北京写字楼投资前景乐观 出现“商住倒挂”现象

　　目前，北京的房地产市场出现“商住倒挂”的现象，不但一些商业地产价格低于同地段住宅价格，而且还出现了滞销。

　　对此，DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧认为，这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑，同时，商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。而目前北京甲级写字楼市场已显现回暖，投资写字楼市场前景乐观。

　　一般而言，在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右，而在北京出现了“商住倒挂”现象。以位于花市大街的国瑞城为例，其公寓的价格已达到3万元/平方米，最高达到3.5万元/平方米，而在北京崇文区、宣武区，几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。在CBD地区，御金台公寓售价高达5.5万元/平方米，而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米，其间有高达两万余元的差额。

　　DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事王晨认为，住宅价格的持续攀升不单纯是刚性需求的拉动，而是宏观调控造成的大量流动性的释放拉升了资产价格。未来半年到一年，随着宏观政策的微调，住宅价格很难出现上半年那样的大幅快速上涨。而目前的写字楼市场已经显现回暖，空置率下降，整体租金上升，随着未来供应量的减少，租金上升的机会较高。

　　DTZ戴德梁行的统计数据显示，第三季度，北京写字楼市场出现回暖迹象，全市整体的空置率由上个季度的20.9%降至20.2%，下降了0.7个百分点。而全市的整体租金价格也有所上调，由每月每平方米139元升至每月每平方米148元，环比上升6.3%。同样地，物业平均售价也从上个季度的每平方米29714元升至每平方米31726元，环比上涨6.77%。

　　何衍钧指出，2010年开始，北京写字楼供应将大幅下降，2010年全年供应为2009年的57.8%，而2011年的供应更是仅为2009年的17%，随着供应的大幅降低，空置率会逐步好转，到2010年后将达到15%左右。

　　何衍钧认为，北京写字楼市场的投资前景乐观。尽管1-8月北京住宅及写字楼投资同比双双出现了负增长，但写字楼投资的负增长较住宅低了一个百分点，说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。另外，从第三季度的房地产投资市场看，以综合用途项目和写字楼项目有明显增长，今年以来的大宗交易中，写字楼物业的交易金额占总额的62%，而在今年的大额投资买卖中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。去年金融危机爆发后，一些外资撤出国内部分物业市场，使内资找到进占机会。 (来源：证券时报)