江苏省级机关住房公积金调整：二套房悄然叫停

　　省级机关住房公积金贷款政策下周起调整

　　“二套房”贷省公积金悄然叫停

　　继10月10日南京市调整公积金贷款政策后，省级机关住房公积金的调整方案也已出炉，将从10月19日正式实行。其中最大的变化是已办理过公积金贷款客户的“二套房”暂时不得申贷省公积金，此外144平方米以上的大户型贷款额度减半，但南京市刚刚调整的还贷能力系数，省公积金此次未做变动，仍保持0.45的水平。这意味着,与南京市公积金用户相比,省公积金用户的可贷额度更大。

　　购买面积在144平方米以上的高档房可贷额度减半；

　　夫妻双方中任何一方已办理公积金贷款的，再次购房时暂停办理公积金贷款

　　省级机关、南京市公积金调整内容对比

　　变化

　　个人还贷能力系数仍维持0.45

　　不变

　　个人最高30万元、夫妻最高60万元的公积金最高限额不变。

　　南京市住房公积金

　　省级机关住房公积金

　　个人还贷能力系数由0.45下调至0.3；

　　购买面积在144平方米以上的高档房可贷额度减半；

　　夫妻双方中任何一方再次申请公积金贷款的，可贷额度减半。

　　以借款人每月缴存500元公积金，缴存比例为10%，可贷年限15年为例。

　　省公积金缴存人实际可贷到最高额为30万元(最高限额)。

　　南京市公积金缴存人实际可贷27万元。

　　如果借款人每月缴存300元公积金，其余条件不变。

　　省、市公积金可贷额度分别是24.3万元和16.2万元。

　　省市公积金缴存人实际可贷额对比

　　借款人住房公积金可贷额度

　　＝

　　借款人住房公积金月缴存额

　　÷

　　借款人住房公积金缴存比例

　　×

　　个人还贷能力系数

　　×12(月)

　　实际可

　　贷年限

　　×

　　制表：张 洪

　　[调整]

　　变化1：暂停“二套房”贷省公积金

　　陈先生夫妻俩都在省属单位工作，三年前两人购买了南京河西一套65平方米的老二手房，当时已经办理了省级机关住房公积金贷款。因嫌老房子太小，前不久夫妻俩又购买了一套110多平方米的新商品房准备改善居住条件，昨天陈先生去银行咨询办贷款时，却被告知省级机关住房公积金暂时叫停了“二套房”贷款。“银行说已经贷过省公积金，不管还不还清，目前都不能再贷了。而且虽然新政策是下周一实行，但由于我各项资料也没有备齐，这"末班车"是无论如何也赶不上了。”原本夫妻双方正常缴存公积金，最高可以贷到60万元，但现在公积金贷款办不了，只有办商业贷款，利息上损失不少，陈先生有些郁闷。

　　记者了解到，与南京市公积金“二套房”可贷一半不同，省级机关住房公积金暂时叫停“二套房”贷款，主要是因为公积金资金紧张，为了体现公平，保证没有贷过款的缴存人享受到公积金贷款的优惠。一旦公积金资金宽裕，对“二套房”的贷款临时禁令也将会解除。

　　变化2：144平方米以上户型减半贷款

　　与南京市的政策一样，省级机关住房公积金也对大户型贷款做出相应调整，即可贷额度减半执行。目的是鼓励职工购买中小户型，限制大户型、高档房的消费，让有限的资金更多地为中低收入职工所用，解决他们的住房困难。

　　同时，此举也与限制“二套房”贷款一样，都是通过适度收紧来缓解公积金资金压力。据统计，去年一年，省公积金共放贷7.09亿元，而今年仅1-9月，贷款额就超过了18亿元。存贷比已经突破了90%，公积金的蓄水池濒临枯竭。

　　不变：还贷能力系数仍为0.45

　　还贷能力系数是用来计算贷款人的还款能力的。是贷款本金与贷款者当月收入的比例。例如系数是0.4的话，月收入为4000元，应只能有偿还月贷款本金1600元的能力。前不久，南京市将公积金贷款系数从0.45下调到0.3，可贷额度减少了三分之一。此次省级机关住房公积金仍维持0.45的水平。之所以未做调整，主要是因为省级机关住房公积金基数已经四年没动了，职工的公积金缴存额没能根据工资变动相应调高，此次维持系数不变，可以让职工多享受一些公积金的优惠。如果省公积金基数正式调整，则还贷系数也将会由0.45下调到0.3。

　　[影响]

　　对改善性购房有所冲击

　　与以往相比，省公积金缴存人如果是首次贷款，购房面积低于144平方米，贷款额度将没有任何变化；如高于144平方米，则可贷额度减半；如果是二次贷款则算“二套房”，则不能申请公积金贷款。对此，有业内人士分析认为，这次调整有松有紧，对首次贷款的普通商品房是放松的，而对于“二套房”则大为收紧，可以抑制部分投资性和投机性需求，但对于改善性购房也会有所冲击。不过，省公积金的覆盖面还比较有限，主要面向省级机关、单位、企业等的职工，因此调整对于市场的影响不会很大；1-9月省公积金放贷18亿元，也远低于南京市近百亿元的水平。此外，夫妻双方分别缴存省、市公积金的，可任选其中一人主贷，按照其缴存地，选择贷省或市公积金。本报记者　王烨

　　 [预测]

　　公积金支持保障房建设

　　江苏首批试点

　　可能性不大

　　本报讯国家住房和城乡建设部、财政部、发改委等七部门日前联合出台实施意见，正式启动利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作。昨日记者从我省相关部门了解到，由于目前楼市销售火爆，13市的公积金普遍资金紧张，列入首批试点的可能性不大。

　　50%闲置资金投入保障房建设

　　国家七部门出台的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》指出，试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

　　利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。同时，要严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。

　　据省公积金监管办相关人士介绍，此前根据国家规定，为了防止资金被挪用，公积金的结余资金使用被严格限制，仅可以按规定购买国债，不得用于其他投资。今年初全国两会时，国家提出了用公积金闲置资金支持保障房建设的思路，经过大半年的时间，意见正式出台，为公积金提供了一条新的使用方式。其目的主要是在保证公积金资金安全和职工正常贷款、提取的前提下，盘活沉淀资金，提高使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源。

　　江苏公积金普遍资金紧张

　　实施意见要求，各省、自治区、直辖市人民政府将在意见印发后60日内，将试点城市名单及实施方案送住建部、财政部、人民银行审核批准。江苏是否会加入首批试点，省公积金监管办相关人士表示，这种可能性不是很大，目前我省13个省辖市的公积金普遍资金紧张，缺乏多余资金投向保障房建设。

　　“我省规定公积金缴存和贷款比例的警戒线是80%，连续超过80%，就需要进行适当的调整。而因为今年以来商品房销售持续火爆，目前全省平均存贷比已经达到了87%，除了个别城市还在警戒线以下，大部分城市已接近或超过90%，其中南京达到了95%。不少城市都调整政策，收紧了公积金贷款，”这位人士介绍说，当前东部经济较发达的省市如江苏、广东、浙江、上海普遍公积金不够用，试点的可能性不大，而西部地区房地产销售相对平淡，公积金沉淀资金较多，具备实施的条件。此外，如果在江苏试点的话，也需要当地政府出台详细的实施方案。特别是保证资金安全的措施，确保钱放出去能及时收回来。(王烨)

　　[相关]

　　周末南京5家楼盘推新房源

　　“牛气”开发商不给优惠

　　自国庆黄金周以来一直比较“低调”的南京楼市，终于要在这个周末一显“身手”了。记者从房地产市场了解到，共有五家楼盘选择在今明两天推出新房源，从普通住宅、高端别墅到商铺项目一应俱全。不过面对公积金政策的收紧，开发商却丝毫不为所动，并没有给出相应的优惠，看来“底气”还是很足。

　　大多选在18“吉日”

　　这五家推新的楼盘分布在城中、城北、江北各地，或许是10月18日这个日子比较“吉利”，大多楼盘的开盘日都选在了这一天。如仙鹤街上的皇册家园将在周日推出三期“南第”组团的房源，面积有96平方米的两房、135平方米三房，以及部分顶层的挑空复式房型；城北中电颐和家园的“尚玄”也计划在明天加推新房，面积比较适中，大都在88平方米到130平方米之间；江北的旭日爱上城同样选择18日正式开售三期“星岛”组团，主力户型在88平方米到115平方米，数量大约有300余套，均价已经达到每平方米5700元。

　　此外，城东的中冶钟鼎山庄定在今天推出最后一栋花园洋房和四栋公寓房源，共有130套房源。其中，花园洋房的面积在140到200平方米，公寓面积则在120到170平方米，均价分别为18500元和16000元左右。商铺项目则有城中的卓越骇客天街，将在明天推出700多套供应市场。

　　补贴利息？开发商喊“NO”

　　上周南京公积金政策收紧后，曾有一些楼盘表示会考虑对买房人适当优惠，不过记者昨日从这几家打算新开盘的项目中却发现，开发商的“底气”还是蛮足的。旭日爱上城的销售人员听到记者关于公积金的咨询时，斩钉截铁地表示“没有优惠！”他说，最近确实有些购房者问过他们，由于政策调整而要增加商业贷款，这些多付出的利息开发商会不会有点“表示”。他告诉记者，近期房源还是蛮抢手的，因此不会补贴利息。

　　记者随后又咨询了城北的中电颐和家园，售楼小姐同样表示，公积金政策虽然调整了，不少人只能贷到一半公积金，不过开发商并没有给出特别优惠，“一视同仁”。记者从河西以及城中的几家高档楼盘售楼处也了解到，他们暂时也不会针对公积金出台补贴的优惠政策。

　　开发商“好日子”恐难长久

　　“公积金贷款的收紧实际上就是收缩了可贷额度，导致买房人的成本增加了，对于普通住宅而言，无论是一手还是二手，其实影响都不大，”南京我爱我家市场部经理舒莉莉表示，这一政策对高总价的房源来说，转移到商业贷款的购房成本会增加不少，因此对其成交量无疑会产生影响，特别是手中有多套房产的投资客，受影响更大。

　　业内人士向记者表示，正是由于首次置业、或是购买普通房源的购房者占据主流，因此开发商并没有针对公积金收紧的政策给出特别优惠，因为对其销售的影响并不大。不过需要指出的是，随着今年南京购房补贴截止期(至今年底)的临近，以及不断传出的央行加息等利空消息，普通买房人的购房需求肯定将会受到一定抑制，开发商的“好日子”恐怕也不会太长了。

　　马祚波

　　[分析]

　　房价涨幅已出现触顶迹象

　　10月15日,国家统计局、国家发展改革委公布了“前三季度全国房地产市场运行情况”。有关专家分析指出,各项数据显示,房地产行业在总体继续保持向上态势的基础上,房价涨幅已开始出现触顶迹象。

　　数据显示,9月份,国房景气指数达到101.08,比8月份提高1.00点。这是继今年4月景气指数转升以来,连续第6个月上涨,连续2个月运行于景气区间,说明房地产行业和市场的总体态度继续保持向上。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭昨日告诉记者,值得关注的是,8月份国房景气指数比7月份提高2.07点,而9月份比8月只提高了1点,说明景气度上涨的速度正在放缓。他据此判断:今年反弹时间将超过2007年,极有可能在年底或明年一季度触顶。

　　同时公布的数据还显示,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比8月份扩大0.8个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比8月份缩小0.2个百分点。环比涨幅的继续缩小显示房屋销售价格已经接近高点。杨红旭认为,2009年房价涨得最快的时候是7月和8月,因为这两个月房价环比增幅为全年最高的0.9%。其中,二手房价格涨幅触顶时间为7月,比新房早一个月。他预计,第四季度,房价环比增幅还将继续逐月收窄。而同比增幅,则将于年底前后触顶。

　　数据显示,前三季度,全国完成房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%,增幅比1至8月提高3.0个百分点,比去年同期回落8.8个百分点。虽然总体势头依然不错,但与全社会固定资产投资33%左右的增幅相比,房地产投资增幅依然偏低。杨红旭认为,在这种情况下,国家依然会鼓励房地产开发的进一步增长,这方面的优惠政策半年内基本不会改变。本轮增幅高点可能会达到30%左右。(王烨马祚波） (来源：扬子晚报)