住宅价格超过写字楼价格 商业地产现抄底时机？

　　住宅价格超过写字楼价格，“商住倒挂”现象近日在北京部分地区显现。在给居民带来惊喜的同时，不禁给人们提出疑问，商业地产抄底时机真的到来了？

　　住在北京市崇文区花市大街附近的住户们最近一定很高兴：刚刚开盘的“国瑞城”公寓价格已经达到了每平方米3万元以上，而其身边的写字楼几乎没有单价高于2万元的。

　　一些惯于炒房的老房主们就会给身边的小年轻们解释说，住宅价比写字楼都高，该是赚钱的时候了。

　　冷静的房地产专家们则会把这种现象称之为“商住倒挂”。联系之前的楼市“价涨量跌”的现实，他们会说：缺少实体经济真正复苏的支撑，房地产市场结构严重失衡，泡沫化的可能性在加剧，一定会劝说百姓不要轻易入市。

　　世界顶尖的国际物业顾问公司DTZ戴德梁行的一份报告显示，北京楼市商住价格在今年第三季度出现倒挂，部分地区公寓比同区写字楼每平方米的价格高2万元。而这样的情况本来应该是正好相反。“一般情况下，同地段的写字楼等商业地产物业价格应高于住宅30%左右。”DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏东对媒体表示。

　　这样的现象在北京、上海等一些城市部分区域均表现明显。在北京写字楼最为昂贵的CBD地区，该地区目前在售的御金台项目的公寓售价已达5.5万元/平方米，而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米；在上海浦东金桥板块，在售写字楼联创国际的售价为1.3万元～1.7万元/平方米，而同区域的金桥瑞仕花园网上参考价则为2.8万元/平方米；位于静安区的南证大厦成交价为2.6万元/平方米，附近的中凯城市之光住宅买卖价格约5万元/平方米。

　　据国家统计局数据显示，前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。住宅市场表现继续优于商办类市场。

　　其实，这种状况由来已久。数据显示，从2006年开始，住宅市场的成交均价涨幅开始逐步加快，并超越了产权式写字楼的价格涨幅。

　　“"商住倒挂"的现象不太正常。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《中国产经新闻》记者说。杨红旭分析认为，住宅市场偏热，住宅投资投机比重高于写字楼，而商用办公楼受经济影响更大些是其主要原因。

　　“商用办公楼的投资者对实体经济的繁荣情况更为敏感，写字楼主要以机构投资者为主，通过长期持有获得投资价值。由于全球经济整体不振，加之持有成本较高，投资者不会轻易投资，写字楼处于供大于求的状况，商用办公楼租金和出租率一直下调。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，住宅市场需求旺盛，成交周期短，位于中心城区的住宅，由于稀缺性，导致供需的不匹配，导致住宅价格上涨。

　　“另外，"商住倒挂"还与今年以来住宅市场率先回暖有关。”杨红旭认为。据国家发改委、国家统计局最新调查显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.7%，这是自2009年3月份以来，房价环比第7各月连续上涨。

　　杨红旭分析认为，“商住倒挂”的现象仍将持续。但现在应该是投资商办的好时机，而住宅价格在四季度将持续高位震荡，投资者对住宅投资关注情绪浓厚。

　　从市场的表现看来，投资资金已开始向商办项目分流。DTZ戴德梁行的统计数据显示，第三季度，北京写字楼市场出现回暖迹象，全市整体的空置率由上个季度的20.9%降至20.2%，下降了0.7个百分点。而全市的整体租金价格也有所上调，由每月每平方米139元升至每月每平方米148元，环比上升6.3%。同样地，物业平均售价也从上个季度的每平方米29714元升至每平方米31726元，环比上涨6.77%。

　　在日前由上海社科院商业研究中心和SETV《今日房产》研究中心联合举办的商业地标峰会上，有专家认为，从房地产市场的发展周期来看，商业地产往往会比住宅“慢一拍”，其启动会比住宅晚一个周期，同样当市场出现回落时，商业地产价格的调整也会晚于住宅市场。而现在有种种迹象表明，中国经济已经出现了回暖的迹象，所以有理由相信，商业地产将会成为下一波的投资热点。 (来源：中国产经新闻)