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南京房价飙升引发房贷政策调整

来源:中国新闻网
2009年10月15日05:48
  10月9日,南京市带头打响公积金政策收紧的第一枪,备受市场瞩目。

  据了解,今年1~9月,南京市归集住房公积金50.69亿元,同比增长16.64%。截至9月30日,已发放公积金贷款97.80亿元,比去年同期增长224.49%,目前已倒挂47亿多元。

  南京市住房公积金管理中心负责人称,现在每月资金缺口10亿元左右,住房公积金个贷率(贷款余额/归集余额)已达96.16%,并以每周1个百分点的速度递增。

  有专家预计,今年公积金处于负增长状态,个贷率超预警线,如不进行合理控制,极易出现提兑危机、贷款困难,从而引发社会稳定问题。

  调整公积金政策应对楼市过热

  业内专家分析,上半年房价一路攀升,新房、二手房的成交量持续高位增长,公积金贷款量剧增。南京此次对公积金的调整,也是对房地产市场过热、公积金放贷近乎失控的自我调整。

  按最新成交量统计,南京市9月份商品房环比价格上涨超过10%。截至9月底,南京今年商品住房已成交65917套,2008年全年南京成交量仅为42401套。

  据南京市房产局官方网站数据显示,南京市目前可售房源仅有2.4万多套,创下近5年新低。按今年月平均成交量计算,到年底前,足够卖3个月。

  面对着锐减的库存量,南京房产商却开始囤房,再次托高房价。由此,业内人士认为,进入10月,南京的房地产市场已经显现量跌价升的苗头。

  按照南京市房管局今年8月底公布的数据,9月份南京市共有38家楼盘办理了销售许可证,近一时期将有56万平方米的新房源上市。然而,9月已经过半,该市新推房源却少得可怜。上周偌大的南京仅3家楼盘明确表示推房,其中一家是非住宅产品。河西一家总共不过200多套房的楼盘因为区位较佳,又是当地名开发商的项目,所以此前有一大批购房人趋之若鹜,按照开发商的说法是“250套房3000客户争抢”。

  而据业内知情者透露,政府房贷的宽松政策和投资者的强势介入,导致房产行业畸形发展,房价频频触高,这深深刺痛了购房者。

  9月25日,央企华润集团以22.2亿元拍下南京河西“新地王”,楼面地价飙升到7992元/平方米,比此前央企保利集团创下的地王纪录每平方米又抬高了400多元。

  与此同时,南京主市区住宅楼房价平均突破两万元/平方米。

  南京地王频出,房产专家为此担忧:地价撬动房价,这势必会引起房价高涨,更多有刚性需求的购房者将无力承受。同时表明此区域具有升值空间,这也会给投资者提供机会。

  而投资者认为,央企高价在南京买地,向公众透露了一个信息,他们对南京的建设、政策十分看好,这里具有很大的投资价值。

  据了解,上半年房价一路攀升,新房、二手房的成交量在过去半年内持续高位增长。对南京购房者来说,从2008年的楼市寒冬似乎一下跨入“酷暑”。

  “400多套房一开盘就卖完了”

  “我马上去银行取钱,交定金,这房你一定给我留好了,不要让别人抢了!”市民王金波再三嘱咐售楼小姐,接着一头冲进雨幕中。

  这一天是8月8日,是个“吉利”的日子。光在南京的江北就有两处楼盘开盘,房产商给售出的房子贴上红色标志,王金波看到一片红色。

  “大清早就有人敲门排队了,400多套房子一开盘就卖完了,我们只能建议他们等下一期。”南京丹凤街一售楼处的保安连声感叹卖房的速度。

  七八月原本是楼市销售淡季,但南京网上房地产数据显示,7月商品住宅成交 9106套,8月成交7872套。

  一位房地产经纪人透露:“6月到8月,南京房产交易量比一二月份上涨15%,有的楼盘甚至上升30%,有的楼盘价格也很快地从8500元/平方米飙到12000元/平方米。”

  高成交量让房产交易市场火爆,一位市民说:“排队办手续的人太多了,差点挤破大门,我足足排了4个多小时才办好手续。大厅里有中央空调,但还是热得满头大汗。”当地媒体报道,这是10年里南京房价的第三轮疯涨。江北房价从年初的3000元/平方米突破到5000元/平方米。今年7月,南京江南8区均价首次全面突破万元。

  而此时,南京二手房市场也正演绎“疯狂的接力赛”。

  今年上半年,奥体新安江街上又新开了5家房产中介门店。至此,这条路上聚集了8家中介门店,成为南京新中介一条街。

  一家新开中介门店负责人解释,中介跟着市场走。今年奥体新城二手房市场火爆,吸引了大量改善性需求的购房者进入,大小中介公司也看准了这一时机,抢占新的热点市场。

  满堂红置业有限公司新安江街分店的业务经理陈洁说:“二手房只要有房源,而且价格公道,两三天就可以脱手。现在客户很多,每天都会有不少人上门。”

  南京我爱我家奥体中海店店长叶海说:“从2月开始,每个月的成交量都不断上升,每个月平均在12套,5月成交了16套,这样的销售业绩很长时间没有过了。”

  记者在这些中介公司调查了解到,新安江街周围有不少新建社区,这些社区配套设施比较成熟,房源炙手可热,因此成交量大,价格也是一路飞涨。

  南京网上房地产数据显示,今年9月底,二手房共售出68694套,与2008年全年成交量相比,涨幅超过31%。

  记者调查发现,房产中介生意火爆的现象在南京十分普遍。有商家还打出广告:“像买白菜一样买别墅。”

   不知不觉入了炒房的门

  两个月来,袁山(化名)一直奔波在看房路上。他是南京一所高校的老师。8月初,袁山决定卖掉自住的100多平方米的房子,此后,他在中山北路买了一套二手房、一套新房。他又让中介把二手房挂牌出租了,租金一个月2000元。“为了这房子,我折腾一个月没睡好觉,想想自己也挺疯的,但时间就是生命,现在房价涨得太快了。”袁山双眼充满了血丝。

  袁山不知道,不知不觉中,他已加入了炒房的队伍。

  袁山用“沸腾”二字形容中介市场。他亲眼目睹了很多令人咂舌的交易,一些排队等号买房的人,夹着皮包,包里放着现金,他们一般不看房,就直接现金成交。袁山说:“好房源大家互相争抢,房主很牛气,坐地起价,谁给的房价高就卖给谁,根本没有讨价还价的余地。”

  南京华侨路上一家中介店的经理告诉记者,有人买房仅3天就卖房,获利后再买再卖。他说,在投资者当中,有一部分是专门炒房赚取差价,被称为“房虫”,这些人没有固定职业,但对房产政策颇有研究,每天都会关注政策变化。他们手上有充足的资金,一般一次性就能把房价付清。

  他透露,中介公司和“房虫”保持着密切联系,如果中介公司手上有便宜的房源,他们就会主动联系“房虫”。而“房虫”也会定期联系熟悉的中介店,咨询中介手上的房源。

  “他们效率很高,看房之后,如果满意就立刻成交。等到时机成熟,他们就会出手,一般利润会在五六万元左右。我去年冬天做的一个单子,那人转手赚了30多万元,现在这个房子已经在我手里倒好几次了。”

  “奥体的很多房主也是当时投资买的房,现在转手卖了,房价涨了一半多。有时候,我带人去看房,房主连自己的房子在哪个楼层都忘了,花好长时间才找到。最后打开门,发现地上厚厚一层灰尘,这些都是当时买的毛坯房,估计从来没去过。”一位房屋中介负责人说。

  有市场人士告诉记者:“这里的房源并不是最抢手的,但是现在该片区房价的上涨却最为突出,这显然有人为操控的痕迹。”

  记者调查了解到,有的2008年下半年交房的楼盘,仍是整装的毛坯房,无装修痕迹,一到晚上一片漆黑,并无人居住。有知情人士告诉记者,这些房子基本上是投资业主在捂房惜售,他们在等待周边楼盘涨价,随后房子马上涨价挂牌。

  房产专家认为,事实上,本年度飙升的交易量并非真正的刚性需求,有超过四成的交易量是炒房者造成的,在经他们几次倒手后,造成了需求旺盛的假象,给真正购房者带来了巨大压力。

  房主一天接40个看房电话

  记者调查了解到,与当年的温州炒房团群体出击不同,目前的炒房者大多没有经过组织。手中有部分闲钱,加上宽松的金融政策,近年来只涨不跌的房产走势,让他们成了房价的推手。

  南京房屋置换有限公司的店长姚波说:“2008年房地产市场相对低迷,相当一部分购房者持币待购。今年一季度,当房价调整到较低价位后,刚性需求大量释放,加上大量投资者的介入,导致量价齐升。”

  房地产专业人士叶松认为,政策的推动是二手房成交明显攀升的关键原因。营业税“五改二”以及个税新政、金融信贷优惠政策等,都极大助推了市场成交。目前,二手房交易正“享受”10年来最低的过户成本,很多房产在过户时无须缴税,整个过程只要几百元的手续费、工本费。

  有专家分析,金融危机后,为了确保经济增长,国家放宽楼市政策,此后,市场全面回暖。很多投资者看到了机会,并参与到购房的队伍中。

  叶松说:“成交量大了,种种原因导致的毁约率也很高。其实,房主的心态是被客户追涨破坏的。”“房主一天接40多个看房电话,导致心理价位不断变化。同一小区的房主会互相打听房价,或者参照附近新开楼盘的房价,以此确定新的房价。”

  据南京网上房地产统计显示,8月南京共成交了8766套二手房,同比7月下降了721套,降幅达到了7.6%。这是南京二手房成交量连续两个月高位上涨后首次明显下降。

  有专家分析,自7月以来,南京各家银行收紧二套房贷政策,这影响了投资和投机需求,成交数量的下降表明楼市水分的存在。

  中国房地产研究会副会长胡志刚认为,期房制度很不合理。房子还没建好,却被转卖了几手,提高的价格最终由老百姓埋单。

  宋坚分析,“炒房者喜欢过山车式的房价变化,如果房价非常稳定,投资客就没有投资空间了。”

  击鼓传花式的涨价谁来埋单

  事实上,在每一轮平民炒房暴涨的背后也有政府的影子。

  两个多月前,南京某区委书记曾要求各部门必须在3个月内将一块地拍卖出去,“我们必须趁着目前房价疯涨的时候卖出去,赶在10月份之前拍卖。万一宏观调控了,我们的地就卖不出好价钱了。”

  “新地王代价到底谁来承担呢?这种击鼓传花式的涨价最后谁来埋单?”面对记者的疑问,该书记笑而不答。

  “本来以为金融危机会让我们破产,没想到反倒救了我们。”一位房地产商说,去年年底,好多人都睡不着觉,但没想到经济危机中房地产会这么火。

  国际金融危机波及中国后,地方政府大力扶持房地产企业,制订了大量宽松政策以期拉动经济增长。

  有业内人士认为,目前,房地产行业的发展已经严重违背了经济规律,房子作为商品,其价值本应随着使用年限的减少而降低或者持平,而在政府、开发商和炒房者的合力下,南京房价却连年暴涨。

  江苏省房地产经济学会理事陶美珍教授说:“房子是生活必须品,房产市场需求大量是刚性需求,房产是民生产业,国家需要保民众的基本需求,因此房价的飙涨需要宏观调控。”

  有业内专家分析,政府的决策比市场慢一个节奏,由于楼市变化非常快,而政府的决策要在调研之后才能实行,因此决策实行的效果并不好,甚至影响了楼市变化,给投资者提供了机会。

  胡志刚认为目前的房地产市场存在比较严重的结构性矛盾。他说:“国家应该提倡梯度消费,能买大房的就买大房,能买小房的就买小房,不能买房就租房。实现了梯度消费,购房者就不必都去买一手房,从而背上过重的房贷压力。”(实习生李超 朱云芳 本报记者 李润文) (来源:中青在线-中国青年报)
责任编辑:黄珊
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