中介公开卖经适房 律师称买房人利益会受损(图)

交全额房款，如果卖房人反悔，只能退房

　　中介卖经适房靠抵押忽悠　

    住建委提醒经适房未满5年不能上市更不可抵押住建委从没有做过这方面的登记

　　中介公司“大忽悠”，绕过现行规定，违规出售经济适用房。他们所谓的通过房屋抵押方式办理过户，是否可靠呢？

　　记者采访房屋管理部门后得知，房屋抵押合同的根本性质是借贷合同，一旦卖方反悔，购房者便会"房财"两空。住建委工作人员表示，未满5年的经适房不能做抵押。

　　焦点提示

　　经济适用住房是指列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

　　根据《北京市经济适用住房管理办法》（试行）第21条规定：购买经济适用住房（以下简称经适房）不满5年的，不得上市交易。然而，一些房地产中介公司，公然违规出售经适房，并且为购房者支招规避法律。

　　读者举报

　　中介公司挂牌卖经适房

　　10月9日，海淀太平路的吕先生等人到西山八大处游览，在途经京西最大经适房小区西山枫林时，看到路旁有一家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）。

　　该公司的门、窗玻璃上，贴满了等待出售的二手房，其中3套是西山枫林小区的经适房。

　　吕先生看罢非常气愤。原来，他一直想为自己购买一套大一点的房子，改善住房条件。无奈，房价一路上涨，就连他住的西四环外房价每平方米都突破万元大关了。

　　吕先生也曾想过向街道、社区申请购买经适房，可是一打听才知道，购买经适房要具备两个条件：家庭年收入6万元以下；申请购买经适房的人须是无房户，或现住房面积未达到本市规定的。

　　他家的条件不能购买经适房，可又买不起商品房，他只有耐心等待房子降价后再购买了。

　　吕先生早就看过有关《北京市经济适用住房管理办法》（试行）的解读报道，知道经适房严禁出租、出售，可是没想到，这家中介公司竟然公开出售经适房，而且还将售房广告挂出来。气愤之余，他向住建委和本报进行了举报。

　　实地探访

　　“看房人”络绎不绝

　　根据吕先生的反映，记者来到位于香山南路的西山枫林小区，并且找到了吕先生举报的那家中介公司。这时，还不到早晨8点30分，中介公司还没有开门营业。来看房的人都聚集在门窗前仔细阅读售房广告，还有的人一边看一边记。

　　在看广告的人中，记者遇到了来自北京门头沟的郑先生，他与卖房人约好，今天一早在这里见面，去家中看房。

　　郑先生说，他的父母住在杏石口，岁数大了，需要照顾，最终他选中了西山枫林小区。可是一打听才知道，西山枫林小区是经适房，根据北京市的规定，经适房的业主购房不满5年是不能上市出售的。

　　不过，他又听说，有人在私下出售经适房，于是，他抱着试一试的心态来到西山枫林小区，没想到中介公司公开出售经适房。

　　郑先生向记者透露，今年7月到现在，他已经在西山枫林小区看过两套房子了，今天看的是第三套。

　　第一套房双方说好每平方米1.1万元，当他看过房对方又将房价涨到每平方米1.15万元。第二套房也是这样，事先双方说好每平方米1.1万元，看房时涨到了1.25万元，结果，都没有买成。

　　在中介公司，记者看到，西山枫林小区挂牌出售的3套二手房都是两居室，一套建筑时间为2004年底；一套建筑时间为2007年；还有一套没有注明建筑时间。这3套房每平方米都在1万元以上。

　　记者注意到，前来咨询西山枫林小区3套挂牌销售房屋的人络绎不绝，短短的半个小时内就有9人。

　　买家担忧

　　交全额房款却不能办过户

　　在看房人中，家住崇文区的王先生看中了一套东西朝向、售价120万元的两居室。

　　中介公司的工作人员边让王先生看电脑里的照片边介绍：“这套房建筑时间是2007年，精装修，房主因为出国才决定出手的。”

　　工作人员提醒王先生，120万元要一次付清，而且现在不能办过户手续，等到3年后（经适房满5年才可上市出售）办理过户手续时，10％的综合地价款也由他交。

　　王先生提出先付50％的房款，等办理了过户手续，再支付余下的房款。他说：“我把钱给了对方，可是房产证还是对方的名字，有一天对方反悔了，到法院起诉我腾房，到时候我一点办法也没有。”

　　来自丰台的许先生看中了另一套房，他也不同意先交全部房款。他甚至提出对方如果同意先付50％的房款、等办完过户再付余下的房款，他将多付15万元。

　　许先生告诉记者，他的一个朋友去年私下买了一套经适房。由于不能过户，朋友在支付了全部房款后让卖方写了保证书，内容是房屋可以办过户手续时保证过户，绝不反悔。

　　谁知，刚刚过了一年，对方就反悔了，先是要求加钱，后来又要求退房。当遭到拒绝后，便到法院起诉了他的朋友。面对这种情况，他的朋友只得将房退了回去。

　　中介支招

　　抵押合同与买卖合同画等号

　　中介公司的工作人员表示，他们有“妙招”担保购房后顺利办理过户。

　　做法就是：卖房人和购房人形成债务关系，由卖房人将房子抵押给购房人，并到石景山住建委办理抵押登记，以保证卖房人不能再将房子抵押给他人。

　　同时，买卖双方还要签订一份协议，协议内容是：房子满5年后，卖房人保证按时将房屋过户给买房人，超一天罚款。如果买房人提出要求，还可以对这份协议进行公证。

　　工作人员介绍，他们一直都是这样做的，今年1至8月，利用这种方法已经卖出十几套西山枫林小区的经适房了。

　　律师点评

　　混淆两种合同买房人利益会受损

　　对于这种利用抵押买卖经适房并确保过户的做法，北京盈科律师事务所的蔡春玉律师指出：“此招不可行！”

　　蔡律师说，房屋抵押合同的根本性质是借贷合同，借贷有借有还，房屋抵押人一旦将借款还给对方，借贷合同也就解除了。

　　而房屋买卖合同，则是另一种性质的合同，双方依据这个合同的约定，进行房屋买卖，房屋买卖包括支付的房款和房屋过户，房屋买卖合同可以保证买卖双方的合法权益。

　　抵押合同完全不同于房屋买卖合同，根本无法保证到时卖房人将房屋过户给买房人，卖房人随时可以将钱还给买房人，收回抵押的房屋，使买房人无法得到房屋。他提醒买房人，不要私下购买经适房，以免自己的利益受到侵害。

　　住建委提醒

　　经适房未满5年不能抵押

　　今天上午，记者以经适房抵押人的身份，来到石景山住建委行政服务大厅23号窗口，咨询经适房是否可以做抵押。

　　大厅“保障房”的一位负责人明确表示，未满5年的经适房不能做抵押。

　　该负责人解释，根据北京市有关经适房的规定，未满5年的经适房不能上市交易，不能过户，因此也不可能做抵押。

　　当记者提出中介公司称未到年限的经适房可以到住建委做抵押登记时，该负责人指出：“这是在骗人，住建委从没有做过这方面的登记，也不可能，更不会形成任何书面材料。”

　　最后，他再次提醒记者，未满5年的经适房不能买卖，不要上当受骗。

　　新闻链接

　　经济适用房买卖

　　目前，在售的已购经适房有两种：一种是已满5年的，另一种则是未满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

　　对于已满5年的经适房，房主可按市场价出售，但出售后需按房屋成交额的10%补交综合地价款。

　　如：一套面积为95平方米，原购房价格为4500元/平方米的经适房，若按市场10000元/平方米出售，则需按10000×95×10%计算，补交95000元的综合地价款。

　　需要提醒的是：按市场价出售经适房后不能再次购买经适房和其他保障性质的住房。

　　对于未满5年的经适房，政策规定不允许按市场价出售。因此，如需出售此类房的房主，只能以不高于购买时的单价出售，而且只能出售给符合经适房购买条件的家庭或由政府收购。

　　如：一套95平方米，原购房价为4500元/平方米的经适房，在未住满5年的情况下，只能以4500元/平方米或低于该价格出售。

　　根据规定，以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经适房购房条件的还可再次购买经适房。

　　文/记者何力洪雪

　　私售经适房“陷阱”示意图

　　经适房业主

　　未满5年私自出售

　　向买房人担保，进行抵押便能在办理过户时有保障

　　购房人

　　中介公司

　　交易失败

　　签抵押合同后，如果反悔，只需还款，便可拿回房子

　　制图/李铭