楼市价涨量跌再发危险信号 调控政策或年底出台

　　楼市再发危险信号 调控政策或年底出台

　　□本版撰文 信息时报记者 罗莎琳

　　日前，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布报告称，9月份以来楼市出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，房地产行业会走向一个更危险的极端，并建议年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。

　　楼市价涨量跌

　　日前有消息称，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的报告（以下简称《报告》），指出9月份以来出现的“价涨量跌”问题可能是个危险信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。

　　危险的信号较之2008年出现的“价涨量跌”现象，上述国土部土地勘测规划院发布的此分析报告中指出，2009年6月份之后出现的全国性“价涨量跌”现象，是一个危险的信号。据悉，6月份以后国内房价以每个月环比1%的递增速度增长，但是交易面积却逐月大幅度下降——6月份全国房屋销售面积接近1亿平方米，而7月份就下降到了8000万平方米以下。《报告》指出，应该出台相应的政策对当前泡沫化的房地产市场进行调控。除了继续扶持中小企业发展，增加就业等发展实体经济的政策外，还应该针对房地产市场过度投机的问题，出台系列强化政策。

　　全面大调时机未到

　　尽管包括广州在内的全国大部分城市楼价近几个月上涨幅度较大，但仍然有地产专家认为，暂时不适宜对市场进行太重的调控，毕竟在商品出口形势未转好的前提下，国内经济还是要靠房地产行业及一系列相关产业来拉动，维持内需的稳定还是目前的主要任务。而同时，也有声音表示，但现在楼价确实已经去到一个相对高位，有针对性地进行个别环节的调控也是必须的。

　　珠江帝景总经理认为，楼市有其自身的发展规律，不管价格和成交量如何变化都是由供求关系决定的。如果价格不断上涨，成交量也在增加，证明楼市的需求大量存在。相反，如果价格上涨而成交量下跌，这种状态维持到一定时候，市场的杠杆自然会起到调节作用，开发商会在竞争中下调价格。因此她表示，楼市的调控不应该由人为来干涉。

　　满堂红研究部经理周峰则认为，现在很多区域楼价已超出了市民的购买能力范围，因此，政府在适当的时期对某些环节进行轻量的调控，应该说还是有必要的。他分析表示，大部分开发商目前已将销售对象定位在高端客户群，大户型、高总价的产品只适合金字塔尖的客户购买，这样的价格就算中高端客户都开始觉得无法接受。但只要有足够数量的高端客户消化开发商的产品，他们便没有降价的必要。这就是为何市场上的量一直在减，但开发商仍旧不肯降价的原因。“仅靠市场自行调节，就目前而言还是无法满足大部分置业者的购房需求”。

　　营业税或改全额征收

　　据悉，由于楼价上涨过快，有关部门今年以来已发出了不少楼市调控信号。地产人士表示，调控必须针对必要环节。

　　周峰认为，调控环节第一个是开发商拿地的保证金要适当提高，同时缩短地块出让金的全额付清时间。最好从原来的一年缩短至半年，这样既可提高门槛，只允许实力大的开发商去竞投土地，有效避免土地竞投后变闲置用地。另外也促使开发商在资金周转期缩短的情况下，尽快将已开发产品通过各种促销策略销售出去，避免大幅度囤积提价。

　　其次，应该将现有的营业税征收标准适当修改。将今年暂行的两年以内转让的普通住房按差额征收营业税，改成按全额征收营业税，有效抑制短炒行为，避免楼价短期内急速飙升。当然，还有一个环节就是体现在政府对旧城改造的拆迁补偿费用上，今年对市内部分地段的拆迁补偿费相对于以往年份都高出不少，这令到拆迁地段周边的一、二手楼价跟着水涨船高。如果政府在这一环节上适当调低补偿标准，应该对具体板块、地段的楼价有正面的平抑作用。　　

　　价格涨得快，成交量跌得厉害

　　二手楼年底

　　或触顶微调

　　国庆黄金周广州楼价再冲新高，此前9月份的二手楼市情况又是怎样的呢？来自满堂红的成交数据显示，9月份广州二手住宅成交均价环比再升5.4%，为8996元/平方米，几近冲破“9字头”，越秀、天河、海珠三大中心城区领涨全市。而受高楼价影响，二手住宅成交宗数略有减少，高楼价区域成交受阻较为明显，中低楼价区域的成交情况较好。

　　楼市进入传统意义上的“金九银十”时期，以往常见的一手楼盘优惠促销却不见了，取而代之的是“没有最高，只有更高”的“高价开盘”。二手业主眼见一手楼盘价格涨个不停，刚刚因为成交量的减少有所收敛的涨价风又开始抬头，在7、8月份已经不多见的“反价”现象又冒了出来。特别是在越秀、天河、海珠这些一手楼价涨得最疯的区域，二手业主的提价速度也最快。统计显示，9月份越秀、天河、海珠三大中心城区的二手楼价领涨全市，环比分别上涨16.6%、12.5%和6.3%，其中最高的越秀区成交均价已经达到12208元/平方米，天河区、海珠区的成交均价双双冲破年内的首次万元大关，上涨势头强劲。

　　不过，尽管成交价格又上了一个台阶，楼市下半年以来“价升量缩”的格局还是没有改变。成交数据显示，9月份越秀、天河、海珠的成交量环比分别减少了22.1%、11.8%和3.9%。也就是说，价格上涨越快的区域，成交量减少得越厉害。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，这是市场在给业主敲警钟，价格是调节供求关系的有力杠杆，价格过高，楼市的需求就会减少，进而导致成交量下降，而成交量下降到一定程度又会反过头来对价格产生压力，等到业主发现“有价无市”，就不得不调低对楼价的预期。

　　肖文晓判断，按照目前市场的发展态势，只要经济不发生恶性的通货膨胀，政府不再出台刺激楼市的政策，二手楼价的触顶回落最快可在年底见到，最迟也会在明年春有所体现。

　　背景资料

　　“地王”频现

　　加速房价上涨

　　进入2009年以来，土地市场如火如荼，近期开发商更是出现疯狂拿地的态势。北京6月下旬的“地王价” 纪录一次次被刷新：先是富力地产10.22亿元拿下广渠门外10号地块而被称为“地王”(楼面价15140元/平方米)；6月26日，成都中泽置业19.6亿元拿到了北京奥运村地块，楼面价达到15216元/平方米；到6月30日，北京广渠路15号地块拍出40.6亿元的价格成为北京“新地王”，楼面地价约为16000元/平方米，该地块被具有国企背景的中化方兴拿下。 而在9月10日，同样具有国企背景的中海地产以70.06亿拿下上海普陀区长风6B、7C地块，溢价率达129%，“新地王”上海普陀区长风6B、7C地块，楼面地价已达22409.33元/平方米，创全国历史新高。