“销量大幅下滑 促销力度加大” 楼市面临调整

　　黄金周楼市的成交量素来不是很好，但近年北京黄金周楼市的惨淡依然让市场大吃一惊，10月1日-7日期间，期房和现房网上日均签约套数仅为96套，不仅比9月份日均签约套数的387套下跌了75.2%，而且创下三年来同期最糟糕纪录。业内人士普遍认为10月开局不利，不仅意味着“金九银十”彻底泡汤，也意味着楼市调整在所难免，虽然部分人士依然认为明年房价还会继续高歌猛进，但再也没人认为，从现在到春节前，高企的房价还是铁板一块。楼市日益增多的促销措施正在证明楼市调整的气息已经越来越近了。

　　-现状

　　黄金周陷销量波谷

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计显示：十一黄金周前7天(10月1日-7日)，北京市期房商品住宅累计成交672套、78383平方米，扣除保障性住房，实际成交商品住房664套、77761平方米，分别环比9月同期下降了71.9%、71.3%。现房商品住宅累计成交91套、12798平方米，环比9月同期也是大幅下降，降幅分别为85.6%、85.9%。

　　10月1日至10月7日，北京楼市成交全面下挫，商品住宅期房和现房签约量均创2009年新低。

　　另外，除了环比跌声一片之外，与历年黄金周相比，此次黄金周更是惨淡。黄金周前7天，期房住宅网上签约672套，比2008年同期的1835套下降63.38%，比2007年同期的1723套下降61%；现房住宅网上签约104套，比2008年同期的138套下降34.06%，比2007年同期的190套下降52.11%。如此大幅下滑，与今年楼市的整体热度着实不符。

　　“金九”期房成交持续走低

　　其实，“银十”的首周销售不利，是8月、9月销售下降的延续。8月，京城楼市已经陷入了“价涨量跌”的困境中，而传统“金九”旺季的楼市表现更是让人大失所望。

　　据亚豪机构统计数据显示，9月期房商品住宅成交套数为11620套，成交面积130万平方米，除去经济适用房、限价房等保障性住房，实际成交的期房商品住房为9636套，成交面积为114.2万平方米。同期，成交的现房商品住宅为2627套，成交面积为37.5万平方米，环比8月，期房商品住宅成交套数下降了1.7%，成交面积下降了3%，实际成交的期房商品住房成交套数下降了10.3%，成交面积下降了9.5%。这样的销售业绩与传统的“金九”旺季相差甚远。

　　 9月供销两降

　　与8月份开盘项目井喷的现象相比，9月开盘放量的项目明显减少，9月开盘项目为48个。这48个开盘项目新增供应套数为8843套，新增供应面积为86.8万平方米，与8月相比，开盘个数减少了40.7%，新增供应套数减少了23.5%，新增供应面积减少了26.8%。

　　从上述数据对比中可以看出，9月放量环比明显放缓，对此，亚豪机构副总经理高姗解释道，8月开盘量出现了井喷态势，而8月的成交情况却并不理想，这导致了许多项目销售周期加长，推盘效率减慢，受此影响，9月开盘项目明显减少。此外，虽然与8月相比9月开盘项目减少了33个，但由于8月开盘项目中有许多项目的单次放量面积较小，因此，9月实际供应量环比仅减少了26.8%。总体来看，当前市场供应是比较充足的。

　　不断上涨的房价，也使得新盘销售率下降。数据统计显示，9月份开盘的48个项目，整体销售率仅为35.5%，与8月50.4%的整体销售率相比下降了14.9%。9月销售率高于50%的项目仅为14个，占总开盘项目的比重仅为29.2%，还不足三成。而销售率高于90%的项目更少得可怜仅为3个。这三个项目分别是位于房山区的加州水郡、位于朝阳区的首开常青藤和位于顺义区的顺义金宝城。

　　五环外项目价格下调

　　与开盘放量减少不同，9月开盘项目的均价持续走高，据亚豪机构统计数据显示，9月开盘的48个项目整体开盘均价达16406元/平方米，环比8月开盘均价上涨了1.5%。涨幅明显放缓。但与此同时，五环外及通州区开盘项目的均价环比却出现了下降趋势，数据显示，9月五环外开盘项目的整体均价为12863元/平方米，通州区开盘项目的整体均价为9925元/平方米。环比8月份均价分别下降了5.2%和6.1%。

　　 10月供应充足

　　虽然9月楼市的成交量难如人意，但是对于10月，开发商还是抱有很大信心的，政策层面不断加大打击捂盘惜售行为促使楼市供盘量有所抬头。此外，一些新盘也将开盘的时间延至国庆节后，令10月的市场供应仍保持稳定。

　　据各大机构预测，10月份预计有近50个项目入市销售，项目大量入市，必然会造成楼市供应的井喷。从新盘分布的区域来看，最抢眼的当属国奥板块。下半年围绕北苑、立水桥周边，将有逾十个新盘浮出水面，总量超过200万平方米，占新增供应的1/5。其中，入市纯新盘明显增多，并且，多为小户型产品，如美立方、合立方、华贸城、红杉国际公寓。此外，润泽悦溪亦将于下半年推出一部分小户型产品。据不完全统计，国奥小户型项目约占整体小户型供应总量的17%。

　　目前，该区域关注度最高的当属美立方和华贸城。美立方开发商为拥有央企背景的中国水电地产，项目位于北苑路与双营路交会处东北角。此番开盘将推出一期C座，共700多套房源。华贸城即国华置业在CBD成功打造华贸中心之后的另一力作。项目总占地40万平方米，规划建筑面积55万平方米。本次开盘将推出近2000套房源。

　　业内人士认为，届时，在观望增强的背景下，供应量的井喷将对已经松动的房价形成冲击。

　　-分析

　　高房价是“元凶”

　　黄金周成交惨淡，使得今年的“金九银十”彻底成为泡影，这成为业内人士的共识。记者采访中，开发商也好，研究人士也好，都认为飙升的房价是影响交易的“元凶”，过高的房价扼杀了市场需求。

　　近日，由克而瑞中国、中国房地产测评中心及上海易居联合发布的“2009年三季度中国房地产企业销售TOP20排行榜”显示出，第三季度继续推高房价的同时，销售面积却没有同比增长。普遍看来，前三季度企业总体销售均价普遍较上半年有所上升，数据显示，1-9月份上榜企业的平均售价在3472-28317元/平方米之间，平均比上半年高712元/平方米。其中，在7000-10000元/平方米销售均价区间的企业共有9家，均价在10000元/平方米以上的企业有8家。

　　以行业龙头万科地产为例，今年上半年，万科旗下的项目销售平均单价约是8819元/平方米，而第三季度则达到了9855元/平方米，上涨10.5%；世纪金源集团上半年销售单价最低，只有3346元/平方米，而今年第三季度变成了3712元/平方米，上涨了10.8%；绿城集团上半年平均单价为13561.5元/平方米，第三季度为18195.6元/平方米，上涨34.17%；以走精品楼盘著称的星河湾为例，三季度销售均价比上半年销售均价上涨幅度更是高达57.73%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，进入三季度以来，重点城市成交量大面积出现下滑，既有传统淡季的因素，也和供应紧张、部分开发捂盘有关，但最关键的原因是需求发生了变化。“刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度，致使出现萎缩；投资投机需求依然旺盛，但在二套房贷严厉化之后，贷款的首付门槛与利率成本明显提高，部分投机客有所观望。”

　　中经联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰表达了同样的观点：“首先是因为3-9月份楼市成交量过旺，已经透支了整年的销量；再就是持续的销量和房价增长使房价已经超过消费者心理预期，出现了观望状态。”

　　 -影响

　　促销力度加大

　　高企的房价在商品房中坚购买人群的白领中，造成了巨大影响。据零点研究咨询集团最新调查显示，在未来两年内仅有4.9%的白领“非常可能”买房，14.6%的白领“比较可能”买房，而八成白领在两年内没有购房打算。

　　调查同时显示，6.9%的白领表示2008年的收入比上一年度下降，而2009年1-5月份家庭收入下降的白领比例扩大到30.8%，同时有半数的白领收入止步不前。对于2009年全年的收入，也有31.6%预期收入下降。

　　房价大幅上涨，收入却在降低，白领们的选择纯属无奈。

　　这样的背景下，今年以来坚挺的房价开始出现松动，市场上的明折暗扣明显增加。据记者了解，国庆期间，东二环某项目推出一次性付款9折优惠的力度，东三环某项目也推出认购期95折优惠的力度，同时还有多个项目一次性付款94折、95折不等。

　　二手房价格松动

　　从2006年以来，日益扩大的二手房市场动向已经逐渐成为楼市风向标之一。目前，北京二手房市场已经显现出市场浓厚的观望气氛。

　　数据显示，9月1日-20日，5年内的二手房房源新增2万套，同比8月同期的1.3万套增加达53%，更是占总新增房源数3.25万套的62%。业内预计，随着年底二手房交易税减免期结束的到来，市场上次新房房源还会大幅增加。但因为房价过高，购房者的热情却大幅下降。

　　国庆期间，记者与望京区域的链家、我爱我家等二手房中介公司销售人员沟通时了解到，相对于8月份以前，现在二手房成交谈判期已经明显延长，不但没有了跳价现象，而且，部分业主对价格也有了松动，主动表示有议价空间。

　　与此同时，9月底，顺驰不动产深圳分公司6家门店全部关闭的消息引发了行业高度关注。虽然业内普遍认为该事件只是个例，但是在深圳二手房成交大幅下跌的背景下，顺驰关店的信号就显得不那么单纯了。有业内人士认为，随着二手房交易巅峰期的过去，中介公司门店很可能再次出现2007年的中介关闭潮。

　　 -预测

　　市场再现涨跌争议

　　楼市的冬天会来吗？业内对此分歧依然很大。

　　陈云峰属于中立派，他认为，此阶段属于调整期，房价会相对稳定在现有水平，而且好区位的房价仍会上涨，如三元桥、朝阳公园等地段，但更多楼盘会出现打折促销。用一个词语形容就是“涨跌互现”。但是，他也指出，购房者不要期望年底前房价会大幅下降，因为经过3-8月份的热销，开发商全年销售任务基本完成，资金很充裕，心态很好，所以，不会主动大幅下调。

　　社会学博士、著名地产独立评论员王智中明确提出“拐点论”，甚至列出了拐点时间表，认为今年9-12月，小幅上扬，不排除个别城市和城区变相促销；12月-明年2月，进入胶着期，但以春节促销为主题的变相降价公开化；明年3-6月，房价松动，不再局限于变相促销，个别开发商小幅明降；6-12月，进入又一轮调整，小开发商和意志不强的大开发商提前“撤退”，品牌开发商背水一战。

　　中易安市场总监徐东华并不认为市场已经到了必须降价的拐点，他认为到春节前，房价会出现两种不同趋势：一手房不会出现下调，会维持正常价格。这与2007年不同，2007年可称之为“大跃进”，而现在开发商都很有钱。二手房的话，相对价格较低的会出现小幅上涨，此类房产很坚挺，但也看区域。对于高端房产而言，议价空间会在5%-10%。同时，也必须考虑禁止阴阳合同的政策以及营业税减免政策即将到期对市场的影响，这样一来，一套500万的房子新增税费将在30万-40万元。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，整体开盘均价虽然在上涨，但是涨幅已经明显放缓，而且五环外和通州区项目开盘均价环比出现了下降，显示出在整体销量下挫的背景下，尽管中心城区房价依然保持坚挺，但对远郊房价却造成了加剧震荡的影响。这是由于在半年的旺市格局下，远郊楼盘的价格迅速回调，部分区域的涨幅甚至超过了三成，而远郊的购房主力客群是刚性需求，最易受到价格因素制约，一些项目过于乐观地盲目大幅上调价格，严重影响了刚性需求的持续释放，不得不回调价格来换得销量，因此造成了远郊楼盘在半年内价格出现频繁起落的现象。

　　 销售量还将继续下滑

　　虽然在房价的趋势上，观点各不相同，但是，在销售趋势上，各方观点却非常一致。

　　徐东华认为，十一二月份交易量还将继续下滑，“如果继续维持高销量会透支明年销售量，目前销售量下降符合各方利益需求”。政策制定方、消费者、开发商均处于观望状态。从今年的形势看，楼市销售会出现年头少，年尾少，中间大的“橄榄球”状态。交易量在明年2月份之后才会出现回升。

　　陈云峰认为，受观望情绪的影响，楼市总体销量会出现明显下降，销量保持在前期的60%-70%就很不错。

　　协成机构副总经理缪培丹认为，从政策面看，二套房贷重新收紧使投资性消费者的需求得到了一定的抑制；近期政策性住房入市量的加大也分流了一部分购房者。从价格层面看，房价持续近半年的快速走高，导致了购房者的观望情绪加重，由此市场双方开始陷入新一轮的博弈之中。

　　土地市场继续发烧

　　与当前高房价、成交量下滑并行的，是土地市场“地王”的频出。根据克而瑞(中国)研究中心对典型城市土地供应计划与实施情况的追踪，上半年大部分城市仅完成了全年约3成的推地计划，第三季度虽然加大了推地力度，但离全年计划仍旧存在较大差距，因此预计第四季度政府会加大推地力度，地王频出的场景仍将上演。大型民营企业也将积极加入到地王的抢购行列，企业在土地市场上的竞争可能会更加激烈。

　　政策调整信号渐强

　　虽说开发商一直说房价是由市场供需决定的，但是，目前无论开发商还是消费者都在紧盯政策的变化。随着房价大幅攀升，楼市再现2007年的疯狂，楼市政策的风向已经开始变化。

　　近日，南京政府宣布将全面收紧住房公积金贷款额度，成为全国首个收紧住房公积金贷款的城市。业内预计，随后将陆续有城市跟进。虽然北京市住房公积金中心明确表示不会收紧住房公积金贷款额度，但是据了解，北京公积金今年的额度也已经消耗殆尽。

　　调查显示，北京二手房市场贷款比例已高达70%以上，在二手房交易低迷的9月，贷款比例也高达67.4%。

　　北京美联物业市场部总监张大伟认为，从目前楼市来看，最近最有可能出台的政策是金融政策，包括营业税、货币政策及贷款利率等方面。今年年底，二手房交易“5年改2年”免营业税的优惠政策期限将至，作为去年救市政策的代表，二手房营业税优惠政策的存废将对未来政策走向有着借鉴意义，“到期自动解除优惠和提前终止优惠对市场的影响是非常不一样的”。

　　住宅和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日出席论坛时表示，由于上半年楼市回暖过于迅猛，因此下一步政策将转向保稳定为主。

　　本报记者 鲁欢 赵丽萍 (来源：京华时报)